'מחיר למשתכן' תשאיר את הרוכשים עם הלשון בחוץ? כיצד יגיב כחלון לפרשת ההגרלות החדשה? ואיך תשפיע התוצאה עליו בקלפי? • וגם: העליה, הירידה והתקוה - איך נראתה השנה האחרונה בערים החרדיות? סיכום שנת הנדל"ן - תשע"ח

כשאנו באים לסכם את שנת תשע"ח בענף הדיור אי אפשר שלא להצדיע דווקא לשר האוצר משה כחלון. למעשה זהו הדבר הכי אווילי לעשות כשמחירי הדיור נוסקים, ובכל יתר הדברים הטובים של כלכלת ארצנו אין לו חלק ונחלה באופן ישיר. נכון, יש לו כוח ביד, אבל בכל זאת, האיש הוא הקודקוד, רוח המפקד אולי הובנה, אבל לא חלחלה לפקידות, לעולם המעשה.

ובכל זאת, למרות הכל, אנחנו מצדיעים לו. כי אם הוא מסוגל לקמפיין את עצמו לדעת מעל כל שלט רחוב, ולהסביר כמה הוא נטו-משפחתי ולא חושב על 'כולנו' המפלגה אלא על כולנו, אז יש לו אומץ. ובשביל זה, מגיע לו צל"ש.
ביזנעס שימושי
הכותרות השנה סבו שוב על מריבות בין איגוד הקבלנים, השמאים או המהנדסים, האדריכלים או היזמים – עם אנשי האוצר. השנה הזו הביאה לכותרות הראשיות של עיתוני הכלכלה את היריבות העזה על גבול האיבה שרוחשים אנשי המעש ליושבים על הקופה הציבורית. תחת כל עץ רענן התראיינו קבלנים ויזמים וותיקים ורבי מעש בעבר, שיושבים היום באפס מעש על פרויקטים שבנייתם איננה מתקדמת, המכירות בשינה עמוקה וההתמודדות של אותם יזמים במתחמי 'מחיר למשתכן' איננה כדאית. אלה טענו כי המחירים של הדירות בישראל בעלייה מתמדת, למרות שהאוצר ופקידיו, המומחים באחוזים, במספרים ובכספים, חשבו אחרת. בזה הם מבינים, חזרו היזמים וטענו. לא בבנייה. לא בשיווק בפועל.

אבל יש נתונים שאי אפשר להתעלם מהם. הירידה בהתחלות הבנייה למשל. או עליית מחירי הדיור. תמיד אפשר לשחק עם המספרים ימינה ושמאלה, להשוות לרבעון או לחציון הקודם כשנוח, וכשלא נוח – להסיט את ההשוואה לתקופה המקבילה אשתקד או אשתקדיים. אבל התוצאות מדברות בעד עצמן. הכישלון – או אי ההצלחה – של 'מחיר למשתכן' כבלם של מחירי הדיור, הובילו לתחילת ניפוצה של בועת הנדל"ן, זו שכה הרבה דיברו אודותיה בשנה הקודמת.

אפשר לומר דברים רבים על 'מחיר למשתכן'. ביסודה היא טובה, כפי שהקדמנו. הניהול, אפעס, היה גרוע במיוחד. הוסיפו לכך את החשש שהקבלנים שזכו במיזמים הללו כקבלני ביצוע למתחמים המשווקים על ידי משרדי האוצר והשיכון, אינם בעלי ניסיון ולא ישרדו את הבנייה עד הסוף, והרי לכם הוצאה נוספת לקופת המדינה שעלולה למצוא עצמה מול קבלנים פושטי רגל שהיו אמורים לבצע עבורה בנייה, והמדינה בסופו של דבר משלימה במקומם את השלד, או למצער את הגמר והאכלוס.

אבל אם נצא מנקודת הריבוע של קופת המדינה, ההשלכות של הירידה בהתחלות הבנייה, בלי שום ספק, היא בעתיד. אי התחלת בנייה כיום בפרויקטים שכבר אושרו בכל ההליכים של קרקע מופשרת לבנייה בישראל – תגרור מחסור עתידי בדירות. ומחסור, שווה עליית מחיר. מחסור חמור, שווה עלייה דרסטית.

את התוצאות, כולנו נשלם.

תוצאה בקלפי
לפני שנרוץ לבדוק את הנדל"ן המגזרי, נציץ אל פרשת ההגרלות של 'מחיר למשתכן' שעומדת בסימן שאלה – ואף היא עלולה גם לגרום לנזק אישי לשר האוצר משה כחלון ולתדמיתו. במאמר פרשנות של אלעזר לוין באתר news1 נכתב, כי אם יתברר, שהוא פעל לכאורה, אומנם בתום לב, שלא על-פי החוק, ייגרם לו נזק אישי ותדמיתי. הפגנה של זכאים שזכייתם תבוטל, למשל, תפגע בו מאוד.

האם לא ידע שיש צורך בהיתר? אשתקד, למשל, הסמיך את מנכ"ל משרדו שי באב"ד לתת היתר לעריכת פרסומות מסחריות. אם כן, כחלון היה מודע לנושא ההיתרים. בפרט כאשר העובדת הממונה על כך היא עובדת משרדו וכפופה לו. האם היא דיוותה לו על בעיית ההגרלות? לא ברור. בכל מקרה, הוא השר והוא האחראי.

