כחלון: "לצערי אין לי אפשרות לקבוע לראשי הערים את זהות התושבים"

השאלה הראשונה והמתבקשת הייתה: שנתיים לאחר שאתה בתפקיד ומחירי הדיור לא מפסיקים לעלות, יכול להיות שמשהו כאן לא עובד?

"לא יכול להיות שמשהו לא עובד כי אין משהו אחר". מחירי הדיור מורכבים משלושה דברים: עלות הקרקע, עלות הבנייה, והרווח היזמי. החלק המרכזי תמיד היה הקרקע. את העניין הזה גמרנו באמצעות מחיר למשתכן, הפסקנו את הספסורים בקרקע. כשאני מדבר על מחיר למשתכן אני מדבר על הקרקע לבנייה רוויה לא על הקרקע למסחר ששם השוק פועל אחרת.

"החלק השני שגרם לעליית מחירים הייתה העובדה שכל יזם העלה את המחיר. וכיום עשינו שני דברים. האחד קבענו את הגג של המחיר, כי תוכנית מחיר למשתכן עובדת לפי מחיר מקסימאלי למ"ר. כמו כן מחיר הקרקע הוא קבוע. מה שנשאר לנו זה זמן.

"השנה הייתה לנו שנת שיא בשיווקים, שנת שיא בעסקאות. זה תהליך של הבשלה. המדינה שיווקה במהלך השנה האחרונה קרקע ל-71,702 יחידות דיור. בנוסף, במהלך השנה אושרו 35,936 עסקאות כאשר מתוכן 27,201 עסקאות הן במסגרת התכנית מחיר למשתכן. כמו כן ישנם כעת הגרלות של 8,300 יח"ד. התוכנית של מחיר למשתכן בנויה בצורה ברורה: שיווק- עסקה- הגרלה.

"שמעתי את הביקורת שחלק מהשיווקים יצאו ללא חוברת המכרז, אבל צריך להבין שזה תהליך. אתה מוציא לשיווק ולאחר מכן אתה מוציא את חוברת המכרז, אח"כ יש זוכה במרכז, לאחר מכן מוציאים היתרי בנייה, ואח"כ יש את ההגרלה. כשאני מדבר על 71 אלף שיווקים זה אומר שהתנענו תהליך של 71 אלף דירות.

ומתי יהיו הדירות הללו מוכנות? רק עוד ארבע שנים

"לא. ממש לא. אני חייב לומר לכם שאלפי דירות של מחיר למשתכן יקבלו כבר בראש השנה מפתחות לדירות. בלוד בשכונת אחיסמך יקבלו מפתחות. בעפולה יקבלו מפתחות וגם בקריות יהיו מפתחות. היתרי הבניה יוצאים במהירות ומתחילים לבנות. יש כרגע עשרות אלפי דירות בבנייה, בכל רחבי הארץ. גם כשאתה מגיע לקנות דירה מקבלן אתה לא מקבל דירה באותו הרגע. הוא אומר לך שלוש שנים מיום קבלת ההיתר. אנחנו מוציאים דירה להגרלה רק לאחר שיש כבר היתר בנייה. זאת אומרת שאנחנו יותר מהירים מהשוק הרגיל. אני לא מכיר קבלנים שיש להם על המדפים דירות שאומרים בואו ותיקחו.

"לגבי הנתונים הללו. אני שחקן של נתונים ולא של כותרות. יש לנו שיא בשיווקים, שיא בתכנון, ושיא בעסקאות. אלו הנתונים. בשבוע שעבר הנגידה הופיעה בועדת הכספים ואמרה שנתוני לקיחת המשכנתאות ירדו ב-8%. זה מעיד על התקררות בשוק.

"הדבר השני שהוא שאין משקיעים בשוק. הם ירדו ב-50%. 32 אלף דירות נמצאות היום בהמתנה שקבלנים לא מוכרים. כשאתה מחבר את הכל, שיווקים עסקאות, עובדים זרים בדרך, היתרים, אתה מבין שמשהו צריך לקרות.

"אני מסכים עם הנתונים שמחירי הדירות עלו ב-8% אבל זה תהליך. אנחנו נמצאים שנה ושבעה חודשים זה לא מספיק זמן בכדי להשפיע ישירות על השוק אבל התהליך יצא לדרך. זה ילך לאט עוד אלף עוד אלף ועוד אלפיים גם באיזורי הביקוש וגם בפריפריה. גם בנתניה גם בבית שמש שלא חשבו שזה בכלל יצא לשיווק, גם בחריש, גם באור יהודה מבשרת ציון ופסגת זאב. אנחנו רואים כאן תנופה אדירה. זה תהליך שלוקח זמן אבל אני תמיד אוהב שהגלגל הולך לכיוון הנכון. אנחנו צועדים לכיוון הנכון ואין לי ספק שזה ייתן את אותותיו.

