האם ניתן לרכוש כיום דירת ששה חדרים ב – 412 אלף שקל ודירת חמישה חדרים במחיר של 372 אלף שקל, או לחלופין דירת ארבעה חדרים ב – 324 אלף שקל? אולי בכלל ניתן לרכוש דירת שלושה חדרים ב–281 אלף שקל!
תלוי את מי שואלים, אם אתם שואלים את הרב שמואל ליאני, מי שיזם את תוכנית 'ערבים' ליתומים ואלמנות וכיום יוזם את "ערבים לדיור" – המחיר בהחלט מציאותי.
קרא עוד:
[postim]
בראיון שהעניק ל'המודיע' בגליון החג מפרט ליאני כיצד ניתן לבנות דירות במחירים כאלו: "בא נראה מה עושה כיום זוג צעיר אחרי שזכה להקים בית נאמן בישראל", אומר ליאני, לרוב ההורים אין כסף לרכוש דירה עבור ילדיהם והם שוכרים לזוג הצעיר דירה קטנה או מחסן באחת השכונות בבני ברק או בירושלים.
"בדירה הקטנה הזו, אם ניתן לקרוא לכוך בשם דירה, מתגורר הזוג הצעיר בשטח שגודלו נע בין 22 מטר מרובע לדירות הקטנות ועד ל-40 מטר מרובע בדירות 'הגדולות'. בשנה הראשונה מתחלקים ההורים חצי-חצי בדמי השכירות החודשיים, ולאחר מכן על הזוג הצעיר להתחיל להביא כסף 'מהבית'.
"בדרך כלל, ניתן לגור בדירה הקטנה עם ילד אחד. אולם לאחר שהמשפחה מתרחבת וגדלה, לא נשארת ברירה אלא לעבור לדירה גדולה יותר. וכך מתגלגל לו הזוג הצעיר בין דירות שכורות עד שמצליחים להגיע, במקרה הטוב, לקורת גת משלהם – לא לפני שהם מתחייבים להחזר משכנתא חודשי בסכום של אלפי שקלים, שאין להם מושג מאיפה הם עומדים לעמוד בהחזר הגבוה.
"ומה תעשה משפחה שלא שפר עליה גורלה ולא הצליחה להגיע לקורת גג משל עצמה? – היא ממשיכים לגור בדירה שכורה במשך שנים רבות כשבכל חודש 'נשרפים' להם דמי השכירות.
"בא נצא מנוקדת הנחה שמשפחה משלמת דמי שכירות בין 2,500 ל–3,000 שקלים לחודש. כל משפחה היתה שמחה לשלם את הסכום עבור משכנתא, כשבסופו של התהליך הדירה תישאר בבעלותה. אולם מה שמעכב הרבה משפחות מלקחת על עצמם משכנתא, אלו מחירי הדירות הגבוהים והמקדמה שהם צריכים להניח במזומן בגובה של שלושים-ארבעים אחוזים מערך הדירה".
נוסחת הקסם שתוזיל את מחירי הדירות
וכאן מגיע הרב ליאני לנוסחת הקסם: "אם נצליח להגיע למצב שבו ההחזר החודשי של המשכנתא יהיה בגובה השכירות (פחות מאלפיים שקל בחודש), כל זוג צעיר יוכל לשלם את הדירה בעצמו מבלי ליפול כנטל כבד על כתפי ההורים, כי הרי את דמי השכירות החודשיים הזוג משלם בכל מקרה! אז לפחות כאן הם משלמים משכנתא ובסוף התהליך הדירה תישאר בבעלותם של הזוג הצעיר. (בעצם כבר לא כל כך צעיר, כי בכל זאת בסיום תשלום המשכנתא הם כבר יהיו כמה שנים טובות אחרי החתונה…)
"ועוד נקודה חשובה: המצב הנתון כיום שכל זוג צעיר מתגורר בדירת מחסן קטנה במשך שנתיים-שלוש אחרי החתונה, ורק לאחר מכן הוא עובר לדירה גדולה יותר – ישתנה.
"כאשר שתי התובנות הללו ברורות, הביצוע פשוט ביותר, אומר הרב ליאני, "אפשר לתת לזוג הצעיר דירה גדולה, מרווחת ומדהימה בת ארבעה חדרים בגודל 105 מטר רבוע שכוללת מרפסת גדולה של 15 מטר, מבחוץ הבית יראה בדיוק כמו כל בית אחר – אלא שמבפנים נשלים למגורים רק את השטחים הנחוצים לשימוש המיידי של הזוג הצעיר, ואילו את שאר הדירה נשלים בזמן מאוחר יותר".
דירה בקצב שלך.
