תמונת מצב מניתוח דו"ח הלמ"ס חושפת את העובדות שמאחורי נתוני 2018 • הקפאת הבניה בירושלים: אובמה או טראמפ? וכמה דירות נבנו לחרדים? • למרות העלייה בהיקפם, פרויקטים של התחדשות עירונית עדיין לא משתלמים בפריפריה • הדו"ח המלא

שלמה דודק, אתר ביזנעס

כהונת אובמה כנשיא ארצות הברית זכורה לישראלים – בעיקר מהצד הימני של המפה – כתקופת שפל. נכון יותר: השפלה. התמונה שפורסמה מדוברות הבית הלבן ובה הנשיא אובמה המכובד יושב עם רגליים על השולחן בעת שיחתו עם ראש ממשלת ישראל בנימין נתניהו, לא הוסיפה כבוד לאף אחד מן הצדדים.

הגרעין האיראני היה מסלול ההתנגשות העיקרי בין המדינות הידידותיות אך לא רק. הקפאת הבנייה בירושלים הפכה לקשה וכמות התחלות הבנייה בעיר ירדה פלאים. כל מרפסת צולמה על ידי הדוד סם, כל אבן שהונחה על חברתה גררה דו"ח תקיף.

ביזנעס שימושי

האם השתנה משהו מאז שידיד ישראל דונלד ג'יי טראמפ התיישב על כסא הפרזידנט? נתוני התחלות הבנייה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לשנת 2018 מראות נתון מעניין בנידון.

ירושלים קוצרת בקלות את המקום הראשון במספר התחלות הבנייה בכל הארץ עם 2,880 דירות, נתון יפה לכל הדעות המהווה עלייה של 2.9% בהשוואה לשנת 2017.

אך אם נביט אל הטבלה נגלה שמדובר בירידה (!) משנת 2015 אז כזכור, בבית הלבן התגורר אחד הנשיאים העוינים לישראל בכל דברי ימיה של ארצות הברית. 3,006 דירות נבנו בשנת 2015 וכשנכנס לבית הלבן בשנת 2016 הידיד של ישראל (בה"א הידיעה) ירד מספרן של הדירות שבנייתן החלה ל-2,218 בלבד.

את רמות הקור הגבוהות של ההקפאה נגלה בהשוואה לשאר חלקי הארץ. מתוך כלל הדירות שהחלה בנייתן בשנת 2018, 7.3% בלבד הינן במחוז ירושלים לעומת כ-24.8% במחוז המרכז, 15.9% במחוז הדרום ו-26.4% ממחוז חיפה ועד גבול הצפון.

אזור יהודה ושומרון נוטל רק 4.4% מכלל התחלות הבנייה בארץ, וזאת עוד לאחר עלייה של 21.5% משנת 2017.

אישור לדברים אנחנו רואים גם במספר גמר הבנייה של דירות, 7% מכלל הדירות שבנייתן הסתיימה בכל הארץ נמצאות בירושלים ובהשוואה לשנת 2017 מדובר בירידה של כ-37.8%.

בימים בהם נתניהו עסוק בסלולרי של גנץ בנט במשפטים ופייגלין בלגליזציה נשאלת השאלה מי ידאג לבנייה בירושלים וביהודה ושומרון.

הקבלנים שומרים קרקעות

אם נעזוב לרגע את השטחים ה'כבושים' נראה שבסך הכללי בשנת 2018 הייתה בארץ ירידה של כ-10.4% במספר הדירות שהחלה בנייתן לעומת שנת 2017. מה שאומר ששוק הנדל"ן עדיין לא בא על סיפוקו וכי קבלנים שומרים לעצמם את הקרקעות במקום לבנות אותם, כמו שאומר לוי יצחק עורך מחירון הדירות בהתייחסותו לדו"ח הלמ"ס בנושא התחלות בנייה 2018: "יזמים אינם מצטיידים בקרקעות חדשות, ולא בונים גם על קרקעות שנמצאות בבעלותם.

"ככה זה כשהמדינה מצהירה שתוריד את מחירי הדירות, ואינה משווקת קרקעות אלא לפרויקטים של מחיר למשתכן. התוצאה ברורה: מגמת הפעילות של שוק הנדל"ן הואטה. מספר העסקאות נמוך, היזמים תקועים עם מלאי בלתי מכור של דירות, יוצאים במבצעים כדי למכור את הקיים, ואינם מעוניינים להתחיל פרויקטים חדשים.

