לעומת תכנית המע"מ הפופוליסטית והחובבנית הסופגת ביקורות והתנגדויות מכל עבר, הגורמים המקצועיים בתמיכת רה"מ סומכים על תכנית 'מחיר מטרה' שתיתן את הפתרון הראוי לבעיה • שאלות ותשובות לרקע כללי על התכנית

לקראת הקמת צוות מחיר המטרה, עליו יוטל להביא לאישור קבינט הדיור בתוך 20 יום את כללי תכנית המטרה אנו מגישים את השו"ת המלא על עיקרי התכנית.

יצוין כי מדובר על קווים מנחים ובסיס לדיון, וכי הכללים עשויים להשתנות מעט בהתאם למסקנות הצוות, אולם זוהי התכנית כפי שהוצגה למשרד ראש הממשלה, לנגידת בנק ישראל ולמועצה הכלכלית הלאומית וזכתה לתמיכתם.

מחיר מטרה – מהי התכנית?

חידוש- המדינה קובעת את מחיר הדירה. מחיר הדירה יהיה נמוך ב-20% ממחיר השוק.

מדובר במהפכה אמיתית בשיטת השיווק של הקרקעות במדינה, עם מחיר קבוע מראש והנחה של 20% על מחיר השוק. מחיר השוק יקבע על סמך מחיר האמצע (המחיר החציוני – המייצג נתון שבו מחצית מהעסקות בוצעו במחיר גבוה יותר ממנו. מדובר בעסקה שחוצה את התפלגות העסקות ומדובר למעשה "בערך אמצעי" של עסקות הנדל"ן בכל יישוב). הקבלן יהיה חייב למכור 80% מהדירות שייבנו בקרקעות המדינה במחיר המוזל שתקבע המדינה – 20% פחות ממחיר השוק, ולא במחיר הגבוה מכך.

הזכאים לרכוש דירות אלה הם הן רוכשי דירה ראשונה והן משפרי דיור שימכרו את הדירה היחידה שהייתה בבעלותם.

עקרונות השיטה הם:

1) מהפכה בשיטת השיווקים – בין השנים 2014-2018 ישווקו קרקעות במתכונת של מחיר מטרה.

2) מחיר המטרה משמעותו קביעת מחיר מרבי לדירה שיעמוד על 80% מהמחיר החציוני למ"ר בנוי בדירה חדשה באזור בו נמצאת הקרקע המשווקת במכרז. המחיר החציוני ייקבע על ידי השמאי הממשלתי. המחיר יקבע למ"ר, כך שמכפלת מחיר המטרה למ"ר בשטח דירה תהווה את המחיר המרבי שהזוכה במכרז רשאי לדרוש מרוכש הדירה בגינה. למשל, דירת 80 מ"ר תימכר במחיר המטרה כפול 80 ודירת 120 מ"ר במחיר המטרה של מ"ר כפול 120. אין סכנה לעליית מחירים – המחיר המוזל קבוע מראש.

3) המציעים במכרז יתחרו על הקרקע, תוך שהם יודעים מראש (כמו גם הרוכשים) את המחיר בו יוכלו למכור את הדירה. לא יקבע מחיר מינימום לקרקע.

4) סוף לעולם הקריטריונים והזכאויות. כל מי שזוהי דירתו החדשה והיחידה יוכל לרכוש במחיר מטרה, לרבות משפרי דיור שיימכרו את דירתם הקיימת תוך 12 חודש ממועד האכלוס של הדירה הנרכשת. משפרי הדיור בפנים – משקיעים בחוץ. המטרה היא להשפיע בצורה משמעותית ומהירה גם על שוק היד השנייה. שילוב תכנית מחיר מטרה גם למשפרי דיור עם מע"מ בשיעור אפס לחסרי דיור – יאפשר לחסרי דירה לרכוש דירות בפטור ממע"מ לצד דירות במחיר מטרה. כאשר משפרי דיור יודעים שיוכלו לרכוש דירות מקבלנים במחיר מטרה בהנחה של 20% על מחיר השוק, לפי ההערכות הם לא ירכשו דירות יד שנייה עד שהמחירים בדירות אלה ירדו בשיעור דומה.

5) רוכשי דירות במכרזי מחיר מטרה לא יוכלו למכור את הדירות במשך 5 שנים ממועד האכלוס אבל יוכלו להשכירן.

6) הזוכה במכרז יחויב למכור 80% מכלל יחידות הדיור לחסרי דירה ולמשפרי דיור – כדירות מחיר המטרה.

7) לפחות 80% מהדירות בבניין יהיו בשטח של 60 מ"ר עד 150 מ"ר בלבד.

8) הזוכה במכרז יהיה רשאי למכור את יתרת הדירות בבניין, שאינן דירות במחיר מטרה, בשוק החופשי, ללא הגבלת מחיר.

9) משרד הבינוי והשיכון יקבע מפרט ראוי לדירה ויפקח עליו. אין חשש למפרט חסר, מה עוד שהזוכה מוכר 20% מהדירות בבניין בשוק החופשי וידאג שהמפרט של השטחים המשותפים יהיה ברמה גבוהה.

10) ייקבעו כללים לפיקוח ובקרה – והטלת עיצומים כספיים משמעותיים על מי שיפר את הכללים שנקבעו: משפר דיור שלא מכר דירתו תוך 12 חודש ומי שימכור דירה שרכש במחיר מטרה בתוך 5 שנים.

11) אין כפל מבצעים – דירות שיימכרו על קרקע שתשווק במכרזי מחיר מטרה לא יהיה גם פטור ממע"מ – שיעור ההנחה יהיה דומה בסופו של דבר.

12) תינתן גמישות להנהלת רשות מקרקעי ישראל להחריג מהחלטה זו שיווקים בהם מחירי הקרקע נמוכים או להקטין את גובה ההנחה כאשר ערך השווי של הדירה גבוה במיוחד.

כולם מבינים שהמחירים הגיעו לשיא. מדובר בצעד שובר שוויון – ההצעה באה להפוך את המגמה. הקבלנים שרכשו קרקעות וגם בעלי הדירות יד שנייה יבינו שאם לא יורידו מחירים כעת, כל הרוכשים יחכו לדירות המוזלות ללא מע"מ ולדירות במחיר מטרה ולכן ההערכה כי מוכרי דירות יד שנייה יפחיתו מחירים בטווח זמן קצר יחסי.