"המשפחה הצעירה שזה עתה זכתה להקים בית נאמן בישראל, תתגורר מההתחלה בדירה העתידית שהם בחרו לעצמם, עלות הדירה תהיה נמוכה מאוד והם ישלמו בכל חודש משכנתא בסכום קטן בהרבה מדמי השכירות,
"השטחים השימושים בדירה (מטבח, חדרי שירות, חדר שינה ומפרסת – בחלק מהדירות גם הסלון יהיה גדול ומרווח) יושלמו ויהיו מההתחלה בגודל המתוכנן לעתיד ולא יהיו בו שינויים, ואילו החלק שממילא לא בשימוש, יבנה כשלד בלבד ללא גמר ויכלול חיפוי חיצוני מושלם שכולל חלונות, שלד, רצפה, קירות ותקרה. וכמו שאמרנו, מבחוץ זה יראה בדיוק כמו כל דירה אחרת.
"באופן זה הבניה תתחלק לשני חלקים, החלק המושלם למגורים ינוע בין 55 מטר מרובע בדגם 'סלון מוקטן' ל – 75 מטר בדגם 'סלון מושלם' (תלוי בדגם שנבחר), ואילו השטח העתידי יבנה רק בשלב מאוחר יותר כשהמשפחה תתרחב ואז ישקיעו שם גמר- טיח, ריצוף, חשמל אינסטלציה, צבע וכו'. החיסכון הסופי לדירה תגיע עד כמאה ושמונים אלף שקל, תלוי בגודל הדירה.
"אם נסכם את התוכנית בקצרה: במקום לבנות את כל גודל הדירה מראש, לדוגמא 90 מטר מרובע, ניתן לחלק את הבניה לשני חלקים. בתחילה להשלים בניה לשטח הנחוץ מיידית, ואת המשך הבית בקצב של התרחבות המשפחה ובהתאם ליכולת הפיננסית שלהם. בנייה בסגנון זה, גורם באופן אוטומטי שעלות הבנייה צונחת פלאים.
בבוא היום כשהדייר ירצה להרחיב את הדירה, הוא לא צריך לקבל אישור מהשכנים, אלא פורצים את הקיר ומתחילים בעבודות ההרחבה.
ושוב, כיום מתגורר כל זוג צעיר בדירה כזו קטנה ולאחר מכן הוא מתחיל להתגלגל בדירות שכורות גדולות יותר שיתאימו לגודל המשפחה, כאן יעשה אותו דבר אבל לא יצטרך להתגלגל מדירה לדירה אלא פשוט להרחיב את הדירה הנוכחית, והא לכם דירה מרווחת.
מה שעומד מאחורי הרעיון היא העובדה הבסיסית שכל יזם וקבלן מתחיל יודע זאת, שהעלויות הבנייה הגדולות הן בעיקר בעבודות הגמר הסופיות של הדירה כמו, ריצוף, טיח וכו'. לפי "תוכנית ליאני" אנחנו משקיעים בגימור הפנימי והסופי של הדירה בשטח קטן יותר, וכל השאר מגיע מוכן במעטפת סגורה.
שלוש אופציות לבחירה
פרויקט ליאני מציג דירות בנות 3, 4, 5, 6 חדרים. כל הגדלים מוצעים בשלשה דגמים. "דגם דירה רגילה", "דגם סלון מושלם" ו"דגם סלון מוקטן". מדובר בדירות גדולות ומרווחות ביותר, שכל אחת מהן מגיעה עם 15 מטר למרפסת.
לפי "תוכנית ליאני" יוצגו לרוכשים שלוש אופציות (בדוגמאות להלן אנו מתייחסים לכל הדירות מלבד דירת 3 חדרים):
"דגם דירה רגילה" – דירה רגילה כפי שהורגלנו לקנות עד היום. דירת 3 חד' 90 מטר: 4 חדרים בגודל 105 מטר: דירת 5 חדרים בגודל 125 מטר; דירת 6 חדרים בגודל 140 מטר.
"דגם סלון מושלם" – השטח העיקרי המושלם הוא בגודל 75 מטר בנוי, שכולל סלון ענק בגודל 26 מטר מרובע, חדר שינה, חדרי שירות, מטבח ומרפסת של 15 מטר – ועוד חלל עבור הבניה העתידית בגודל המתאים לכמות החדרים שבחרנו.
"דגם סלון מוקטן" – השטח העיקרי המושלם יהא בגודל 55 מטר בנוי, שכולל סלון קטן בגודל 9 מטר מרובע בלבד, חדר שינה, חדרי שירות, מטבח ומרפסת של 15 מטר – ועוד חלל עבור הבניה העתידית בגודל המתאים לכמות החדרים שבחרנו.
במילים אחרות, מי שיקנה –לדוגמא- דירת ארבעה חדרים יקבל את אותו שטח בנוי של דירת חמישה וששה חדרים, תלוי איזה דגם הוא בחר: "סלון מושלם" (75 מטר) או "סלון מוקטן" (55 מטר). כל ההבדל במספר החדרים, הוא רק במעטפת החיצונית כשירצו להוסיף בבוא היום חדרים נוספים לדירה.