"זה כמובן לצד ההכבדה על המשקיעים והוצאתם מהשוק. פעם אחת הגדלת ההצעים ופעם צמצום הביקושים ע"י הוצאת המשקיעים. המלקחים האלה בסוף יחתכו את המחיר.

בעיר בית שמש ישנה בעיה גדולה של עלויות פיתוח מופרזות שמגיעות ל-350 אלף שקל לכל דירה, יש מצב שהממשלה תיקח על עצמה את עלויות הפיתוח כמו שהורידה את עלות הקרקע?

"לגבי בית שמש. חשבתי שהבעיה כבר נפתרה. אני אבדוק את העניין הזה ואם זה ניתן אנחנו נשפיע גם שם. אנחנו רוצים בעיקר לפתור את המשבר. אם צריך לפתור את זה בקרקע נפתור בקרקע ואם צריך לפתור בפיתוח אנחנו נפתור בפיתוח. איפה שיש בעיות בשוק הדיור אנחנו נמצאים בשביל לפתור אותן.

"לגבי מצוקת הדיור במגזר באופן כללי. אני ער לבעיות האלה ואני נמצא בשיח עם ראשי הסיעות החרדיות. עפ"י נתונים דמוגרפים עד 2035 המגזר החרדי יידרש ל200,000 יח"ד, ידידי שר השיכון יואב גלנט, ביחד עם ראשי משרד השיכון בוחנים היתכנות להקמת שני יישובים חדשים עבור האוכלוסייה החרדית. כמו כן מתכנן ומשווק המשרד שכונות חרדיות במסגרת הסכמי גג והסכמי פיתוח, תמורת סל תמריצים לרשויות.

"לראשונה, גיבשנו מדיניות לטווח ארוך – לא מדובר בתוספת של מספר יח"ד אשר נתפרות באופן נקודתי, אלא בתכנון ארוך טווח, תוך מענה אמתי לצרכי המגזר". "על פי עיקרי החלטת ממשלה שהעביר השר גלנט יוגשו לוועדות התכנון כ-20,000 יח"ד וישווקו כ-15,000 יח"ד – במהלך שלוש השנים הקרובות. מדובר על בית שמש, הר יונה ג, רמת שלמה, חצור, צפת וכו'.

"בשלב השני נוסיף יישובים לרשימה, בשיתוף עם ראשי הערים, ותוך תהליך של הדברות ותמריצים. אנחנו נייצר מערכת של תמריצים לרשויות המקומיות לשיווק הדירות במסגרת הסכמי הגג. "שר השיכון הקים צוותי עבודה אשר יביאו לקבינט המלצות לגבי הקמת הערים, אפיון הצביון של בניה חרדית ואיתור הערים בהם יוקמו שכונות חרדיות.

מדוע אתה לא יכול לפתור את מצוקת הדיור כפי שעשה שרון לפני עשרים שנה בתפוקת גל העלייה הגדול מברית המועצות?

"כששרון נכנס למשבר הדיור היה מצב שונה לגמרי. מיליון עולים היו בדרך ולא היה איפה לשכן אותם. הוקמו אתרי קרוואנים מיוחדים כדי לשכן אותם עד שהדירות יהיו מוכנות ובהחלט הייתה שעת חירום.

"אולם כשאני היום יבוא וינסה להעביר החלטה שזה מצב חירום וחייבים לבנות, יבוא מיד משרד המשפטים וישאל 'מה קרה? יש אנשים ברחוב?', אפילו ברוטשילד כבר אין אנשים ברחוב (צוחק…). משרד המשפטים לא מוכן לתת את החופש שהיה אז כי אז בהחלט התמודדו עם מאסה גדולה מאוד. לקלוט מיליון עולים כשהמדינה היא רק חמישה מיליון זה עוד 20%. היום אני צריך עוד 2 מיליון עולים כדי ליצור את התנאים ששרון קיבל".

"מה אני כן עושה? אני יוצר דחיפות, אני יותר תחושה של בהילות. אבל אנחנו חייבים לפתור את זה בצורה שתצליח ולא שמחר יבוא בג"צ ויעצור את הכל. אנחנו לא באותם תנאים שהיו אז. אני בהחלט מייצר תחושה של חירום. אבל יש לנו את ארגוני הירוקים שפונים לבית המשפט ולכם כיום קשה לי מאוד לקבל את האישורים של המוסדות כמו בתי המשפט וועדות התכנון.

