עיריית הרצליה אישרה בשבוע שעבר סופית את תוכנית המתאר למתחם חוף התכלת בעיר, לאחר הליכים תכנוניים שנמשכו יותר מעשור. תוכנית הבנייה, שהוכנה על ידי האדריכל דני קייזר ואגף ההנדסה העירוני, אושרה פה אחד ביום רביעי האחרון בפני מליאת ועדת התכנון והבנייה המקומית, הכוללת את כלל חברי מועצת העיר. כעת צפויה התוכנית להגיע לדיון בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה של מחוז תל אביב.
התוכנית החדשה מתפרשת על שטח מלבני בן 2,200 דונם, לאורך חלקה הדרומי של רצועת החוף העירונית. מצפון גובל המתחם בשדרות אבא אבן, גבולו המזרחי הוא כביש 2, ומדרום תוחם אותו גבולה המוניציפלי של העיר עם תל אביב. בשטח מתוכננות להיבנות 11.5 אלף דירות, שטחי תעסוקה ומסחר בהיקף של 200-150 אלף מ"ר בנוי, וכן 3,500 חדרי מלון. הבנייה של שטחי התעסוקה צפויה להתרכז לאורך כביש החוף, ובכך להוות המשך של אזור התעשייה הקיים של מערב העיר כלפי דרום. שטחי המגורים, שטחי הציבור והמתחמים התיירותיים ייבנו בסמיכות לחוף הים. גובה הבנייה המתוכנן הוא 8–30 קומות.
התוכנית, שתיבנה על קרקעות בבעלות פרטית, מאופיינת בשיעור חריג ויוצא דופן של הפקעות לצורכי ציבור – 68%. בכלל זה ניתן למנות את השטחים המיועדים למוסדות הציבור ולמבני החינוך – בתי ספר וגני ילדים – שייבנו על רכס הכורכר הסמוך לים, כדי ליצור רוח מיוחדת לשכונה, לדברי גורמי עירייה.
עוד כוללת התוכנית טיילת ברוחב 15 מטר לאורך מצוק הכורכר, שתמשיך את טיילת החוף הקיימת של הרצליה עד לגבול תל אביב, שם מתוכננת לקום שכונה חדשה נוספת. כמו כן, מתוכנן להיסלל שביל אופניים לאורך כביש 2, שיחבר את מתחם ההיי־טק של הרצליה לשכונות צפון תל אביב. בין היתר, במסגרת התוכנית יפותח אתר העתיקות תל מיכל הצמוד למרינה הרצליה, ויורחב לפארק ארכיאולוגי בן 200 דונם.
לדברי ראש עיריית הרצליה, משה פדלון, "כשני שלישים מהקרקע בשטח התוכנית יופקעו לטובת שטחי ציבור, דבר המעיד על כך שמדובר בתוכנית ששמה בראש מעייניה את נושא השמירה על שטחים פתוחים, הסביבה הימית, שמורות טבע וגנים לאומיים. כמו כן, הקפדנו על האיזון בין מתחמי המגורים למתחמי התעסוקה והתיירות, שיהוו מנוף כלכלי לעיר הרצליה לרווחת כלל תושביה".
המשקיעים הפסידו את הקרקעות ואת הכסף
בעיתון הכלכלי דה מרקר דווח כי את קידומה של התוכנית ליווה מאבק של עמותת בעלי הקרקעות במקום, על רקע סירובה של העירייה לקדם בנייה במתחם במשך כעשור. בין היתר, ניהלו בעלי הקרקעות הליך משפטי, שבמסגרתו הורה בית המשפט המחוזי בתל אביב לעיריית הרצליה ולוועדת התכנון המחוזית להמשיך בקידום הליכי התכנון במקום.
