הצעת החוק שעלולה לעלות לזוגות הצעירים 1500 שקל מידי חודש

השבוע הייתה אמורה לעלות להצבעה טרומית הצעת החוק של ח"כ אורלי לוי־אבקסיס (עצמאית) לפיה רוכשי דירות יוכלו להסתפק בהון עצמי בגובה של 10% בלבד מעלות הדירה, ולא 25%-30% כפי שהם נדרשים היום.

בסופו של יום משכה לוי-אבקסיס את ההצעה. לדבריה "חוק משכנתא 90% הוא חוק חשוב מאד לצמצום הפערים החברתיים ולקידום שוויון בנגישות לדיור, והוא יקר ללבי. העדפתי להתקדם בהליך מול משרדי הממשלה על פני להכשיל את החוקים בהצבעה במליאה".

האם ההצעה המהפכנית אכן תיטיב עם הזוגות הצעירים או שמא – כפי שטוענים מתנגדי החוק – תוביל אותם לסחרור כלכלי וקטלני? זה הרי בדיוק מה שקרה באמריקה הגדולה לפני שש שנים- משבר סאבפריים, ובמילים אחרות, משבר משכנתאות!

מבדיקה שנערכה השבוע בחברת ייעוץ המשכנתאות 'AMG משכנתאות' עולה כי החזר המשכנתה החודשי יגיע עד לרמה של כ-5,700 שקל במידה ותתקבל ההצעה לאפשר לזוגות צעירים לקבל מימון בהיקף של 90% מהדירה. מדובר במשכנתה על דירה במחיר של 1.3 מיליון ל-25 שנה. לדברי עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG משכנתאות, הכוונה לסייע לזוגות צעירים להגיע לדירה משלהם מבורכת, אבל העלאת אחוז המימון ל-90% עלולה להזיק בסופו של דבר לצעירים.

עוד עולה מבדיקה שערכה חברת ייעוץ המשכנתאות כי נכון להיום, בהינתן מימון של 75% מגובה הדירה, היקף ההלוואה עומד על 975 אלף שקל ואילו ההון העצמי הנדרש עומד על כ-325 אלף שקל. התמהיל המותר ללקיחת משכנתה, על פי בנק ישראל, עומד כיום על מקסימום 33% ריבית פריים ולפחות 33% ריביות קבועות. גובה הריביות נקבע על פי רמת הסיכון שהבנק רואה בכל לווה באופן אינדיבידואלי.

במצב זה, ההחזר החודשי ינוע על סכום שבין 4,700 שקל ל-5,000. בסך הכל, יחזיר הלווה לבנק תוספת של כ-382 אלף שקל בריביות. בחברה מציינים כי במידה ותסריט העלאת הריבית במשק יתממש והריבית תעלה ב-2%, ההחזר החודשי יעלה לרמה של 5,800-6,300 שקל, החזר גבוה אבל עדיין סביר עבור זוג צעיר.

לעומת זאת, באם המימון הבנקאי יעלה ל-90% מהיקף הסכום הנדרש על אותה דירה, אזי ההחזר החודשי הראשוני ינוע בין 5,700 שקל ועד ל-6,200 שקל. האבסורד הוא שבאופן טבעי, דווקא ככל שמצבו הכלכלי של הזוג הצעיר יהיה בעייתי יותר, הריביות שהוא ישלם יהיו גבוהות יותר, בשל סיכון הבנק, וההחזר החודשי יהיה גבוה יותר.

אולם, במידה והריביות במשק יעלו ב-2%, ההחזר החודשי יזנק עד לרמה של 7,000 שקל מדי חודש. סכום שספק רב אם זוגות צעירים רבים יוכלו לעמוד בו. קמינסקי אומר כי הדרך הנכונה לסייע לזוגות הצעירים היא לקבוע סכום קבוע של הלוואה בערבות מדינה שינוע בגובה של 100-200 אלף שקל, אותו תסבסד המדינה בריביות נמוכות וריאליות יחסית לריביות הניתנות כיום, כפי שהיה במשך שנים במשכנתה לזכאים. "סכום זה יהיה משמעותי יותר, ביחס למחיר הדירה עבור דירות הנרכשות בפריפריה ותסייע לזוגות הצעירים באזור בהם נדרש הסיוע". אומר קמינסקי.

