רוצים לבנות יחידת דיור על הגג? תלמדו מהסיפור של פנחס

מעשה באברך בשם פנחס שביקש לרכוש לעצמו נכס מקרקעין להשקעה. פנחס פנה למכרים ובני משפחה, עיין מדי יום בפרסומים שונים בעיתונות היומית והמתין ל"עסקת חייו".

יום אחד הבחין פנחס במודעה שפורסמה בעיתון בה הוצעה למכירה דירה בקומה אחרונה בבנין בשכונה ירושלמית ותיקה, ולה צמודה קומת הגג. בשולי המודעה אף צויין כי מדובר בעסקה כדאית ומיוחדת שכן ניתן לבנות על גג הדירה יחידות דיור במס' קומות.

פנחס לא המתין וצלצל מיד למס' שהופיע במודעה, ולמחרת היום נפגש עם המוכר שהציג בפניו את הנכס. פנחס, שהתרשם מהמוכר ומהפוטנציאל העסקי ברכישת הנכס, ביקש לקדם בזריזות את רכישת הדירה וכעבור מס' ימים בלבד קיבל אישור עקרוני מבנק למשכנתאות למימון רכישת הנכס וחתם על הסכם הרכישה.

לאחר רכישת הנכס וקבלת החזקה בו הזמין פנחס בעלי מקצוע שונים וביקש לקבל הצעות מחיר לצורך בניית יחידות הדיור על הגג. לאחר קבלת הצעות המחיר החלו בעלי המקצוע לתכנן את בניית יחידות הדיור, ועל פי היתר הבנייה ועל פי התב"ע (תכנית בניין עיר) החלה על הבנין ביקש לבנות 4 יחידות דיור בשתי קומות נוספות מעל קומת הגג.

פנחס ביקש להתחיל בביצוע העבודות מהר ככל שניתן, ובשעה טובה לאחר מס' חודשים ספורים בבוקרו של יום התייצבו פועלים והחלו בהכנות לביצוע הבנייה.

גם פנחס התייצב בנכס ובהתרגשות רבה חזה בעיניו כיצד מתחילים להתבצע עבודות הבנייה, עבודות אשר בסופו של יום ישפרו את מצבו הכלכלי ויוכל לחתן את ילדיו בנחת.

פנחס לא ציפה ל"הפתעה" שהמתינה לו. שעות ספורות לאחר תחילת ביצוע העבודות התייצב בגג הנכס שליח מטעם בית המשפט ובידיו החלטה בדבר "צו מניעה לביצוע עבודות הבנייה" המורה לפנחס ולפועלים לחדול לאלתר מביצוע עבודות הבנייה בגג.

פנחס ההמום לא ידע מנין הצרה נפלה עליו ומדוע ניתן צו המניעה ועל ידי מי התבקש, ובתוך שעה קלה ישב במשרדו של עורך דין מפולפל וביקש כי ילחם עבורו בכל דרך אפשרית לביטול "רוע הגזרה".

עורך הדין אליו פנה פנחס ביקש להרגיע את פנחס הנסער והחל לשאול את פנחס מס' שאלות. בין שלל שאלותיו ביקש עורך הדין לדעת האם קיבל פנחס את הסכמת השכנים לביצוע הבנייה. בוודאי שלא! ענה פנחס. הרי הגג צמוד לדירה שרכשתי במיטב כספי ואף רשום על שמי בטאבו ועל כן מדוע עלי לבקש הסכמת השכנים לביצוע עבודות בנייה על רכוש שבבעלותי?

וכך, לראשונה, פנחס התוודע על מושגים עליהם מעולם לא שמע, כגון "אחוזי בנייה" או "תקנון בית משותף", מושגים שאם היה מכיר בזמן אמת היה מכלכל את צעדיו היטב בטרם רכש את הנכס.

התברר לפנחס כי על אף שגג הבנין צמוד לנכס שרכש, ועל אף העובדה הנכונה כי הגג בבעלותו הבלעדית, בכדי לבצע עבודות בנייה יש לקבל את הסכמת השכנים לצורך ביצוע העבודות, והיות ופנחס לא קיבל את רשותם פנה אחד השכנים בבנין והגיש לבית המשפט בקשה בהולה למתן צו מניעה נגד הבנייה אותה ביקש פנחס לבצע.

