דנה תדמור חושפת את כל מה שחשוב לדעת על הלוואות ליזמי נדל"ן
יזם נדל"ן מצליח נמדד, בין השאר, ביכולת שלו להשיג את המימון הנדרש למיזם מגורמים חיצוניים תוך שימוש במינימום הון עצמי. לדברי אשת הנדל"ן דנה תדמור, ההצלחה של יזם נדל"ן נקבעת על פי עוד שורה של פרמטרים, אך סוגיית המימון היא אחת מסוגיות המפתח להצלחתו של היזם בשוק הנדל"ן המאתגר. אחד מערוצי המימון השכיחים בהיבט זה הוא ערוץ האשראי, או במילים פשוטות, הלוואה ליזמי נדל"ן.
הלוואה ליזמי נדל"ן בהתאם לפרופיל הכלכלי של היזם
ככלל, ספקי אשראי אוהבים עסקאות כמה שיותר בטוחות. המגזר העסקי הוא המגזר שזקוק לאשראי, ומציע עסקאות טובות עם ריבית אטרקטיבית לספקי האשראי, כפי שמסבירה אשת הנדל"ן דנה תדמור.
הלוואה ליזמי נדל"ן היא הלוואה עסקית קלאסית הטומנת בחובה רמת סיכון גבוהה למלווה, ומצד שני מהווה מקור אטרקטיבי לרווח פוטנציאלי. בהתאם לכך, בנקים יעדיפו להעניק הלוואה ליזמים שלהם רקורד אשראי חיובי, ושעבורם קיים דירוג אשראי גבוה יחסית. לא כל היזמים עומדים בקריטריונים הללו, ובמקרים רבים עליהם לפנות לערוץ החוץ בנקאי.
בנוסף לכך, ולא משנה באיזה ערוץ אשראי יבחר היזם, מתן הלוואה ליזמי נדל"ן הוא תהליך שדורש בנייה של תכנית עסקית ויצירה של מעטפת משפטית, המגדירים יחד את התחייבויותיו של היזם בכל נקודת זמן לאורך הפרויקט.
כך למשל, על אף שאושרה ליזם הלוואה, כספי ההלוואה לא ניתנים לו במלואם מראש, אלא בהתאם לעמידה שלו באבני דרך. למשל, עם היציאה לדרך יקבל היזם סכום מסויים מתוך ההלוואה, לאחר השלמת השלבים התכנוניים יקבל סכום נוסף, לאחר בניית השלב הראשון יקבל סכום נוסף וכן הלאה.
כל אלה נועדו למזער את רמת הסיכון לבנק או לנותן האשראי ולאפשר מלכתחילה את האישור להלוואה.
מדוע זקוקים יזמי נדל"ן להלוואות?
כאשר מדובר בפרויקטים בענף הנדל"ן, עלות הפרויקטים היא בדרך כלל מעבר להון העצמי הנזיל של יזמים פעילים, ובנוסף, יזמים מעדיפים לנצל מקורות מימון חיצוניים ולא פנימיים שלהם. בנוסף לכך, יזמים מצליחים מנהלים בדרך כלל מספר פרויקטים במקביל, ונדרשים סכומים משמעותיים לצורך כך.
בראייה עסקית, נכון יותר עבור אותם יזמים להעמיד לטובת הפרויקט אך ורק את ההון העצמי ההכרחי, ואת כל השאר לגייס מגורם חיצוני המאפשר להם לפרוש את ההחזר בהתאם לתחזית ההכנסות מהפרויקט.
לדברי דנה תדמור, בין שמדובר ביזמי נדל"ן קטנים ובינוניים ובין שמדובר ביזמים גדולים, לכולם ישנה מגבלה על האובליגו שלהם בבנק. כשהאובליגו מגיע אל התקרה העליונה שלו פונים אותם יזמים לספקי אשראי חוץ בנקאיים כגון קרנות פרטיות להשקעה בנדל"ן.
גיוס הון מקבוצות השקעה פרטיות
בשנים האחרונות החל להתפתח מודל חדש ומעניין של השקעות נדל"ן שמצד אחד מספק ערוץ השקעה אטרקטיבי למשקיעי נדל"ן ולמשקיעים פרטיים קטנים, ומצד שני מספק מקור אשראי אטרקטיבי ליזמי נדל"ן. קבוצות השקעה אלה פועלות במודל הדומה למימון ההמונים.
היזם פונה אל קבוצת משקיעים פרטיים עם תכנית עסקית לפרויקט נדל"ן שהוא מעוניין לבנות. הקבוצה מפעילה את כל הכלים העומדים לרשותה על מנת לבחון את רמת הסיכון ואת הפוטנציאל של הפרויקט, כמו גם את הרקורד המקצועי של היזם, ולאמוד את רמת הסיכון של ההשקעה בפרויקט של היזם הספציפי.
במידה והפרויקט אושר בקבוצה, מבוצעת פנייה לכל המשקיעים החברים בה וכל משקיע יכול להשקיע סכום קטן מתוך סך ההשקעה הנדרשת. בצורה זו ניתן לגייס סכומים מצטברים גדולים בהיקפים של מיליוני דולרים, המועברים לבסוף ליזם לצורך ביצוע הפרויקט.
קבוצות אלה פועלות אף הן על פי מסגרת מקצועית ומשפטית קשיחה מאוד מבחינת היזם – מתן המימון ליזם מותנה בדרך כלל בהשתתפות היזם בשיעור מסוים של הון עצמי, בדרך כלל נמוך יותר באופן משמעותי מזה הנדרש ממנו בערוץ הבנקאי. כמו כן, לרוב מופקדים כספי המימון בנאמנות ומוזרמים ליזם לאורך הפרויקט, בהתאם לעמידתו בתנאים שהוגדרו בעסקה.
בתום תקופת ההשקעה ולאחר סיום הפרויקט, מחזיר היזם לקבוצה את כספי הקרן בתוספת ריבית שתנאיה נקבעו מראש ולעיתים ביחס ישיר להצלחת הפרויקט. כספים אלה מחולקים בין המשקיעים הפרטיים כרווח על השקעתם ועל פי חלקם היחסי בהשקעה הכוללת. מודל זה הופך כאמור לשכיח מאוד בעת האחרונה, ובישראל כבר קיימים מספר גופים פרטיים שהפכו למקור חשוב ומרכזי למתן הלוואה ליזמי נדל"ן.
