בנק ישראל פירסם היום את פרק הדיור במסגרת הדו"ח השנתי שלו, ממנו עולה כי למרות המאמצים והפעולות הננקטות כדי לפתור את משבר הדיור מחירי הדיור המשיכו לעלות זאת השנה התשיעית ברציפות.
בנוסף, מחירי השכירות המשיכו לעלות ב-1.4% למרות שזו העלייה הנמוכה ביותר בעשור האחרון, הביקוש לדיור המשיך לגדול בעיקר בקרב רוכשי דירה ראשונה, מינהל התכנון המשיך לאשר תוכניות בקצב גבוה אבל רשות מקרקעי ישראל אינה מצליחה למכור קרקעות בהשוואה למכירות בשנים האחרונות, והיצע הדירות להשכרה צפוי לגדול דווקא בפריפריה – בגלל תוכנית מחיר למשתכן.
בבנק ישראל החליטו גם לנתח את היקף העסקאות בשוק הדיור, שירד מ-121 אלף אשתקד ל-111 אלף השנה. לטענתם: "הוא עדיין גבוה בהשוואה לעבר, כאשר תמונה דומה עולה גם מהיקף העסקאות בדירות חדשות". כאשר בוחנים את העסקאות לפי קבוצות רוכשים, מוצאים כי המשקיעים הפחיתו את הרכישות לרמה שנראתה בשלהי 2011, בעיקר עקב צעדי המיסוי שנועדו לרסנם. בניגוד למשקיעים, משפרי דיור צמצמו את מספר העסקאות השנתי במעט ורוכשי דירה ראשונה שמרו על יציבות.
אולם בבנק ישראל מציינים כי "אמנם ניתן היה לצפות שרוכשי דירה ראשונה יפחיתו את מספר העסקאות בשוק החופשי וימתינו לזכות בדירה במסגרת מחיר למשתכן, אך תופעה כזו לא ניכרה עדיין בשוק הדיור". בכך, רומזים בבנק ישראל כי ייתכן ורוכשי דירה ראשונה אינם מביעים אמון מלא בתוכנית מחיר למשתכן שתוכל לספק להם דירה במחיר וזמן סביר, ולכן ממשיכים לרכוש דירות.
עוד עולה מהדו"ח כי מס הדירה השלישית שיזם שר האוצר משה כחלון צפוי, אם יאושר, להביא להפחתה מסויימת במחירי הדירות, אך גם לייקור במחיר המגורים בשכירות, "זאת משום שהמס מפחית למשקיעים את התשואה נטו ומעודד אותם למכור דירות, והדבר מגדיל את ההיצע בשוק הדירות בבעלות אך מקטין את ההיצע בשוק השכירות", הוסבר.
על פי סקירת הבנק, המתבססת על מדדי הלמ"ס, "עלו מחירי הדירות ב-2016 ב-6.3%, והם האמירו זו השנה התשיעית ברציפות. מאידך גיסא – שכר הדירה עלה ב-1.4%, השיעור הנמוך ביותר זה עשור". עוד נכתב כי מאז המחצית הראשונה של העשור הקודם עלה שכר הדירה בדומה להכנסה ברוטו למשרת שכיר, בשעה שמחירי הדירות עלו הרבה יותר מכך. על פי בנק ישראל, הדבר מעיד על כך שלא חלה הרעה ב"נשיגות הדיור", כלומר ביכולתו של הציבור לרכוש שירותי דיור.
חלק ניכר של פרק הדיור בדו"ח עסק ביוזמת הדיור המרכזית של שר האוצר – מחיר למשתכן. בדו"ח הוצגו נתוני משרד השיכון, לפיהם עד סוף 2016 נרשמו לתוכנית כ-74.8 אלף זכאים ונערכו הגרלות ל-6,394 יח"ד ב-20 ערים. "ריבוי הנרשמים ומיעוט ההגרלות הובילו גם לשיעורי זכייה נמוכים – 3.1% בממוצע להגרלה בודדת לפי מדידה בדיעבד. השיעור באזורי ירושלים והמרכז (למעט העיר לוד) בדרך כלל נפל מ-2%, ובאזורי הדרום (למעט שדרות), הקריות והצפון הוא נע בדרך כלל בין 3% ל-7%".
עוד עסק הבנק בפילוח הגיאוגרפי של אזורי הזכייה, ומצא כי כמחצית מהזכאים זכו בדירות באזור מגוריהם, ובאזורי חיפה והדרום אף יותר מכך. אך מחצית הזוכים הנותרת "זכתה בדירות מרוחקות מאזור מגוריהם – למשל זכאים שמתגוררים באזורי תל אביב, המרכז וירושלים זכו בדירות בצפון, בדרום ובחיפה". להערכת הבנק, "סביר להניח כי חלק מזוכים אלה לא יתגוררו באזורי הזכייה, וכי הדבר תקף במידה מסוימת גם לגבי זכאים שזכו בעיר אחרת מעיר מגוריהם אך באותו אזור. אלו יהפכו למשכירים באזורי הזכייה ויתגוררו ביישוב אחר. יתר על כן, אם התוכנית תגדיל את מספר הדירות הזמינות להשכרה בפריפריה, הדבר כנראה יפחית את שכר הדירה באזורים אלו אל מתחת לציפיות הרוכשים".