בפברואר 2016 הוצגה תוכנית המתאר שערך קייזר עבור עיריית הרצליה בפני חברי ועדת התכנון המחוזית, וזכתה לשבחים. באותו דיון התחייב מהנדס העיר הרצליה להביא את התוכנית לאישור סופי בעירייה עד נובמבר 2016, ובפועל אושרה התוכנית באופן סופי רק בשבוע שעבר. לדברי יו"ר עמותת חוף התכלת עזרא יחזקאל, "אחרי שנים של פעילות קדחתנית אפשר לברך היום על סיומו של שלב נוסף בדרך לאישור התוכנית – אך הדרך עוד ארוכה. כעת אנחנו ניצבים בפני אישור התוכנית בוועדה המחוזית ולאחר מכן תחילתה של העבודה השמאית והכנת טבלאות האיזון, מהלך שצפוי לקחת עוד שנים", אמר.
העבודה השמאית לחלוקת הזכויות בין בעלי הקרקעות צפויה להיות מורכבת במיוחד על רקע העובדה שבשנים האחרונות נהפך המתחם לכר פעילות פורה עבור ספקולנטים בתחום שיווק הקרקעות החקלאיות, כמו חברת אדמה הקורסת של אורן קובי, החשוד בגניבה של עשרות מיליוני שקלים מכספי לקוחות, טריגו וחברות נוספות. לאורך השנים האחרונות נמכרו במקום אלפי פיסות קרקע זעירות בשטח של 100 ו–80 מ"ר, שהוצגו על ידי המשווקים כמקנות "זכות לדירה" למשקיעים קטנים. עבור כל אחד מרסיסי הקרקע האלה שילמו הקונים מאות אלפי שקלים, ולעתים אף יותר ממיליון שקל.
במאי האחרון פתחה עיריית הרצליה בקמפיין המזהיר את הציבור מפני רכישות קרקע במתחם על סמך מידע שאינו מבוסס. במודעות שפירסמה העירייה בעיתונות הובהר כי התוכנית עדיין אינה מאושרת, וכי עד לאישורה הסופי על ידי הוועדה המחוזית כלל לא ניתן לדעת מה יהיה היקף הזכויות הסופי בה. "עיריית הרצליה אינה שותפה עם גורם כלשהו שמוכר זכויות במקום", נכתב, "כל הרוכש זכויות עתידיות במתחם עושה זאת על אחריותו בלבד". מנוסח התוכנית שאושרה, הכולל קרוב ל-70% הפקעה מכלל השטח לצורכי ציבור, ברור כי האזהרה היתה במקומה.
בנוסף, בעשורים האחרונים פוצלו הזכויות בקרקע גם בדרך של ירושות, כאשר רוכשים פרטיים שרכשו את הזכויות בקרקע לפני עשורים הלכו לעולמם, והעבירו את הבעלויות לילדיהם ולנכדיהם. העובדה שעל הקרקע יש כיום מספר משוער של אלפי בעלים צפויה להפוך את משימת קידום התוכנית לקראת בנייה למורכבת במיוחד.
לדברי עו"ד מרים דונין, המייצגת כמה מאות מהבעלים בקרקע, "החלטת מליאת הוועדה המקומית הרצליה היא ציון דרך חשוב בתוכנית המקודמת שנים רבות וידעה עליות ומורדות. התוכנית תהיה דו־שלבית, כאשר ראשית תאושר תוכנית מתאר שתקבע את היקף הזכויות וחלוקה של הבעלים בין המתחמים השונים". לדברי דונין, "יש חשיבות רבה לייצוג הבעלים של הקרקע כבר בשלב הזה, שכן דברים שייקבעו לגבי כל אחד מהבעלים כיום – יהיו בלתי הפיכים בהמשך".
הכתבה מראה על חוסר הבנה. תמיד בהפשרת קרקעות מופקעים עד שני שלישים לצרכי מבני ציבור. זה לא אומר שהמשקיעים הפסידו את כספם מאחר וברכישת קרקע לפני הפשרה לוקחים בחשבון מ"ר נטו שיישאר לצורך בניה. גם אם המ"ר שנשאר קטן מגודל דירה, הרוכשים הקטנים מוכרים את חלקם לאחרים ונהנים משמעותית מעליית ערך הקרקע במאות אחוזים. אציין כי אינני עוסק בשיווק קרקעות. הדברים נכתב מתוך הכרות עם הנושא.