כחלון יכול לטעון שנשען על חוות דעת שקיבל בעבר ממשפטני משרדו. אבל מדוע לא פעל לגבי ההגרלה האמורה להיערך בקרוב, כאשר בידו חוות דעת שזה לא חוקי?

וכל זה יבוא עליו בשנת בחירות. סוף ציטוט.

המגזר החרדי
נושא המחסור בנדל"ן במגזר החרדי הפך ליותר מנדוש, אבל תשע"ח – השנה שכולם הבטיחו לנו שבמהלכה מצוקת הדיור תהפוך לנחלת העבר – היתה גם סמל של תקווה וחזון לעתיד. אין מה לומר: הרבה תקוות קיימות במגזר החרדי. למעשה זהו הציבור האופטימיסט ביותר במדינה, התמים, הנאיבי והמולך שולל פעם אחר פעם.

ההכרזות על שפיר (ה'עיר'-לא-עיר, שלא התקדמה במהלך השנה מעבר לכותרת שהנפיק יועץ אסטרטגי שלא רואה בייעודו בעולם דבר מעבר לכותרת) הנהירה ההמונית אחרי נוכלים וקרקעות חקלאיות מעותדות הפשרה מי-יודע-מתי שחצתה עדות וקהילות. כולם נקבצו באו לך, העיר העתידית, הקרקע הקסומה או ההרחבה המובטחת. ורוב המשקיעים, או כמעט כולם, נפלו או ייפלו. במוקדם או במאוחר.

כי אלף קרקעות נכנסות לשיווק, ואחת מאלף יוצאת להפשרה. מי ייתן והציבור הנבון שם את כספו באותה אחת מאלף.

ובלי ציניות: היתה נקודת אור משמחת אחת באכלוסה של 'גני איילון', הלא היא אחיסמך שאוכלסה סופסוף, לאחר שנות משבר ומצוק שחלפו על הדיירים.

האמת, מסכנים. והאמת הנוספת היא, ששוב, להתנהלות החרדית, כציבור, יש הרבה ללמוד מאותה יוזמה קסומה באזור המרכז ששליש ממנה – יותר מאלף יחידות דיור! – פוספסה לדתיים ולחילוניים, למרות שיועדה לחרדים במקור ואיש לא התנגד. רק מה, כמו תמיד, הנוכלים זיהו נאיביות חרדית קלאסית, יצרו קבוצות, כספים נעו ליד פיצוצים נלווים, וההפקעה לטובת ציבור אחר – היתה רק עניין של זמן.

פארסה: הגרלות במסגרת תכנית מחיר למשתכן – מנוגדות לחוק


ומה שלומה של בועת הנדל"ן החרדית?

מסתבר, שגם בתוככי הערים החרדיות הוותיקות אין בשורה גדולה. בעוד שבנתיבות, אופקים, ערד, חצור הגלילית, צפת וערי פריפריה נוספות נראו מעט ניצני ירידת מחירים – בערים המרכזיות הדבר אינו מורגש כלל.

בבני ברק ובירושלים, באשדוד – ובעיקר בית שמש, שימו לב – נרשמו עליות שערים משמעותיות. גם בערים המבוססות, כולל החדשות כמו ביתר עילית, מודיעין עילית ועוד (ואפילו עמנואל!) נרשמו עליות שערים כבירות (באחוזים, העלייה גבוהה אף יותר מהערים הוותיקות). זהו יום חג למתווכים ולכל מי שאין לו עסק ישיר עם תחום הנדל"ן. כי כשאין תקרה נקובה, אזי ככל שהקונים מארצות חו"ל או ממשפחות האצולה העשירות ימשיכו לרכוש בכל מחיר, המחירים ככל הנראה לא יירדו. אלא שחרב הפיפיות מחודדת בשני קצותיה: ככל המחירים יעלו – הקונים הקלאסיים ימשיכו לברוח.

אם תפגשו קבלנים מבני ברק, למשל, הם יאמרו לכם את האמת הקשה. אין עסקאות, כמעט, בחודשים האחרונים. תשע"ח היתה שנת תחילת פיצוץ בועת הנדל"ן החרדית. היחידה שפורחת היא בית שמש, כיוון שמרבית הבאים אליה מירושלים (ורבים עוד יותר מחו"ל ומהציבור הדתי לאומי. חלפו שנים, אך יבוא יום וקברניטיה החרדיים שעסוקים בהתקוטטויות של 'מי בראש' עתה, יתפסו זאת) עדיין מתרשמים ממחיריה הנוחים ביחס להיות עיר-ספר ירושלמית מחד, ואיננה בין ערים ערביות, כמו ביתר למשל.

הבעיה הגדולה של תשע"ח היא, שהקבלנים 'בנו' על מכירה ביוקר בכל התחשיבים, החל מרכיב הקרקע וכלה במדד הנדל"ן ותשומות הבנייה. מי ימצמץ ראשון? קושיה טובה.

אולי בתשע"ט נדע מה יהיה התירוץ.

הבה נקווה שלא על ידי ייסורים וחוליים רעים, ובעגה נדל"נית של נוסח הווידו: לא על ידי קריסות ובריחות, פשיטות רגל והורדת כספי הרוכשים שאולה.
מקור: http://bizzness.net/