מיזם חדשני שיוצא בימים אלו לדרך מנסה לפתור את מצוקת הדיור בצורה מקורית מבלי שאף אחד משני המחותנים יצטרך לשלם שקל על הדירה • איך זה קורה? באמצעות חיבור יצירתי בין משקיעים לרוכשים • כל הפרטים

הכתבה פורסמה בעיתון 'המודיע'

יש רעיונות שאתה שואל את עצמך: איך לא חשבנו על זה עד היום.

קחו את הרעיון של "ערבים", אותו הגה בשעתו ר' שמואל ליאני, ועל פיו כל חבר בקבוצה משלם כמה עשרות שקלים בחודש במקרה של מוות, ל"ע, של אחד החברים – ובמחי לחיצת מקש מוקמות קרנות לכל היתומים בדרך כבוד מבלי לבייש אותם ברבים כמו שנעשה קודם לכן במודעות רחוב ענקים.

הרעיון כל-כך פשוט, כל-כך מתבקש שאתה תוהה איך אף אחד לא חשב על זה קודם לכן. אבל כנראה שצריך סייעתא דשמייא להיות שליח טוב למיזם חיובי.

הרעיון הבא, כך לפחות נראה מבדיקת המיזם החדשני, עונה על הקריטריון הזה. מי שהגו אותו הם ר' אליעזר יודקובסקי ור' חיים פרנקל – עסקנים תושבי בני ברק שניסו למצוא פתרון למצוקתם של הזוגות הצעירים שלא מצליחים לקנות דירה כי אין להם את ההון העצמי הראשוני.
השניים ממש לא מתכננים לבנות פרויקטים גרנדיוזיים או להניע מיזמי ענק, הם חיפשו משהו פשוט שניתן ליישום בקלות והקימו את 'ועד הדיור' שמטרתו לעזור לזוגות הצעירים והוריהם. המשרדים של ה'ועד' הם בעצם המשרדים שמשמשים כיום את "אנחנו וצאצאינו" של הרב יודקובסקי, והפקידות במשרד יתנו גם את המענה למיזם החדש.

נקודת המוצא שלהם הוא המצב הנתון כיום בציבור החרדי עם דגש לקהל החסידי, שכל צד נותן "כפי יכולתו". הסכומים נעים מאפס עגול ועד למאה אלף שקל, כשהממוצע הוא בסביבות השישים אלף שקל לדירה. כמובן שלהורים עולה עוד כמאה ושלושים אלף שקל הוצאות הנישואין משבירת הצלחת ועד אחרי ריקוד "שמח תשמח" בשבע ברכות האחרון, לפני שבכלל מדברים על דירה.

שני העסקנים הללו ביקשו למצוא פתרון שבו מצד אחד הזוג הצעיר לא מביא שקל אחד עבור הדירה, זאת אומרת: ההורים לא נותנים שקל לדירה – אבל מצד שני להצליח לסדר אותם לעתיד עם דירה. האם אפשר לחתוך את העוגה ולהשאיר אותה שלמה, מתברר שיש נוסחה כזו.

החיבור בין המשקיעים לזוגות הצעירים

בשורות הבאות נפרט בפרסום ראשון את מתווה התוכנית המהפכנית שנראה כי תצבור תאוצה מרשימה. בועד הדיור שכרו את שירותיה של עו"ד הגב' י. מנדל מבני ברק, שמתחמה בתחום הנדל"ן והיא זו שמלווה את המיזם ואחראית על כל חוזה וחוזה, זאת במטרה למנוע בעיות שיכולות לצוץ בעתיד – והכל כפוף לחתימה על החוזה. לדבריה, היא בדקה את המתווה עם עורכי דין ורואי חשבון מומחים מהשורה הראשונה ומדובר במיזם חוקי ללא שום דופי.

ובכן, הבעיה המרכזית של זוג צעיר ממוצע שאין לו את הון עצמי הראשוני עבור רכישת דירה היא בגלל שתי סיבות: ההורים לא נתנו כלום (בכל זאת עליהם לחתן כעשרה ילדים בממוצע), או שנתנו סכום קטן מידי שמעבר לצבירת 0.001 ריבית בחודש בפק"מ בבנק הוא לא עושה כלום.
בדיוק כאן בא הפתרון הפשוט אבל הגאוני: לדאוג לחבר בין הזוגות הצעירים למשקיעים.

