כך זה עובד: צעירים חרדים מגדילים משכנתא ובאמצעותה רוכשים דירות להשקעה בפריפריה. איך השיטה הזו עובדת? האם יש בזה סיכונים? מי שעושה את זה למאות אברכים בפריפריה ובחו"ל, מדבר עשה ואל תעשה

כולנו יודעים שדירה נוספת היא ההשקעה הטובה ביותר לעתיד, יותר חרדים גילו היום את פונטציאל ההשקעה הטמון בפריפריה, ואלפי חרדים רוכשים היום דירות, בקלות יחסית להשקעה. בין אם מדובר בצעירים שזה עתה נישאו, ואין להם תקציב לדירה באיזורי המרכז, ובין אם מדובר שצעירים שלהם דירה במרכז והם כבר מבוססים, ויכולים להגדיל משכנתא.

הבשורה הטובה היא, יש דירות! יש דירות במחירים שווים לכל אחד. ורק צריך לצאת מהריבוע הזה, של לקנות לזוג דירה בביתר /אלעד / מודיעין עלית / בית שמש. לרכוש בפריפריה במחירים שנעים באיזור חצי מליון ומעלה, ולקבל כל חודש שכירות מניבה הרבה יותר מדירה בבית שמש למשל.

אז איך עושים את זה? אלי פרוש, היזם ואיש הנדל"ן שפועל כבר מעל עשור, עושה לנו סדר בנבכי הנדל"ן.

 

אלי, כל אחד יכול לרכוש דירה נוספת להשקעה?

"כמעט כל אחד, כן. יש לי לקוח אברך שיושב בכולל יום שלם, ויש לו 9 יחידות דיור. הוא אפילו לא יודע מי גר שם ולא מכיר את הדיירים. אני תמיד אומר לאנשים, תפתחו את העיניים, תפתחו את הראש, ותגלו שגם אתם יכולים לרכוש דירה להשקעה. דירה להשקעה זה לא עסק לעשירים. כל אחד יכול. האמנות היא רק לאתר דירות הרבה מתחת למחיר למחירון, העסקאות שאני אוהב הן עסקאות שזולות ב-100 אלף שקל ממחיר מחירון!

מרבית הזוגות שנפגשו איתי לא ידעו בכלל על האופציה הזו. נפגשתי פעם עם יהודי מבני ברק, שחסך כל השנים סכום של 150,000 ₪. עם סכום כזה, לרוב אין מה לקנות בארץ, במקרים כאלו אנחנו משקיעים רק בעסקת נדל"ן בחו"ל. הוא הגיע לעסקה בחו"ל. אבל תוך כדי שיחה איתו, התברר לי שהיהודי הזה גר בדירה גדולה בבני ברק, ואין לו עליה משכנתא בכלל. עשינו כמה חישובים, ואחרי תקופה קצרה האיש הזה הוא בעלים של 3 נכסים בארץ שמאפשרים לו לחתן בעתיד את הילדים בכבוד.

כיום ההצעה שלי לכל אחד שאין לו את הסכום לרכישת דירה נוספת, להכנס איתי לעסקת נדל"ן בחו"ל שהיא עסקת יזמות, של להכנס עם כסף קטן ולצאת עם כסף גדול.

 אתה מוכר כאיש הנדל"ן החזק ביותר בפריפריה בארץ, אתה פועל גם לחו"ל?

" מחירי הדיור היקרים בארץ, הביאו אותי לחפש פתרונות גם בחו"ל. שם יש אפשרויות רחבות יותר להגיע לתשואות הרבה יותר גבוהות ממה שהארץ שלנו מציעה. עם סכום של 150,000 ₪ אין מה לעשות בארץ. בחו"ל קיימים מסלולים שונים להשקעה נדלני"ת. אנחנו נכנסים לעסקאות השבחה והסבה מהירות, ומוכרים את הדירות בתשואה יפה וגבוהה. זה אקזיט קלאסי במגרש של הגדולים."

הכל נכון, רק בתכנון הגיוני מול היכולות הכלכליות של כל אחד לגופו של ענין.

אנחנו מבקשים מאלי פרוש, מדריך קצר לרכישת דירה. עשה ולא תעשה בארץ ובחו"ל לאיש המתחיל. הוא מחייך: "כל אחד יכול להתחיל, אבל בזהירות…"

 ממה צריך להזהר בעסקת נדל"ן בחו"ל?

