היזם ואיש הנדל"ן אלי פרוש בראיון מיוחד שעושה מהפך בראש, ומלמד אותנו שכמעט כל אחד יכול לקנות דירה ראשונה ואפילו שניה ושלישית

איך קונים היום דירה לזוגות צעירים או להשקעה?

השאלה הזו מגיעה אלינו למשרד ביום-יום הרבה מאוד. עם מצב הדיור כיום, לזוגות רבים אין יכולת כלכלית להגיע לדירה. וכל התקציב שהם קיבלו מההורים הוא באזור 100-200 אלף שקלים. איזה נכס ניתן לקנות במחיר כזה? ואיך נוכל למקסם את הכסף הזה.

קודם כל, הבירור הראשון שלנו: האם זו דירה ראשונה או לא. אם זו דירה ראשונה, ההמלצה היא על תמיד על דירה בארץ, בפריפריה המתפתחת ולמנף את הכסף באמצעות משכנתא.

יש לנו מעל 300 דירות בניהול באזור הקריות, חיפה ורמלה-לוד, ששם אנשים רכשו דירות החל מ-400,000 שקלים באמצעות משכנתא, ומגיעים לתשואות מאוד גבוהות, של 6% ומעלה.

אבל אם מגיע אלינו משקיע, או הורים, שיש להם סכום קטן שחסכו באזור ה-150,000 ש"ח, הוא שוכב בבנק ומניב להם אפס אחוז תשואה. הסכום הזה הוא הרבה בשבילם, אבל לצערנו הדירות בארץ לא במחירים ריאליים שיתאימו לצורך שלהם. משקיעים כאלו, אני מזמין אותם להיכנס איתי לעסקה בלונדון שמניבה תשואה הרבה יותר גבוהה שלא קיימת בארץ.

ואיך ניתן להגיע לנכס נוסף בלי להוציא שקל מהכיס?

אין אחד שלא חולם להגיע לנכס נוסף, אם זה בשביל בטחון כלכלי לפנסיה, או כדי שנצליח לחתן את הילדים בכבוד יותר. הבשורה הגדולה היא שלא תמיד אתה צריך בשביל זה כסף בצד. לעיתים רבות אני מגלה לאנשים שהדירה שברשותם, מאפשרת להם רכישת נכס נוסף, בלי להביא שקל מהבית.

איך עושים את זה?

כמו תמיד זה תלוי. תלוי קודם כל, מה מצב המשכנתא של הדירה שלך, תלוי מאוד מהן היכולות הכלכליות שלך, מהו גובה המשכנתא אותו תוכל לקבל, מהם הסיכונים שאתה יכול לקחת, האם אתה מסוגל לספוג חודש ללא שכירות, ואם כן באיזה סכום. ולפי זה אנחנו מאתרים את הנכס המתאים בארץ, ובאיזה גודל. אם זה בקריות או ברמלה-לוד.

בהרבה מאוד מקרים, יש לאנשים דירה ברשותם, שניתן להוציא עליה משכנתא נוספת, ולרכוש באמצעותה דירה שניה, כאשר השכירות משלמת את המשכנתא.

לתהליך הזה קוראים מינוף, צריך מאוד לדעת איך עושים את זה, ובשורות הבאות ניתן לכם כמה טיפים איך לעשות את זה הכי נכון.

קודם כל, מאתרים נכס. איך מחפשים נכס בארץ?

חשוב מאוד לדעת, כי באיזורי הפריפריה, מחירי הדיור מאוד משתנים, לעיתים מבנין לבנין. הדברים האלו יכולים להיות קריטיים מאוד לנכס שאתם רוכשים.

אינו דומה איזור קרית ים א' לקרית ים ג' לדוגמה. אנחנו בחברה דואגים אישית לראות כל נכס לגופו, אנחנו מכירים את כל הבניינים באיזורים הללו, יודעים בדיוק מי ועד הבית כאן, ועד כמה המיקום שלו עשוי להשפיע על השכרת הדירה והתשואה שניתן לקבל ממנו. ברכישת נכס כמו בכל מקום בעולם, חשוב מאוד לתת דגש על המיקום, מה הנגישות שלו לרכבת אם ישנה, למרכז, לתחבורה ציבורית, למרכזי קניות.

לעיתים באים אליי לקוחות אחרי שכבר רכשו דירה באופן עצמאי, והם נופלים עם שוכרים לא הגונים, או באיזור לא מבוקש, או נתקעים עם דירה שקשה למכור אותה. אנשים שלא מכירים מספיק את האזורים הללו, מודדים דירה לפי המחיר, ומתפתים מהמחיר ורוכשים. אבל באזורים הללו, עלולים ליפול באזורים לא מבוקשים, או לא טובים מספיק. חייבים לעשות עבודת שטח, לרדת לשטח, לראות את השכנים, לראות הסביבה, להכיר את הנגישות וללמוד היטב את השטח, או לחילופין לקבל ליווי של איש מקצוע ששולט באיזור כעל כף ידו, ויודע בדיוק היכן ניתן לקבל שכירות טובה, ומאיזה איזור כדאי להתרחק. לעיתים ההבדלים הם בין בנין לבנין.