לוי-אבקסיס פרסמה מאמר ב'גלובס' שמצדיק לכאורה את גישתה. במאמר היא טוענת: "אותם צעירים שאין להם הון עצמי נאלצים בלית ברירה לבצע קומבינות של הלוואות על הלוואות מחברים, מבני משפחה, משניים או שלושה בנקים שונים בדמות הלוואות קטנות שמתחברות להלוואה אחת גדולה שאף אחד לא היה נותן להם לאור יכולת השתכרותם. ויש את מה שכולם – כולל משרד האוצר – יודעים אבל מעלימים עין, וזה שרבים מאלו שלא מסוגלים לגייס הון עצמי הולכים לשוק האפור ולוקחים הלוואות בריביות רצחניות וזה קורה כל יום ולאור היום".

לדבריה, "אותם זוגות שירצו לרכוש דירה יידרשו לעמוד במבחני הכנסה והשתכרות בכל הקשור להחזרי המשכנתא, אבל הצעת החוק הזו באה לפתור את הבעיה של אלו שלא זכו לקבל ירושות ואין להם את ההון עצמי הנדרש כיום כדי מלכתחילה להיכנס לתהליך הזה".

את ד"ר מיכאל שראל, מי שהיה הכלכלן הראשי באוצר, הדברים של לוי אבקסיס ממש לא משכנעים. שראל תקף את לוי וכינה את הצעת החוק '90% משכנתא – 100% שטות'. "מנקודת המבט של רוכשי הדירות, מדיניות של 90% משכנתא עלולה להיות נוראית", כותב שראל ומוסיף: "גם עם משכנתא של 70%, עבור רוב רוכשי הדירות רכישת דירה היא השקעה ממונפת ומסוכנת יותר מכל עסקה אחרת שביצעו או יבצעו בימי חייהם. לא רק שהם משקיעים ברכישת דירה את רוב חסכונותיהם (ולעיתים קרובות גם של הוריהם או של קרובי משפחה אחרים), אלא שהשקעה זו ממונפת – כלומר מתבססת על הלוואה שמשלימה את החסכונות האישיים והמשפחתיים. בתקופה של ירידת מחירי הדירות השקעה כזו עלולה להתברר כטעות קשה.

"רוכשי הדירות בארצות הברית בשנת 2005 ותחילת 2006 היו בטוחים שהם מגשימים חלום ושעסקת רכישת דירה היא עסקה מצוינת – העסקה הבטוחה והסולידית ביותר שניתן להעלות על הדעת, הרי מחירי הבתים בארה"ב תמיד עולים. כמה שנים לאחר מכן, אחרי שמחירי הדירות ירדו בעשרות אחוזים ושיעורי האבטלה זינק, הם בוודאי קיללו את רגע העסקה המצוינת.

"גם בישראל היו תקופות של ירידות מחירים מתמשכות אך הדרגתיות – למשל בין 1997 ל-2007 ירדו מחירי הדירות בשיעור ריאלי של כ-20. אין שום ביטחון שירידת המחירים הבאה תהיה איטית והדרגתית כמו הקודמת – יתכן שתתרחש ירידה מהירה ופתאומית, כמו בארה"ב, באירלנד, בספרד ובאין ספור מקרים אחרים. הגדלת מימון המשכנתאות ל-90% תגדיל עוד יותר את שיעור המינוף ועבור משקי בית רבים היא תהפוך את ההשקעה הכי מסוכנת לעוד יותר מסוכנת".

מקור: http://bizzness.net/