"כאשר אני יכול לעשות אני עושה גם צעדים קיצוניים. ראה את הצעדים שלי בתחום המיסוי. מה שאני יכול אני פועל בצורה אגרסיבית למרות שאני מסכן את עצמי פוליטית. החזקים תמיד ילחמו בך ולחלשים אין הכוח לעזור לך. אבל אני עושה את זה מתוך אמונה פנימית עמוקה שהחזק צריך לתת לחלש. ככה למדו אותי. אני יודע שלא אוהבים את זה ואני יודע שכועסים.

"אני אומר אני עשיתי הכל כדי לפתור את משבר הדיור. נלחמתי בחזקים, נלחמתי במשקיעים. עשיתי היצעים. הצליח? הצליח. לא הצליח? אני יודע שעשיתי הכל. לא חששתי ולא העדפתי את החזק על פני החלש. עשיתי את כל מה שאני רואה לנכון ואת כל מה שאני יכול.

"אני עשיתי את זה בכל הרפורמות שלי מעולם לא לקחתי מהחלש. תמיד הפוך – מהחזקים לחלשים. זאת אחת המטרות שלי. לא שמעתם אותי אומר אני יוריד את המחירים ב-30% או ב-40% אבל אני אומר שאנחנו נפתור את המשבר הזה. יהיו מחירים הוגנים שאנשים יוכלו לרכוש בהם דירות.

לאחרונה עבר בכנסת חוק הדירה השלישית, האם אתה סבור שמשקיע שרואה שהדירה מניבה לו כבר כמה שנים תשואה של 3%-4% בדמות שכר דירה ועוד עליית ערך של כ-8% בשנה יחליט עכשיו למכור את הנכס שלו בגלל נטל המס?

"הכוונה היא לשחרר דירות לשוק ע"י הכבדה על המשקיעים, ואנחנו בהחלט מכבידים על המשקיעים. פעם אחת ע"י מס רכישה מאוד גבוה, פעם שנייה מיסוי הדירה השלישית, ופעם שלישית העדר היציבות. אף אחד לא יודע מה יהיה האם הדירות ירדו או יעלו?

"התשואה הרי נגזרת ממחיר הדירה. אז אם יש למשקיע תשואה של 3% בשנה ואתה מוריד לו שליש ממנה, והוא יודע לקבל את אותה התשואה במקום אחר כמו בקופות הגמל שעשינו בשביל המטרה הזאת בדיוק, עם פטור ממס, פלוס 70 אלף שקל פטור ממס שבח במכירת הדירה אז הוא יחשוב פעמיים. 70 אלף שקל זה כמעט 25 חודשים של שכר דירה שהוא מקבל בונוס.

"המשקיע הזה שמוכר את הדירה גם מונע מעצמו סיכונים. הרי הוא יודע שהממשלה החליטה להלחם במשבר הדיור. אם המשלה מחליטה לעשות משהו בדר"כ בסופו של דבר היא גם מצליחה. אני חושב שזה גם ערכי ומוסרי. אם יש לך שלוש ולשני אין כלום. תיתן לו, תשחרר אחד, לא יקרה כלום…

ראשי ערים ברחבי הארץ מצהירים בצורה גלויה "אנחנו לא רוצה אוכלוסיה חרדית אצלנו בעיר". האם הממשלה לא יכולה לומר לראשי הערים הללו שאין שום אפשרות ליצור כזאת מציאות מפלה?

"היום הייתי במפגש עם הקבלנים. ראשי הרשויות חייבים להיות בעלי ברית שלנו, מכיוון שהם נותנים את ההיתרים הם אלו שנותנים את האפשרות לפתח ואנחנו מצידנו נותנים את התמריצים. אין אפשרות לממשלה לתת את ההיתרים בעצמה. אם הייתה לי אפשרות לתת היתרי בנייה בעצמי אז אני באמת לא צריך אף אחד. בחריש למשל אני לא צריך אף אחד ומנפיק היתרי בניה".

"לצערי הרב למדינה חוץ מלעשות תב"עות מיוחדות לשכונות חרדיות, כולל מוסדות חינוך ומוסדות דת, אין את האפשרות לקבוע לראשי הערים את מי לשכן. "אני לא מתעלם מהמצוקה הגדולה שיש במגזר החרדי ולכן כל דבר שניתן חוקית לעשות אותו כדי ליצור שכונות למגזר החרדי אני בעד. כל מה שאני יכול לעשות במסגרת החוק אני יעשה. אני בהחלט מבין את הצרכים המיוחדים של המגזר החרדי".

"הבעיה של המגזר החרדי תיפתר כי אנחנו רוצים לפתור אותה. שר האוצר רוצה לפתור אותה ושר השיכון רוצה לפתור אותה. אנחנו מוצאים פתרונות לבעיות שנוצרות ועובדים בשיתוף פעולה. אנחנו רוצים לפתור ובעזרת השם גם נפתור".