אליעזר גרוס, יושב ראש קבוצת 'בסדנו' הבין שרכישה מכונס נכסים אינה רווחית במיוחד כאשר היא נעשית על־ידי קרנות השקעה, אז הוא עלה על רעיון מקורי ויצירתי: צמצום הסיכונים של משקיעים פרטיים שרוצים לרכוש נכסים מכינוס ויצירת מודל עסקי שמשתלם להם ולקבוצת ההשקעות שלו. האמת, איך לא חשבו על זה קודם?

 אחת מהזדמנויות ההשקעה הבטוחות ביותר שיש במשק היא "בתים ודירות מכינוס נכסים". אנשים רבים בארצות הברית, בהם לא מעט יהודים שומרי מצוות, התעשרו בעשור האחרון באמצעות השקעה בדירות מכינוס נכסים. משבר הסאב־פריים הוציא לשוק מאות אלפי ואולי מיליוני בתים ודירות שהלווים לא יכלו לפרוע את ההלוואות שנטלו כדי לרכוש אותם. בנקים מכרו בתים במאות דולרים! בתים שערכם כיום עולה על מאה אלף דולר נמכרו תמורת כמה אלפים. הזדמנות, לא?

תלוי את מי שואלים. את מי שהחזיר את ההשקעה ויצא ברווח הגון; את מי שנחלץ ממנה בעור שיניו; או את מי שהפסיד את כספו עד הגרוש האחרון. בעיקרון, השקעה בנדל"ן טומנת בחובה סכנות לא מעטות. במיוחד כאשר מדובר בהזדמנויות השקעה דוגמת נכסים מכינוס נכסים שנמכרים AS IS כלומר כפי שהם, במצבם הקיים. המוכר, כונס הנכסים, מצהיר מראש כי הוא אינו אחראי על בדיקת הנכס, ערכו ומיקומו. על הקונה מוטלת האחריות לערוך את כל הבדיקות הדרושות בטרם יציע הצעה לרכישת הנכס. זו אחת הסיבות לכך שנכסים מכינוס נמכרים במחרים נמוכים ממחיר השוק. לרוב קרוב למחיר השוק ועד 25% פחות ממנו ולעיתים בפער של עשרות אחוזים! רוצים להשתתף? לחצו כאן>>>

החסם המרכזי הוא עלות ההשתתפות במכרזים. ההוצאות עבור שמאות, בדיקות ברשויות על־ידי עורכי דין וטיפול בעניינים הלוגיסטיים, אינן נמוכות כלל ועיקר. הסיכונים כאמור גבוהים יותר מאשר רכישת נדל"ן "רגילה" אך גם הסיכויים גדולים יותר. קבוצת בסדנו שמפעילה בית השקעות ומציעה השקעות בסטארט־אפים, בנדל"ן ובשורה ארוכה של מיזמים, משיקה החודש שירות חדש – המכרזן. שירות זה מיועד בעיקר למשקיעים קטנים שרוצים לרכוש נכס נדל"ן: דירה, חנות או מחסן מכינוס נכסים אך אין להם את הזמן ואת הידע הדרוש עבור כל הבדיקות שימנעו מהם ליפול במהמורות הפזורות בדרך אל האקזיט הנכסף.

השירות החדש שבשלב הזה נמצא בהרצה ומוצע למאה אנשים בלבד, מיועד למי שברשותם הון של 500 אלף שקלים ומעלה. והוא מאפשר למשקיעים להסתייע בשירותיו לאיתור, רכישה וליווי של נכסי נדל"ן בישראל. מאה המשקיעים הראשונים שיירשמו לשירות ישלמו דמי רישום נמוכים של 300 שקלים וימלאו טופס מפורט הכולל את הגדרת סכום ההשקעה, סוג הנכס, ההון המיועד להשקעה, הנכונות לקחת משכנתא ופרטים נוספים שיאפשרו למכרזן לבצע את עבודתו במהירות וביעילות. המכרזן יגיש מידי שבוע לכל המשקיעים את רשימת הנכסים המוצעים להם בהתאם להגדרות שהוגדרו על ידם מראש.

