לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מחודש דצמבר 2016, שיעור הגרים בדירות בבעלות בישראל עומד על 67.6% ונמוך מהממוצע באיחוד האירופי שמגיע ל-70.1%. ישראל מדורגת בשליש התחתון בהשוואה לשאר מדינות האיחוד, כאשר ברומניה למשל שיעור הגרים בדירות בבעלות הוא 96.1%.
הסיבה לכך היא שרכישת דירה כרוכה בהוצאה כספית גבוהה וסביר להניח שתצטרכו לקחת הלוואה כדי להשלים את הפער בין מחיר הנכס לבין ההון העצמי שלכם. הלוואה מן הסוג הזה נקראת משכנתא והיא ניתנת על ידי הבנק לאחר תהליך ארוך של הצגת מסמכים ואישורים. לפי הנתונים של הלמ"ס, היקף המשכנתא הממוצע בדצמבר של אותה שנה עמד על 601 אלף ש"ח, שזו עלייה של 3.7% בהשוואה למשכנתא הממוצעת בנובמבר 2013. כמו כן, מחירי הדירות ממשיכים לעלות בשיעור של 8% לשנה ומקשים על לווים שלא בוחרים את ההלוואה שמתאימה להם.
הגורם שעומד לרשותכם מטעם הבנק לאורך תהליך נטילת הלוואה לרכישת דירה הוא כמובן יועץ משכנתאות, שאמור לפרוס בפניכם את המידע הרלוונטי ולסייע בהגשת הבקשה. הבעיה היא שיועץ המשכנתאות מועסק על ידי הבנק ולעיתים הוא לא ממש מתאמץ להראות לכם את התמונה המלאה.
כמה באמת עולה הדירה שלכם?
הדרך הנכונה לבחור משכנתא היא לסמוך רק על עצמכם ולהגיע מוכנים לפגישה בבנק. גם אם נצא מנקודת הנחה שיועץ המשכנתאות באמת רוצה לספק לכם שירות טוב ואובייקטיבי, הוא ניזון רק מנתונים שתעבירו לו. לפיכך, עליכם לתכנן משכנתא שתתאים לאופי החיים שלכם ולנקודת הזמן המסוימת שבה אתם חותמים על החוזה.
הכי טוב להתחיל בהערכת העלות הכוללת האמיתית של הדירה. יועצי המשכנתאות יספרו לכם על תשלומים חד פעמיים נפוצים כמו שמאות, דמי פתיחת תיק ותשלום על רישום בטחונות, אבל הם לא יודעים האם אתם צריכים לשאת בהוצאות נוספות על מס רכישה, היטל השבחה, מס שבח, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, עלויות מעבר ושיפוץ ועוד. התפקיד שלכם הוא לבדוק את הנושאים האלה מראש ולהעריך את ההוצאה הריאלית שאינה מסתכמת במחיר החוזי של הדירה.
צ'ק ליסט: כל מה שתצטרכו לשים לב אליו בפגישה עם היועץ
יכול להיות שיועץ המשכנתאות גם לא יהיה לגמרי כנה לגבי שיטות החזר ההלוואה שמתוכן תוכלו לבחור. לא ניכנס לעובי הקורה בשביל להסביר את זה, אבל רק נציין שחלק מיועצי המשכנתאות לא ממש הקשיבו בשיעור שבו הסבירו להם על הבדלים בין שיטת שפיצר, שיטת קרן שווה ושיטת בוליט. כמו כן, הרבה יועצים פועלים באופן אוטומטי לפי מה שהם מכירים ויודעים, לכן הם מניחים על השולחן הצעה למשכנתא בשיטת שפיצר שהיא אולי הפופולארית ביותר – אבל לא מתאימה עבורכם.
גם כאן הפתרון המומלץ הוא לעשות שיעורי בית. ידע הוא כוח ובהקשר של הלוואות משכנתא הוא גם שווה לכם אלפי שקלים בשנה. בקשו מהיועץ פירוט על הלוואת משכנתא בשיטת קרן שווה ושימו לב שהוא אמור להסביר לכם על כך שהתשלומים החודשיים הולכים ויורדים לאורך תקופת ההלוואה. לחילופין, תוכלו לבדוק אולי שיטת הבוליט והלוואת הבלון היא זו שתשרת את האינטרסים שלכם (ולא של הבנק) על הצד הטוב ביותר.
עוד משהו שתצטרכו לשים לב אליו הוא התנהגות הריבית כפי שמתוארת בדוח שיציג בפניכם יועץ המשכנתאות. היום כבר מתכננים משכנתא תוך שימוש בתוכנות מחשב מתקדמות, אז היועץ שלכם לא אמור להסתבך לפני שהוא פורס בפניכם לפחות 2-3 אופציות לבחירת ריבית. מבחינתכם, הטיפ החשוב ביותר הוא לבחור משכנתא תוך כדי פיזור סיכונים, שמירה על גמישות בביצוע שינויים בהלוואה והשוואה בין הריבית הקבועה והמשתנה.
איזה מגבלות יש על היועץ?
על אף רצונו הטוב, גם יועץ משכנתאות מוסמך ומנוסה לא יכול לכופף לטובתכם את החוקים והוא מוגבל מבחינת תמהיל המשכנתא שמותר לו להציע. ההגבלה של בנק ישראל מתייחסת לתמהיל המשכנתא ולשילוב בין ריבית קבועה ומשתנה. עם זאת, העובדה שקיימת הגבלה לא אמורה למנוע מכם לבחון את היתרונות והחסרונות של מסלולי הלוואה מסוימים לפי כל שאר הפרמטרים. את זה תוכלו לעשות באמצעות השוואת התנהגות הריבית, הצמדה למדד המחירים לצרכן ועמלת היוון במקרה של פירעון מוקדם.
נסו לנצל את הפגישה עם היועץ על מנת לערוך סימולציות. שאלו אותו למשל כמה יעלה לכם למחזר את המשכנתא אחרי 5 שנים וכמה זה יעלה אחרי 10 שנים, מה קורה אם תרצו להעלות את דמי ההחזר החודשי וכל כמה זמן הריבית משתנה. רשמו בפניכם את התשובות והשוו אותן לפרטים המופיעים במסמך ההצעה. אתם גם לא חייבים לעשות את זה בפגישה עצמה, כי יש מחשבוני משכנתאות באתרי הבנקים ועוד מגוון כלים לקבלת החלטה מושכלת, נכונה ומבוססת.
