משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך אבל לא תמיד הזמן שעובר הופך אותה למשתלמת יותר. במקביל, גם צרכי המשפחה נוטים להשתנות ויחד איתם מערכת היחסים בין ההוצאות וההכנסות. במקרים כאלה יכול להיות שכדאי לשקול למחזר את המשכנתא ולהחליף אותה בהלוואה חדשה.
נכון להיום, ב-32% מהלוואות המשכנתא עומד שיעור ההחזר של הלווים על 30%-40% מההכנסה הפנויה של משק הבית. בתוך כך, כ-1.2 מיליון משכנתאות מייצרות ריביות של 10 מיליארד ש"ח עבור הבנקים וסך כל משכנתא ממוצעת שנלקחת עומדת על כ-650 אלף ש"ח. משמעות הנתונים היא שמדובר בשוק משוכלל ושתמיד כדאי להישאר עם אצבע על הדופק בשביל לבחור את התזמון הנכון עבור מיחזור משכנתא.
כך המיחזור משפר את התנאים
את המשכנתא משתלם למחזר אם לא מצליחים לעמוד בהחזר החודשי בגלל שהמשכורת ירדה, המשפחה התרחבה או ההוצאות גדלו. בנוסף, זה מהלך שיכול להיות אטרקטיבי כאשר נכנס סכום כסף שמאפשר להגדיל את החזר המשכנתא ולקצר את תקופת ההלוואה. אפשרות אחרת היא לשקול מיחזור כאשר הריבית במשק נמוכה, האינפלציה גבוהה או מתעוררת הצעה להחלפת הדירה הקיימת.
למעשה, כשגרים בדירה קיימת וחושבים לרכוש דירה חדשה – זה עשוי להיות משתלם מאוד למחזר את המשכנתא כדי לשפר את תנאיה. במקרים אלו, המיחזור נועד להתאים את סכום ההחזר החודשי לתקציב החדש, להקטין את החזר המשכנתא הכולל ולהתאים את תנאי המשכנתא לצרכי המשפחה. מה שצריך לעשות הוא להתחשב בשינויים בצרכים ובשינויים במשק, או להתייעץ עם אנשי מקצוע לגבי שינוי בריבית, באינפלציה ובהנחיות בנק ישראל.
במילים אחרות, האפשרויות בפועל בעת החלטה על רכישת דירה חדשה הן לשמור על המשכנתא הישנה באותם תנאים, למחזר משכנתא אצל הלווה הנוכחי או למחזר משכנתא אצל מלווה אחר. כמו כל דבר, גם כאן הרבה תלוי בצרכים האישיים שלכם ויש צורך בהכנת שיעורי בית טרם הכרעה סופית.
שלב אחרי שלב במיחזור יעיל
החלטה עקרונית על מעבר דירה או מיחזור של המשכנתא נותנת את האות לתחילת התהליך. בשלב הזה, מה שכדאי לעשות הוא לברר עד כמה המיחזור משתלם בכל נקודת זמן. ראשית, יש לברר את נתוני המשכנתא הישנה ולקבל הצעה מהגוף שנתן לכם את ההלוואה. שנית, רצוי לערוך סקר שוק בין המלווים ולשקלל עמלת פירעון מוקדם וכמובן עמלות בקבלת המשכנתא החדש מבנק אחר.
בהמשך הדרך כל שנותר הוא לעדכן את המלווה על כוונתכם לפרוע את ההלוואה. ברוב המקומות ידרשו מכם התרעה מוקדמת, אחרת תצטרכו לשלם קנס נוסף בהתאם לתנאי ההלוואה. חוץ מזה, ההתרעה המוקדמת היא הזדמנות טובה לבדוק שוב האם יש עמלת פירעון מוקדם ומה גובהה.
החדשות הטובות הן שהליך לקיחת משכנתא חדשה אחרי המיחזור זהה לתהליך לקיחת משכנתא בפעם הראשונה. אם כבר עשיתם את זה, אתם בטח יודעים למה להיערך ואיזה מסמכים להביא. בנוסף, כדאי לשלם את יתרת החוב של המשכנתא הישנה ואת עמלת הפירעון המוקדם מיד לאחר המיחזור ורצוי לוודא שההתחייבות החודשית היא רק בגין המשכנתא החדשה שעל הפרק.
לסיכום, מיחזור של המשכנתא עשוי להיות צעד יעיל ומשתלם במגוון רחב של נסיבות. במסגרת התהליך הזה כדאי לבחון לעומק את תנאי השוק, לקבל הצעות מגופים מסחריים שונים ולא לשכוח להציב את צרכי המשפחה בראש סדר העדיפויות.