"הפריפריה רוויה במבצעים של מחיר למשתכן והקבלנים נמנעים מלהתחרות בפרויקטים אלה. מרבית הבנייה באזורי הביקוש היא בהתחדשות עירונית , תמ"א ופינוי בינוי, אבל לאחרונה גם בערים שהיו אלופות בפרויקטים של תמ"א ניכרת האטה, משום שהערים אינן ערוכות מבחינת תשתיות, להיקפי בנייה גבוהים. ממש כפי שצפינו, מחירי הדירות כמעט ללא שינוי, אך הירידה בהתחלות הבנייה תביא בעתיד הנראה לעין לעליות מחירים".

ירידה מגזרית

סך הדירות שהחלה בנייתן בשנת 2018 הוא 47,430, כשבחלוקה לערים ירושלים נמצאת כאמור במקום הראשון (2,877) תל אביב שנייה (2,741) והרצליה במקום השלישי בפער משמעותי (1,685), סוגרות את הרשימה בני ברק ואופקים עם 423 ו-417 דירות בהתאמה.

המגזר החרדי שסובל ממחסור עז בדירות, נעדר גם הוא מהרשימה הזאת שמתמקדת בערים בהם נבנו יותר מ-400 דירות. אפילו בית שמש נעלמה מהרשימה והיא נמצאת עם קצת יותר ממאתיים התחלות בנייה לעומת 625 בשנת 2017. באשדוד שיש בה ריכוז חרדים גבוה היו התחלות בנייה של 753 דירות אך לא נתפלא אם רובן ככולן נבנו באזורים החילוניים.

גם בתחום ההתחדשות העירונית נרשמה מגמת עלייה בשנת 2018, החלה בנייתן של כ-6,560 דירות כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, עלייה של כ-17.9% לעומת שנת 2017. מתוך דירות אלה, כ-53.6% נבנו במחוז תל אביב, כ-19.6% במחוז המרכז וכ-13.6% במחוז חיפה.

לעומת זאת יש ירידה של כ-13.5% במסגרת תמ"א 38/2 שזה תקן להריסת הבניין ובנייתו מחדש. רק כ-2,770 מתוך הדירות שהחלה בנייתן במסגרת התחדשות עירונית, כל השאר שייכות לפינוי בינוי במתחמים גדולים שהחלו לצבור תאוצה.

הנתונים הברורים מראים כי פרויקטים של התחדשות עירונית עדיין לא משתלמים בפריפריה כמו באזור המרכז. בשנת 2018, החלה בנייתן של כ-3,750 דירות, כתוספות בנייה לבניינים קיימים, מתוך דירות אלה, כשליש (33.0%) נבנו במחוז תל אביב, וכ-19.4% במחוז המרכז.

יחד עם נתוני התחלות הבנייה פורסמו גם נתוני גמר בנייה של דירות. בשנת 2018 הסתיימה בנייתן של כ- 49,970 דירות, נתון המהווה עלייה של 3.2% לעומת שנת 2017.

בהתפלגות הדירות שבנייתן הסתיימה, בשנת 2018, מחוז המרכז צועד בראש עם כ-27.6% מכלל הדירות, בעוד שמחוז ירושלים רשם כ-7.0% בלבד. אולם בהשוואה לשנת 2017 נרשמה עלייה במספר הדירות שבנייתן הסתיימה במרבית מן המחוזות, כשבמחוז הדרום חלה העלייה הגבוהה ביותר, של כ-24.2%. לעומת זאת, בהשוואה ל-2017 במחוז ירושלים נרשמה ירידה של כ-37.8% ובמחוז הצפון ירידה של כ-16.9%.

בסוף דצמבר 2018 הסתכם מספר הדירות בבנייה פעילה בכ-117.6 אלף דירות, לעומת כ-119.9 אלף דירות בסוף דצמבר 2017 – מה שאומר, שהממשלה הבאה תמשיך להתעסק עם תחום הבנייה ושוק הנדל"ן ימשיך לתסוס גם בשנה הקרובה.

מקור: http://bizzness.net/