" לוודא שהכסף לא עובר ידיים פרטיות בכלל, רק דרך עורכי דין בנאמנות, כך יש אפס אחוז סיכון על הקרן.

לבדוק עצמאית שאכן מה שמספרים לך על העסקה, נכון. בעידן הגלובאלי של היום שבו כל מידע נגיש אלינו נוכל לבדוק הכל. אם הבטיחו לך שהדירה היא באזור הרכבת או באזור המסחרי, תוודא את זה במפות ברשת. קל מאוד לבדוק אמינות עסקה.

עסקאות זהירות. תמיד תעדיפו להכנס לעסקאות בוטיק קטנות. אני אוהב מאוד עסקאות בוטיק, הן קצרות, הן מהירות יחסית (בטווח של עד 20 חודשים) והן בטוחות יותר."

 

ממה צריך להזהר בעסקת נדל"ן בארץ?

"בארץ מחירי הדירות מאוד משתנים, מאיזור לאיזור, לעיתים אפילו באותו רחוב. האיזורים הפופולאריים להשקעות הן קריות, חיפה ורמלה-לוד. באיזורים האלו, צריך היטב להכיר את השטח, רק מי שחרש את השטח, בנה מאות יחידות דיור, מנהל מאות דירות, יודע בדיוק איזה איזור טוב, ומאיזה איזור כדאי להתרחק. מי הוא שוכר טוב, וממי כדאי להתרחק. איזו דירה תהיה כזו שקל יהיה למכור אותה בעתיד, ומאיזו דירה לא נוכל להפטר.

דוגמה קטנה: בקריות למשל- אינה דומה קרית ים א', לקרית ים ג'. לעיתים המחירים יהיו בהפרשים גדולים מאוד, ומי שלא מתמצא היטב יתפתה לרכוש דירה זולה יותר."

איזה איזורים טובים להשקעה בארץ?

"כמו שציינתי, האיזורים הפופלאריים מאוד בקרב חרדים לדירות להשקעה, הן בקריות, בחיפה בצפון, ובאיזור רמלה-לוד. ותתפלא לשמוע, אבל לונדון כיום מאוד מועדפת אצל משקיעים ובמיוחד חרדים. הנגישות, והקרבה יחסית לארץ יחד עם התשואה הגדולה שדירות שם מניבות, הפכו למבוקשים מאוד בקרב המגזר החרדי. כמובן שיש איזורים נוספים בארץ, אבל אני מעדיף להתמקד באיזורים שאני מכיר ויודע מעשר שנים של נסיון, שהם בעלי ביקוש ופוטנציאל השבחה גדול."

מה יש לך לומר למשקיע המתחיל שרוצה לרכוש דירה להשקעה?

"תקפצו למים, תמצאו את האנשים הנכונים ותעשו את זה נכון. מי שלא מעז לא מרוויח. הכסף הגדול באמת נמצא בנדל"ן, ונדל"ן הוא העסק הבטוח והיציב ביותר, במיוחד בארצינו למודת עליות המחירים.

רק לאחרונה סגרתי 2 עסקאות לאברך שגר בשכירות בירושלים. הייתה לו דירה בביתר, שהניבה לו שכירות של 3000 ₪ בחודש, מה שכיסה לו חצי מהשכירות בירושלים בדירה בגודל דומה. כאשר הבנתי שהוא לא מתכונן לגור בביתר, ומתכוון לגור כל חיו בשכירות, הצעתי לו להגדיל משכנתא ולרכוש באמצעותה דירות נוספות. הוא העז עוד יותר, ומכר את הדירה בביתר, קנה במחיר שלה 2 דירות גדולות בלוד ובקריות, וכעת הגדיל משכנתא ובדרך לקנות עוד 2 דירות. כיום הוא בעלים של 4 דירות גדולת בפריפריה, במקום דירה אחת בביתר.

בסופו של חודש הוא יקבל שכירות פי שלוש ממה שקיבל בדירה בביתר, וכשהוא יגיע לשלב נישואי הילדים, או הפנסיה, תהיינה לו כמה דירות נאות עם תשואה יפה, שכבר תהיינה פנויות ממשכנתא.

תהיו חכמים, תהיו אמיצים ותעשו עסקאות נכונות עם האנשים הנכונים ותתפללו להרבה מאוד סיעתא דשמיא, כי הרבה מאוד אנשים רואים הרבה סיעתא דשמיא בעסקאות נדל"ן."