ולרעיון בהרחבה.

אין זה סוד שיש בציבור החרדי אלפי משקיעים, רבים מהם אלו אברכים שאמורים להתחיל לחתן את ילדיהם בעוד מספר שנים, שהצליחו לחסוך 100-200 אלף שקל ואולי גם יותר, אבל אין להם מה לעשות עם הכסף.

קודם כל, הבנק לא יתן להם משכנתא אלא רק עד 50% (כי זו דירה שניה שלהם) וקשה עד בלתי אפשרי למצוא כיום דירות במחירים הללו. אבל גם אם יש להם את האפשרות להסתדר עם המשכנתא, הם לא רוצים לרכוש דירה כי זה כבר לא משתלם כיום: תשלום של 8% מס רכישה בעת קניית הדירה ועוד 25% מס שבח בעת מכירתה, הפכו כל השקעה בנדל"ן ללא כדאית.

"וכאן מגיע החיבור המוצלח", מסבירה עו"ד מנדל, "המשקיע ישים על השולחן כארבעים אחוז מערך הדירה (החל מ – 200 אלף שקל ומעלה), הזוג הצעיר ירכוש דירה להשקעה ויקח משכנתא של 60%, כשיש אפילו משרד משכנתאות, עם רזומה עשיר, שהועד סגר איתו שיסדיר את המשכנתאות תמורת סכום נמוך למי שירצה להשתמש בשירות זה.

"במשך 10 שנים מיום החתימה על החוזה אי אפשר למכור את הנכס. הדירה תהיה רשומה על שם הזוג הצעיר ואילו המשקיע יקבל הערת אזהרה על הנכס + ייפוי כח, כפי שנראה בהמשך למה זה יבוא לידי שימוש.
"הסכום שיכנס בכל חודש מהשכירות יתחלק 60:40, 40% למשקיע ו – 60% לזוג הצעיר שעם הסכום הזה יכסה את המשכנתא. כמובן, שבכל חודש הזוג יצטרך להוסיף עוד כ – 600-700 שקל להשלמת המשכנתא, אבל זה בדיוק הסכום שאותו הוא מפריש כל חודש במטרה להגיע לדירה משלו.

"כעבור 10 שנים כשמוכרים את הדירה (או קודם לכן בהסכמת שני הצדדים), לא משלמים מס שבח מאותה סיבה שלא שילמו מס רכישה בעת קניית הדירה – שכן מדובר בדירה ראשונה. אחרי המכירה, 40% מהסכום מופקד היישר בחשבון הבנק של המשקיע (בקיזוז 15% מס על הרווח כפי דרישת החוק) ואילו 60% הנותרים מתחלק כך: כ – 30% לכיסוי יתרת המשכנתא (אחרי עשור סכום ההלוואה כבר קטן יותר וערך הדירה גם עלה בצורה משמעותית) ו – 30% הנותרים יש כעת לזוג הצעיר הון עצמי ביד לרכישת דירה לבד עם משכנתא גדולה והפעם בכוחות עצמם".

הערת אזהרה + ייפוי כח למשקיע

נשמע טוב, נכון. אבל רגע אל תצאו במחול יש פה הרבה מאד חששות וגם על זה נתנו את הדעת ועו"ד מנדל ניסחה את המתווה החוקי.

"קודם כל", מסבירה עו"ד מנדל, "את הכסף הראשוני של הדירה המשקיע מעביר להורים של הזוג הצעיר כהלוואה נושאת רווחים (יש היתר עסקה), ובתמורה נרשמת לו הערת אזהרה על דירתם. צעד זה נעשה כדי שהמשקיע יהיה רגוע שיש בטוחה לכספו, אמנם עם הערת אזהרה לבד אי אפשר למכור את הדירה אבל זו בהחלט סוג של בטוחה.

"לאחר מכן ההורים מעבירים את הכסף הזה לבנק כהון ראשוני עבור הזוג הצעיר לצורך רכישת הדירה. הזוג כמובן מוציא משכנתא ורוכש את הדירה שנרשמת על שמם, והמשקיע מקבל, כאמור, הערת אזהרה + ייפוי כח על הנכס ובשלב הזה הוא מוריד את הערת האזהרה מדירת ההורים.