הסיבה לכך, הסביר עורך הדין, היא העובדה כי בביצוע הבנייה מנצל מבקש הבנייה "אחוזי בנייה" – דבר בעל ערך כלכלי רב השייך לכל השכנים בבנין, וכל עוד ובביצוע הבנייה מנצל פנחס אחוזים גבוהים יותר מאחוזי הבנייה השייכים לו הרי שנוטל אחוזי בנייה משכנים אחרים.

הוסיף עורך הדין והסביר, לו השכנים היו קובעים במפורש בתקנון הבית המשותף או בהסכמים אחרים שנערכו ביניהם על כך שדירתו של פנחס ניתנת להרחבה תוך ניצול אחוזי הבנייה של השכנים, או במידה והשכנים היו נותנים הסכמתם לביצוע הבנייה בדרך אחרת יכול בהחלט פנחס לבנות על הגג את יחידות הדיור תוך ניצול אחוזי הבנייה הקיימים בבנין וללא הצורך בקבלת רשות של אף אחד מן השכנים.

כיצד ממשיכים מכאן? שאל פנחס בכאב גדול. פונים לתקנון הבית המשותף ובודקים הוראותיו, ענה עורך הדין.

עוד באותו היום פנה עורך הדין וקיבל לידיו את תקנון הבית המשותף שנערך בין השכנים עוד בטרם רכש פנחס את הנכס, ושמח לגלות כי קיימת בתקנון הוראה מפורשת לפיה שטח הגג הצמוד לנכס אותו רכש פנחס "עד רום הרקיע" צמוד לדירתו, זאת "למטרת בנייה קומה אחת או יותר בהתאם למצב התכנוני". בהמשך התקנון צויין מפורשות כי: "לצורך ביצוע בנייה על הגג בידי בעל הגג היכולת לנצל את אחוזי הבנייה הקיימים בבנין".

משמעות הדבר, הסביר עורך הדין לפנחס, היא שאין לך כל צורך לקבל את הסכמת השכנים לביצוע הבנייה, ניתנת לך האפשרות לנצל את אחוזי הבנייה הקיימים בבנין, ואף באפשרותך לבנות מס' קומות על קומת הגג עד כמה שהתב"ע מאפשרת.

למותר לציין את שמחתו של פנחס למשמע דבריו של עורך הדין, אשר רק בשל אותו סעיף מפורש בתקנון ניצל "בעור שיניו", אולם ככל ולא היה קיים סעיף שכזה פנחס היה מוצא עצמו במצב קשה ובלתי אפשרי ומאמציו היו יורדים לטמיון.

זקוקים לייעוץ משפטי? לחצו כאן

נמצאנו למדים כי הצמדת גג לדירה אינה מאפשרת ביצוע בנייה בפועל, ובכדי לבצע עבודות הבנייה יש לקבל הסכמת השכנים לכך. הסכמה שכזו יכולה להינתן בהוראה מפורשת בתקנון הבית המשותף, וככל וההסכמה ניתנה ביחס לבניית קומה אחת בלבד הרי שבעל קומת הגג יכול לנצל את אחוזי הבנייה בבנין עבור בניית אותה קומה. ככל ובתקנון ההוראה מתייחסת לקומות נוספות ולא רק לקומה אחת מעל הגג, כגון הוראה בדבר בנייה "עד רום הרקיע", הרי שניתן לנצל את כל אחוזי הבנייה עבור בניית מס' קומות מעל קומת הגג אשר יהיו שייכות באופן בלעדי לבעלים של קומת הגג.

בזכות אותה הוראה מפורשת בתקנון "ניצל" אמנם פנחס, אולם הוראה זו חריגה ואינה קיימת כדבר שבשגרה בתקנוני בית משותף, ועל כן ישנה חשיבות רבה בעיון מדוקדק ומקצועי במלוא המסמכים בטרם ביצוע רכישת נכס מקרקעין, ביחוד נכס בו מבקש רוכש לבנות יחידות דיור נוספות.

כותב המאמר עורך הדין אלעד סוקולובר, שותף במשרד עורכי הדין אלעד סוקולובר ושות'  העוסק בליטיגציה אזרחית ודיני הקניין עבודה ומקרקעין. אין באמור לעיל כדי להוות חוות דעת משפטית, אין בו כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי מקצועי ע"י עו"ד הבקיא בנושא, ואין בכך כדי להוות המלצה לעשיית פעולה משפטית או הימנעות מעשייתה.