החישובים הכספיים
עכשיו בא נכנס בקצרה לנושא המחיר. ראשית חשוב להדגיש שהיות והמטרה להקמת "ערבים לדיור" וועדת הרבנים שמלווה את פעילותה היתה לחדש ולסייע להורים שמשיאים את ילדיהם, הוחלט אחרי בדיקת כל האפשרויות לקבל את חוות הדעת של אנשי המקצוע ולשווק את הדירות בהתארגנות בעמותה ולא בהתקשרות ישירה אל מול חברת בניה משווקת. בהחלטה זו חוסכים הדיירים סכום לא מבוטל אותו גובה הקבלן עבור הסיכונים שבהפתעות הבניה.
כמובן, שכל אחד לפני שניגש לרכוש דירה בעמותה חושש מתקדימי העבר, ובדיוק מסיבה זו ב"ערבים לדיור" הגיעו להסכם עם משרד עו"ד שמרון & מולכו, שבבעלותם אחד ממשרדי עורכי הדין הגדולים בישראל בתחום הנדל"ן, שמלווים את הפרויקט מהפן המשפטי והמקצועי. כל הכספים שישלמו הרוכשים יופקדו לפקודת שמרון & מולכו והם יהיו אלו שיעבירו את הכספים לספקי הבניה, התכנון והפיתוח.
עלות הדירות שעל פיה נקבעו המחירים, הינה לפי מחיר של 3980 שקל (כולל מע"מ) למטר בניה בשטח עיקרי; 1800 שקל (כולל מע"מ) למטר בנית מרפסת – ובתוספת בצ"מ 5% ( בצ"מ – הוצאות בלתי צפויות). לדברי היזמים, סכומים אלו מגובים בדו"ח 0 של הבנקים למשכנתאות מעסקאות שנעשו בתקופה האחרונה. אגב, המחירים נבדקו גם על-ידי משרד עורכי הדין מולכו & שמרון, שלאחר בדיקה מקיפה אומרים שמדובר בסכומים סבירים.
חשוב להדגיש, כי המחיר לא כולל קרקע ופיתוח אלא נטו הוצאות בנייה, פיקוח ואגרות. לגבי הקרקע ניתן יהיה לדעת את המחיר הסופי רק לאחר הזכייה במכרז. בנושא הפיתוח, אם הבנייה תסתיים בתוך 26 חודשים, משרד השיכון יסבסד כל דירה בעוד חמישים אלף שקל.
המחירים תומחרו בצורה כזו שנלקח טווח סיכון רחב, וזאת משתי סיבות: האחת שלא לעמוד בפני הפתעות, והשנייה שניתן יהיה לתת לדיירים החזר מהכספים שיישארו בקופה.
ב"ערבים לדיור" מדגישים, כי הם נמצאים בקשר הדוק עם ראשי "וועד הדיור המאוחד של חריש", ויש להם תיאום מלא בנוגע להתמודדות במכרזי הקרקע וזאת כדי לשמור על תקנת השוק לטובת רוכשי הדירות ולא להזניק את מחיר הקרקע לגבהים. "אנחנו רק משווקים את הדירות בשיווק נפרד כי אנחנו מסוגלים לתת דירות במחירים הכי זולים", הם מדגישים.
שטויות במיץ עגבניות. החסכון לא חסכון. עלות הסיום תהיה יותר גבוהה. חישוב הארנונה ע״פ חוק על כל הדירה. שנים לאח״כ הבניין יהיה אתר בנייה. ובקיצור שטות מוחלטת.
איך לא חשבו על זה קודם, לקחת את דמי השכירות למשכנתא.
אך יכול להיות בעיות, כשיתחילו לפצל דירות וישכירו את החלק הלא בנוי – ואז כבר יתחיל להיות בלאגן…
ולא הרווחנו כלום…
ענק – אפ' שלא הבנתי עד הסוף את כל הפילפול
הוא כבר הוכיח את הצלחתו בפרוייקט ערבים, ה' יעזור שגם כאן יצליח, השאלה הגדולה לדעתי היא לא רק הסכום החודשי, אלא בעיקר הסכום הראשוני.
יש אומרים כי תוכנית "ערבים לדיור" איננה חוקית ולא הממשלה וגם לא מועצת עיריית חריש יאשרו תכנית כזאת? מה האמת?
מחכה לתשובה
האם תכנית ערבים לדיור הינה חוקית, האם קיים מצב שמועצת חריש או הממשלה יתנגדו לתהליך? מי שיודע מה האמת שיענה
אני שמעתי ממקור מוסמך שהכל חוקי ומאושר