"מה קורה שיש צורך בתיקון בדירה, ובכן: כל זמן שמדובר בתיקונים שוטפים כמו ברז שנשבר וכו', הזוג הצעיר יצטרך לסדר את זה. באם מדובר בתיקון גדול כמו דוד שמש שנשבר וכו', ההוצאה תיפול על שניהם בחלוקה של 40:60, כל אחד ישלם לפי חלקו. תיקוני צנרת, אגב, מבוטחים בדרך כלל בביטוח המשכנתא.

"אם תשאלו מה יקרה אם הזוג יחליט שהוא לא ירצה לשלם את התיקונים, בדיוק בשביל זה הם יוחתמו בעת רכישת הנכס על חוזה שמסדיר את הנושא כולל ערבות מחייבת. מה יקרה עם הזוג יחליט אחרי 10 שנים שהוא לא רוצה למכור את הנכס, אין בעיה בדיוק בשביל זה יש ייפוי כח למשקיע ואפשר למכור אותו מבלי לשאול אותם כשהם כמובן יקבלו את חלקם במכירה.

"כאמור, הזוג הצעיר לא יוכל להתגורר בנכס כי לפי החוק שותף שמתגורר בנכס ולא משלם שכירות אי אפשר לפנות אותו, ולכן כדי להרגיע את המשקיע מתרחיש שכזה הוחלט שזה תנאי בל יעבור: הדירה מושכרת לאחרים.
"במקרה של חילוקי דעות, ההכרעה תבוא לפני וזאת לאחר ששני הצדדים חתמו את החוזה בפני ואף התחייבו שבמקרה של חילוקי דעות יבואו אלי, ואני אכריע. ברור ומותנה בחוזה שאם צד אחד ינסה לבצע סוג של רמאות או משהו דומה, הדירה תימכר לאלתר ללא שום אפשרות לגישור וכו'".

עזרה גם במחיר למשתכן

למרות שהמיזם מבוסס על רכישת דירות בפריפריה כי זה נח למשקיעים קטנים וגם מתאים ליכולת החזר של הזוגות הצעירים (למעלה משליש מההכנסה החודשית אמורה להיות פנויה להחזר המשכנתא), בהחלט שיש כאן כר פורה לשיתוף פעולה גם לסכומים גדולים יותר.
תשמעו סיפור מהשבוע האחרון, למשרדי ועד הדיור התקשר אברך שסיפר שזכה במחיר למשתכן בירושלים והוא צריך כעת הון עצמי של 750 אלף שקל. להורים אין כסף וכמובן גם לו אין – והוא שאל האם יש לועד משקיע שמוכן לשים את הסכום. הם חיפשו משקיע והעסיקה יצאה לדרך. בעוד עשור הדירה תימכר והמשקיע בהחלט עשה כאן רווח לא קטן. לדברי מנדל, גם צעד זה במסגרת מחיר למשתכן הוא חוקי לחלוטין.

בגדול הרעיון מובן: כל סכום מעל 200 אלף יתקבל בברכה, וכמובן שיצטרכו להתאים את זה לדירה שימצאו וליכולת ההחזר של הזוג הצעיר.

הוועד גם יעמיד לרשות הזוגות הצעירים והמשקיעים שמות של מתווכים אמינים באזורי הפריפריה, איתם הם יוכלו ליצור קשר כדי לאתר נכס טוב להשקעה (התשלום יתבצע בחלוקה של 60:40). לוועד אין שום קשר למתווכים מלבד המלצה נטו, הא ותו לא. בכלל, בוועד הדיור מדגישים כי נכון שהם עושים את החיבור בין המשקיע לזוג הצעיר אבל אין להם כל אחריות לעצם ההשקעה ושכל אחד יצטרך לבדוק אותה באופן אישי ופרטני.

הגאונות ברעיון הוא עוצמתי: ההורים לא צריכים להביא שקל מהבית ואילו הזוג הצעיר ימצא את עצמו בעוד עשור עם הון עצמי בסדר גודל של כשליש מדירה, ואז יקנה לעצמו דירה גדולה ומסודרת.
איך כתבנו בפתיח: איך לא חשבנו על זה עד עכשיו.

היות ומדובר במיזם של חסד אנחנו מפרסמים את מספר הטלפון: 03-3728800

לעוד כתבות בנושא מצוקת הדיור החרדית לחצו כאן