הנתונים על זינוק משמעותי במחירי הדירות בשנה החולפת לא מרשימים את האנליסט אבי טיומקין שמזהה מגמה הפוכה בשוק • טיומקין, שהתפרסם ביכולת שלו לזהות תפניות בכלכלה העולמית, משוכנע: "בשלו התנאים לידרידה דרמטית במחירי הדירות בארץ"

מדד מחירי הדירות עלה בשנה שבין אוקטובר-נובמבר 2015 לאוקטובר-נובמבר 2016 בקצב של 8.1%: זו הידיעה שהתפרסמה אמש בכלי התקשורת השונים וסימנה – לכאורה – עוד כישלון של שר האוצר, משה כחלון, ביעד מספר 1 שלו – הורדת יוקר הדיור בארץ.

אמנם בסביבתו של שר האוצר העדיפו להיצמד לנתון שבישר על כך שלקראת סוף השנה הוא רשם האטה מסוימת (באוקטובר-נובמבר 2016 נרשמה עליית מחירים של 0.4% לעומת ספטמבר-אוקטובר), אך גם הם התקשו להסתיר את האכזבה לנוכח העובדה שדווקא בשנה שבה כחלון נקט צעדים חסרי תקדים במטרה לצנן את השוק (מחיר למשתכן, מס על דירה שלישית ועוד) – הדבר לא בא לידי ביטוי בשטח כלל ועיקר.

אם כחלון ואנשיו מחפשים בכל זאת סיבה לאופטימיות, כדאי להם לשמוע מה יש לאבי טיומקין, יועץ לקרנות גידור בינלאומיות בתחום הכלכלה הגלובלית שהתפרסם בזכות יכולתו לזהות תפניות בכלכלה העולמית, לומר.

בראיון נרחב לגלובס טוען טיומקין: "ברור לחלוטין שירידת מחירי הדירות בישראל, שמלווה בירידה במחירי הקרקעות שכבר החלה, עומדת להתגבר בזמן הקרוב ביותר".

לדבריו, "האינדיקטור המקדים, של ירידה משמעותית במכירת הדירות, כבר הפך לעובדה. לתהליך זה שותפים מספר גורמים: פעילותם האינטנסיבית של שר האוצר משה כחלון ומשרדו, תוך התרכזות טוטאלית בנושא, וזאת יחד עם ביצוע בשטח, תהליכים כלכליים עולמיים שאותם אמנה בהמשך, והזמן שהיה חייב לעבור כדי לקזז את נזקי תוכנית 'מע"מ אפס' של שר האוצר הקודם…אין ספק שהמאמץ המרוכז להגדלת היצעים של דירות מצד אחד ובלימת הביקושים, הן של משקיעים לטווח ארוך והן של קונים ספקולטיביים מצד שני, נותן את ביטויו בשטח.

הירידה המשמעותית במכירת דירות יוקרה בארץ ב-2016 (מעל 50%) והירידה הנומינלית של 8% בלקיחת משכנתאות (ירידה ריאלית של קרוב ל-13% אם לוקחים בחשבון את עליית מחירי הדיור), הן ההוכחות הטובות ביותר לכך. גם שיא מאז שנת 2000 של מלאי דירות למכירה בישראל (31 אלף דירות) ואינדיקציות נוספות בשטח, מחזקים את אמון הציבור במחויבות הגורמים העוסקים בנושא, ובאופן טבעי משנים את ציפיות השוק".

http://www.jdn.co.il/breakingnews/780644

טיומקין מוצא סימוכין לדבריו מתהליכים שהתרחשו בבירות העולם: "ניתן לראות בעולם כי בשווקים המובילים של דירות יוקרה כמו ניו יורק, לונדון, מיאמי וסן פרנסיסקו (בה שוכנת תעשיית ההיי-טק) יש ירידות של כ-25% במחירים; ירידות כאלו וקיפאון במכירות אנו רואים כיום גם בתל אביב ובשכונות היוקרה מסביבה. מקרים של קוני דירות בחו"ל שמוותרים על המקדמה ששילמו ומסתלקים מהעסקה, כבר אינם כל כך נדירים. תהליך זה מתפשט עכשיו לרמה נמוכה יותר של מחירים. חשוב לציין שמגורי יוקרה היו אלו שהובילו את תהליך עליית המחירים, והם גם אלו שמובילים את המהפך בשוק".

טיומקין מדגיש שלא רק צעדי האוצר הם אלו שהובילו לירידה במחירים. "גם הבנייה המאסיבית של דירות חדשות, שבנייתן החלה לפני כשנה-שנתיים בשיא האופוריה של הקבלנים והמערכת הבנקאית, תוך ביטחון מוחלט שעליות המחירים הן תופעה נצחית, אשר מגיעות כעת לשוק – תורמות לעודף ההיצע".

הוא מוסיף: "כדאי לזכור שהרוח הגבית, על גבול יצירת הפאניקה, בקרב קוני הדירות הפוטנציאליים, שהעניקה התקשורת בכותרות שונות וגרמה ללחץ עודף משמעותית של קונים, בוודאי תרמה משמעותית לעליות המחירים ולהארכת התהליך שראינו בעבר".

נבהמשך הראיון הוא מונה עוד מספר גורמים מרכזיים לירידת המחירים: "ראשית, הגידול המשמעותי במלאי ובהיצע; שנית, תחילת תהליך של עליית ריבית לטווח הקצר ולטווח הארוך בעולם; שלישית, ירידת הביקוש מצד משקיעים זרים עקב עוצמת השקל, בעיקר מול האירו, מה שפוגע משמעותית בקונים מצרפת. ואכן, קנייה על ידי משקיעים זרים הגיעה לרמה הנמוכה בעשור האחרון; גורם רביעי הוא קשיי מימון לקונים פרטיים בחו"ל, שמלווים באכיפה משמעותית של הגבלות על העברות תשלומים במסגרת המלחמה בהלבנת הון; ולבסוף, הירידה במספר העולים, בעיקר מצרפת ואוקראינה".

ומדוע המגמה המדוברת טרם מורגשת בשטח? טיומקין מסביר: "לקבלנים ולמערכת הבנקאית יש אינטרס ברור בשמירת מחירי דירות ואפילו בעלייתם, ובעיקר לא להודות שהמחירים יורדים. מעבר לסיבות הברורות של גידול ברווח וכד', הסיבה המשמעותית הנוספת היא שירידת מחירים רשמית (מחירי מחירון) פוגעת בשווי הביטחונות שבידי הבנקים ומגדילה את הלחץ על הקבלנים לתוספת ביטחונות. באופן אבסורדי, מבחינת שני הצדדים עדיף להימנע ממכירה תוך הגדלת המלאי ו/אומתן הטבות עקיפות לקונים, אך לא דרך המחיר – תופעה שאכן מתרחשת בפועל.

כמובן שמגיעה הנקודה, ולדעתי היא הגיעה, שגם שיתוף הפעולה הלא קדוש בין הקבלנים לבנקים לא יוכל להסתיר את העובדות בשטח. הכלל הוא שכאשר תהליך כלכלי משמעותי מתהפך, זה לוקח זמן, אך כאשר הוא כבר מתרחש, המהירות והעוצמה חזקים הרבה יותר מהצפוי. כלל זה יהיה נכון גם הפעם".

מחירי הדירות ממשיכים לזנק? בואו נתאחד נגד היהודונים העשירים • דעה