בכיר באוצר: פרק הדיור של בנק ישראל רווי טעויות
בתגובה לדו"ח, תקף בכיר במטה הדיור במשרד האוצר את בנק ישראל ואמר כי "בנק ישראל הוא גורם משמעותי במשק ואנחנו מכבדים אותו כגורם רציני, אבל מפריע לנו שאנשים כותבים דו"ח בלי שהם מתייעצים ומדברים עם המערכת המקצועית ודרגי השטח. התוצאה היא טעויות וסתירות פנימיים בתוך הדו"ח".
בין הטעויות שנפלו בפרק, ציין הגורם את נושא התחלות הבנייה. הנתון שבו השתמש הבנק לתיאור מספר התחלות הבנייה ב-2016 עמד על 52 אלף, כפי שפרסמה לפני כשבועיים הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. אלא שלדברי אותו הגורם, ידוע כי מדי שנה מתעדכנים נתוני התחלות הבנייה הראשוניים שמתפרסמים בכמה אחוזים כלפי מעלה, וכי כך צפוי לקרות גם השנה, על פי מידע מבוסס שבידי האוצר.
"אם הנתון הראשוני שהתקבל ל-2015 היה 47 אלף התחלות בנייה, והסופי עמד על 52 אלף, הרי שאם הנתון הראשוני של מספר התחלות הבנייה ב-2016 עמד על 52 אלף התחלות בנייה, הנתון הסופי יהיה לפחות 55 אלף", אמר. נתון שגוי נוסף שציין הגורם הוא מספר הדירות שתוכננו אשתקד על ידי מערכת התכנון, שתואר כעומד על 103 אלף, בעוד שהמספר המדויק עומד על 111 אלף דירות. "אם היו יושבים איתנו כל זה היה יכול להימנע. כל מה שאנחנו מבקשים זה קצת שיתוף", סיכם.
בכמה אחוזים עלו מחירי הדירות?
בעוד בנק ישראל מדווח כי מחירי הדירות עלו ב-2016 בשיעור של 6.3%, הרי שעל פי דו"ח מיוחד על הכלכלה הישראלית של קרן המטבע הבינלאומית, העלייה הייתה אף חדה יותר ועמדה על 7.5%. "מחירי הנדל"ן בישראל היו גבוהים ב-9% בלבד מהמחירים הריאליים, נכון לרבעון השלישי של 2016", כך קובעת הקרן. כלכלני הקרן מציינים כי "מחירי הדיור למגורים בישראל גבוהים מאד, במיוחד בתל-אביב" אך עליות המחירים אינן מתודלקות על-ידי בועת אשראי אלא ממומנות באמצעות הגידול בהכנסות של משקי הבית וריבית בנק ישראל הנמוכה.
בקרן מציינים כי חובות משקי הבית לדיור גדלו ב-2016 בקצב העלייה במחירי הדירות (7.5%) אך שיעור החוב הממוצע עומד על 74% מהכנסתו הפנויה של משק הבית – נתון נמוך יחסית. יחד עם זאת מציינים בקרן "בסוף 2016 הופיעו בשוק סימני חולשה ובהם האטה בקצב הגידול בנטילת המשכנתאות ובמכירת הדירות החדשות – סימנים שאפשר לייחס אותם למגבלות המקרו-יציבותיות (של בנק ישראל) על המשכנתאות שהובילו להתייקרות בריבית המשכנתאות וכן לצעדי מיסוי. "קשה להעריך את המגמות בשוק הנדל"ן, שמורכבותו גדלה בגלל מעורבותם של משקיעי נדל"ן", מדגישים בקרן המטבע.
באופן כללי, הנהלת הקרן משבחת בדוח את קובעי המדיניות בישראל על "מדיניות כלכלית איתנה, שהניבה ביצועים מקרו-כלכליים חזקים". יחד עם זאת נאמר בהודעת הקרן כי "למרות שהתחזית למשק הישראלי בטווח הקצר היא עדיין חיובית, אנו מכירים בכך שהכלכלה הישראלית ניצבת מול אתגרים מבניים חשובים: מחירי הדיור הגבוהים, שיעורי העוני והאי השוויון הגבוהים, הפריון הנמוך ושיעור ההשתתפות הנמוך יחסית בעבודה בקרב קבוצות אוכלוסייה מסויימות. על רקע זה אנו קוראים להמשך המדיניות האיתנה שתשמר את היציבות הפיננסית והמקרו-כלכלית ולרפורמות מבניות עמוקות שיגדילו את פוטנציאל הצמיחה של המשק ויפחיתו את העוני והאי-שוויון".
שר האוצר, משה כחלון אמר בתגובה: "דוח קרן המטבע שם את מדינת ישראל בחזית הכלכלות המובילות בעולם. הדוח מצביע על כך שהכלכלה שלנו צומחת, חזקה, יציבה, עם אחוז אבטלה נמוך. המסקנות תואמות את דוח הכלכלן הראשי במשרד האוצר שהצביע על כך שהצמיחה הגבוהה של המשק הגדילה את ההכנסה הפנויה של האזרחים, וחלחלה גם לעשירונים התחתונים. דוח הקרן מעניק רוח גבית לרפורמות שהובלנו בתקציב האחרון ומציין שהן יסייעו להמשך צמיחת המשק והפחתת הריכוזיות. הדוח מציין לטובה את הפעולות שעשינו בתחום הדיור, כולל העברת כל הסמכויות תחת קורת גג אחת למשרד האוצר. המדיניות הכלכלית שאנחנו מובילים – כלכלה חופשית ורגישות חברתית, תוך כדי הצמחת המשק וניהול אחראי של התקציב, מוכיחה את עצמה כיעילה ונושאת תוצאות. אנחנו מתכוונים להמשיך בדרך הזאת לטובת הכלכלה הישראלית ואזרחיה".