דירה באשדוד או בירושלים

המשקיעים המעוניינים בנכסים המוצעים ייפו את כוחו של המכרזן והוא בתורו יגיש בשמם הצעות עד 20% פחות משוויו האמיתי של הנכס וזאת אחרי שמאות ובדיקה של עורך דין. "דמי הרצינות" שעל הלקוח להפקיד תמורת ההשתתפות במכרז, יופקדו בנאמנות לזכותו אצל עורך הדין שינסה לרכוש עבורו את הנכס. אם כך, היכן הרווח של המכרזן? דמי הרישום הם כסף קטן שאינו מכסה אפילו עלויות שוטפות. התשובה נעוצה במודל העסקי עליו נשענת התכנית כולה שכאמור, נמצאת עכשיו בשלב הבטא, בשלב ההרצה. מי שמסביר זאת הוא יו"ר קבוצת 'בסדנו' אליעזר גרוס שצבר ניסיון של שנים רבות ברכישת מכרזי סחורות בארצות הברית בפרט ובחו"ל בכלל.

"בשנתיים האחרונות התחלנו לרכוש נכסים ממכרזים עבור קרנות ההשקעה שלנו ושמנו לב שיש מקום להרוויח כסף במודל זה. דרך רכישות אלו גילינו שהדבר שמעקר חלק גדול מהרווחים במסלול הזה הם מס הרכישה והמע"מ שחלים על קרנות השקעה ואינם חלים על משקיעים פרטיים. זה הביא אותי לפתח מודל רווחי לכל הצדדים. במודל שפיתחנו המשקיע משלם לנו במעמד הרכישה 2.5% ממחיר הרכישה. אך ורק במידה והתבצעה עסקה. הסכום הזה הוא פחות מדמי תיווך עם כל ההוצאות הנלוות שהוא היה משלם אם הוא היה מסתדר לבד. רוב המשקיעים יוצאים מההשקעה בתוך חמש שנים ולכן, ההסכם שלנו איתם קובע כי כאשר הם יוצאים מההשקעה בחמש השנים הראשונות הם משלמים לנו 25% מהרווח שיצרה להם ההשקעה. רק מהרווח! בנוסף, מי שבחר להחזיק בנכס יותר מחמש שנים או בכלל, לגור בו, ישלם לנו בתום חמש שנים עשרה אחוזים ממחיר הרכישה ועדיין יוצא שיותר השתלם לו לרכוש לעצמו נכס באמצעותנו תוך כדי מזעור סיכונים".

כאמור, בשלב זה מדובר בפיילוט בלבד וב'בסדנו' שם מתכוונים להציג את הרעיון בימי העיון למשקיעים שמתעניינים בתעשיית ההייטק ובהזדמנויות ההשקעה שלה, מעריכים כי מספר המקומות הפנויים שיישארו אחרי היריד יעמוד על מספר חד־ספרתי. "כבר עכשיו, כאשר עוד לא פרסמנו כמעט דבר אודות המיזם החדש, לקוחות שאיכשהו נחשפו לכך בשיחות עם אנשי ההשקעות שלנו, ביקשו להצטרף לפיילוט. נקווה שיהיה טעם להציג את זה בפני הציבור הרחב ביריד הקרוב".

כך או כך אמרו בבסדנו כי ניתן להשתתף ב"מכירה פומבית" אמיתית שתיערך במסגרת יום העיון. במכירה יוצעו דירות באשדוד ובירושלים במחירי פתיחה נמוכים ובהגבלת מספר המשתתפים. "בדומה למיזם המכרזן, גם כאן מספר המשתתפים מוגבל כדי להגדיל את סיכויי הזכייה של המשתתפים", אומרים בבסדנו אך ממהרים להבהיר כי ההשתתפות במכירה הפומבית הפתוחה שתיערך בנוכחות קהל המשתתפים בימי העיון, מחייבת הרשמה מראש.

מעוניינים להירשם? לחצו כאן