מחקר: הפוליטיקאים לא באמת מנסים להוריד את מחירי הדיור

הברחת משקיעי הנדל"ן מהשוק, הרחבת תכנית "מחיר למשתכן", הקפאת הבניה במרכז הארץ ועוד, הנם דוגמאות לצעדי מדיניות שיעילותם לטווח הארוך לוקה בחסר ולעיתים אף עלולים להוביל לפגיעה בכלכלה המקומית. בחינה של צעדי המדיניות הציבורית שגובשו בישראל בשנים 2008-2015 במטרה לבלום את עליית מחירי הנדל"ן מלמדת כי כל עוד לא יתקיים בישראל מבנה שלטוני יציב, ימשיכו קובעי המדיניות לכוון בצעדיהם לטווח הקצר במטרה לעשיית רווח פוליטי.

משנת 2008 חלה עליה ניכרת במחירי הדיור שהחריף עוד יותר עם השנים. ולאור כך החלו הפוליטיקאים לגבש תכניות מדיניות לבלימה ולהורדתם של מחירי הדיור. ד"ר ארז כהן מאוניברסיטת אריאל בחן את יעילותם של צעדי המדיניות שגובשו בישראל מאז ועד היום ומצא הלימה בין מאפייניהם לבין מאפייניהם של מבנה השלטון הקיים במדינה.

ממצאי המחקר מצביעים כי הדבר העומד מאחורי המדיניות הציבורית להורדת מחירי הדירות היא השאיפה להשגת רווח פוליטי סקטוריאלי ואישי עבור הפוליטיקאים הקשורים לגיבושה וליישומה של המדיניות. התנהלות זו של פוליטיקאי בכלל וזה הישראלי בפרט, נגזרת ממבנה השלטון הנהוג במדינה, המאלץ את ראש הממשלה, להרכיב קואליציה רעועה הנשענת על רוב המורכב ממספר מפלגות שאין ביניהן מכנה משותף בכל הנושאים (מדיני, חברתי וכלכלי). לפיכך נתון ראש הממשלה לסחטנות פוליטית ותקציבית.

מדברים אלו עולה כי המדיניות הציבורית להורדת מחירי הדירות בישראל נגועה בשיקולים זרים- פוזיטיביסטים (פוליטיים ואישיים) המנטרלים את יעילותה האובייקטיבית – נורמטיבית . שהרי לו המדינה היתה רוצה בהורדת המחירים יכולה היתה להפעיל עקרונות רגולציה משמעותיים יותר כדוגמת הורדה בפועל של מחירי הקרקעות הנמצאים בבעלות ציבורית, סבסוד רחב היקף של מלאי הדירות ולא רק במסגרת תכניות "מחיר למשתכן" או "מחיר מטרה", עידוד מסיבי של האזרחים לעבור ולהתגורר בפריפריה, זאת על ידי מתן הטבות כלכליות לאזרח ולחברות במקביל לקידום התחבורה והתעסוקה באזורים אלו ועוד.

אי לכך נראה כי חרף העובדה כי המדיניות הציבורית הישראלית להורדת מחירי הדירות כוללת צעדים רבים ומגוונים, אין היא מסוגלת להביא לשינוי ממשי בתחום הנשען על כוחות שוק חופשי ומושפע בעיקר ברצונם הבלתי תלוי של המוכרים לבצע את עסקת המכירה במחיר הנכון להם. על מנת לבצע שינוי אמתי ברמת מחירי הדירות, על המדינה יהיה לזנוח את הרפורמות המבקשות להשפיע על כוחות השוק החופשי במטרה לנתבם לנקודת שיווי משקל נמוכה יותר, אלא עליה לפעול לנטרול או לפחות לצמצום השפעתם של כוחות השוק החופשי ולהפעיל כאמור מדיניות ציבורית מתערבת ואגרסיבית הקובעת בעצמה את כללי המשחק ובכלל זה את רמות המחירים בשוק הדיור הישראלי.

אולם בעוד כי תוצאותיהם החיוביות של צעדים אגרסיביים שכאלה יראו רק בטווח הארוך, שנים לאחר שבעלי התפקידים הציבורים יסיימו את כהונתם, יאלץ הפוליטיקאי להתמודד בטווח הקצר והמידי עם בעיות ממשיות הנגזרות מהמדיניות אשר יפגעו ביכולתו לקדם את תכניותיו קצרות הטווח. שהרי מכירת קרקעות מדינה במחיר מוזל כדוגמא תפגע בהכנסות המדינה ותאלץ את שר האוצר לקצץ בתקציבי משרדי הממשלה ו/או להגדיל את הגרעון התקציבי. מציאות שכזו אינה נוחה לו ולפיכך עדיף לו לקדם תכנית שפירותיה ניכרים על פני השטח מהר יותר בעוד נזקיה יראו רק בטווח הארוך.

מכאן כי תרומתו של מאמר זה באה לידי ביטוי בשימת הדגש על מבנה השלטון הקיים במדינה כגורם השפעה על בחירת סוג המדיניות (נורמטיבית מול פוזיטיביסטית). מבנה שלטוני דמוקרטי אך רעוע ולא יציב (בדומה לזה הקיים בישראל בעשרים השנים האחרונות)- יעודד גיבוש ויישום מדיניות פוזיטיביסטית, כזו המשקפת את האינטרס הצר של הפוליטיקאי בהגדלת סיכויי היבחרותו מחדש. מאידך שלטון דמוקרטי יציב הנשען על רוב מוצק של מפלגה אחת שלטת (בדומה למאפייני השלטון בישראל מאז הקמתה ועד לאמצע שנות השמונים)- יכול בנקל לקיים מדיניות ציבורית המביאה לידי ביטוי את הגישה הנורמטיבית המשקפת את ערכי החברה כפי שהוגדרו על ידי הפוליטיקאים.

מקור: http://bizzness.net/