אני צריך כעת להתנהל מול שוכרים? לא מתאים לי.

אכן, לא לכל אחד מתאימה התעסקות והכאב ראש הכרוך בהתעסקות עם שוכרים. השוכרים באזורים הללו לעיתים מורכבים מאוכלוסיות סוציו-אקונומיות שונות. צריך לדעת עם כל אחת מהאוכלוסיות, באיזו שפה לדבר, כיצד להבטיח שכירות במועדה ואיך לבטח את חוזה השכירות. על כן חשוב מאוד לקחת חברה שגם מנהלת את הנכס, כך הטרטורים מול השוכרים יורדים משמעותית, ואתם לא אלו שמתעסקים ישירות מול השוכרים. בחברת פרוש נדל"ן אנו מנהלים מזה עשור, למעלה מ-300 דירות ברמלה לוד ובקריות ויודעים בדיוק איך להוציא כסף מכל אחד.

ומה אפשר לעשות בנדל"ן עם 150,000 שקל בלבד?

בסכום של 150,000 שקלים לא ניתן לרכוש דירה בארץ. כשיש לנו סכום כזה, ואנחנו רוצים להגדיל אותו באופן משמעותי, הכי נכון לבצע עסקת יזמות בחו"ל עם שותפים נוספים. ניתן להכנס איתנו לעסקאות יזמות בטוחות שיש לנו בלונדון, הן לרוב עסקאות בוטיק קטנות, שהן בעצם רכישת נכס בחו"ל, השבחה ומכירתה בתשואות גבוהות בהרבה ממה שקיים כאן בארץ.

מה קיים בעסקאות בחו"ל שלא קיים בארץ?

קודם כל, מחירי הדיור בארץ הם גבוהים מאוד, והתשואה שמתקבלת מדירה בארץ היא בהתאם. בחו"ל אפשרויות התשואה הן הרבה יותר גבוהות. בחו"ל, זה לשחק במגרש של הגדולים, העסקאות הטובות באמת נמצאות שם.

בחו"ל ניתן להכנס גם בסכומים קטנים מאוד, לעסקאות יזמות, החל מ-150,000 שקלים, והתשואה שמתקבלת היא גבוהה באופן משמעותי ממה שמקבלים פה בארץ.

בעסקאות יזמות בחו"ל אין התעסקות עם דיירים, שוכרים וכן הלאה, זו עסקת אקזיט, של רכישת נכס, השבחתה ויציאה מהעסקה עם תשואה משמעותית.

ממה צריך להזהר בעסקה בחו"ל?

מול מי אתם עובדים – חשוב שתוודאו לפני כל עסקת נדל"ן שאתם עובדים מול יזם מוכר בארץ, כזה שאתם יכולים לברר עליו, ויכולים לסמוך עליו בסיעתא דשמיא כמובן.

היקף העסקה – האם מדובר בעסקה גרנדיוזית, שיש בה יותר סיכונים, וטווח ארוך יותר למשיכת רווחים. אצלינו בחברה העסקאות הן עסקאות בוטיק קטנות, עם אקזיט בטווח של עד 20 חודשים.

תבדקו לבד – לשמחתי כיום בעידן הדיגיטלי, קל מאוד לוודא את אמינות העסקה. מכל מקום בארץ תוכלו לבדוק מחיר מחירון של נכס דומה כזה באותו איזור מוצע בחו"ל. תמיד תבדקו במפות גוגל אם מה שמבטיחים לכם אכן קיים בשטח, האם הנכס נגיש לתחבורה ציבורית, לרכבת, לסיטי, למרכז המסחרי וכן הלאה.

אפס אחוז סיכון על הקרן – יחד עם כל זה, חשוב שהכסף לא יעבור לידיים פרטיות. אצלינו בחברה כל שקל עובר לעו"ד בנאמנות שלנו ומשם לעו"ד של החברה, ואינו מגיע כלל לידיים פרטיות של היזם. במקרה כזה יש אפס אחוז סיכון על הקרן.

הבטחות – אף אחד לא יכול להבטיח לך שהמחירים יעלו או ירדו, או שמיד יהיו קונים לנכס. אם מישהו מבטיח לך דברים כאלו, זה כבר סימן שאלה גדול. כי שוק הנדל"ן הוא דינאמי וגמיש, וצריך בו הרבה מאוד סיעתא דשמיא.

לסיכום, האני מאמין שלי הוא שכל אחד יכול לרכוש דירה בסיעתא דשמיא כמובן, ראשונה, שניה או שלישית ומעלה.

אם אתם רוצים ייעוץ פרטני איך להגיע לכך, אתם מוזמנים לקבוע פגישה אישית עם חברת פרוש נדל"ן:

03-5336735  מגדלי V-Tower, בר כוכבא 23, בני ברק