מודאגים מהדיבורים על חלוקת ירושלים? הנה סיבה מוחשית יותר לדאגה: אם הבית שלכם ממוקם איפשהו ב-100 אלף הדונמים השייכים לכנסיות נוצריות שונות, אתם עלולים לגלות שערך הנכס שלכם שווה הרבה פחות משחשבתם.

הכנסת, רחביה, בקעה, אזור מלון המלך דוד, גן הפעמון ועוד אינספור בניינים, מלונות, מבני ציבור ואזורי מסחר ברחבי הארץ שייכים לכנסיות; בעשורים הקרובים יפקעו חוזי החכירה ומדינת ישראל עלולה לגלות כי המדינה לא באמת שלה >> מומחים: אם לא יגיעו להסדר, תהיה כאן קטסטרופה >> ומי מנסה לעשות מזה כסף?

קרא עוד:

[postim]

"אבוא לישראל עד חודש מרס הקרוב", הודיע השבוע האפיפיור פרנציסקוס, והכניס את מחלקות קבלת הפנים במשרד החוץ לכוננות אירוח. במשרד החוץ מתחילים להבריק את השטיחים, גם ברשות הפלסטינית, אלא שיש רבים שזעים באי נוחות על כיסאותיהם. גורמים בוותיקן הבהירו למארגני הביקור בישראל כי האפיפיור עומד לעסוק בביקורו גם במחלוקת שבין היהודים לנוצרים על קבר דוד המלך שבהר ציון, שלטענת הוותיקן בכלל שייך לכניסה הקתולית.

המחלוקת הזו, ובעיקר ההקשר ששלה לביקורו של האפיפיור, הציפה את אחת הבעיות הקשות ביותר ביחסים שבין הכנסייה למדינת ישראל – אדמות ירושלים, שחלקים רבים מאוד מהן שייכים בעצם לכנסיות נוצריות שונות.

עד כמה שהדבר ישמע מוזר, בדיקת 'משפחה' מגלה, כי למרות שמדובר בקרקעות בהיקפי ענק בירושלים, בהם אלפי דונמים באזורים הכי מרכזיים, כאלו עליהם בנויים בניינים רבי חשיבות ומשמעות, אין לגורמים הממשלתיים בישראל מיפוי רשמי של קרקעות הכנסיות בירושלים, וגם אין להם מספרים מדוייקים. עם זאת ברור שהכנסיות לסוגיהן – ובעיקר הקתולית, האורתודוכסית והיוונית –  הינם מבעלי הקרקעות החוץ-ממשלתיים הגדולים בישראל היום.

בזמן שרבים מתושבי ירושלים מודאגים מהקפאות הבניה בעיר על רקע המשא ומתן מול הפלסטינים ומקולות מתוך חדרי המו"מ המלמדים על כוונה מחודשת לוויתורים בירושלים, הם אולי לא יודעים שיש להם סיבה הרבה יותר מוחשית לדאגה. רבים מאוד מהם אולי לא יודעים, אבל הם מתגוררים בבתים הבנויים על אדמות השייכות לכנסיות נוצריות וחכורות לגורמים פרטיים וממשלתיים. חוזי חכירה לא מעטים שהוגדרו מראש למאה שנים עומדים להסתיים בשנים הקרובות, והמשך החכירה תלוי רק ברצונם הטוב של שלטונות הכנסייה הרלוונטית.

בין הבניינים הממוקמים על קרקע כזו  בולט במיוחד בניין הכנסת וחלק גדול מאזור קרית הממשלה הבנויים על קרקעות הפטריארכיה היוונית. גורמי מקצוע עימם שוחחנו השבוע, תהו בקול –ולדבריהם לא בפעם הראשונה – ומה יקרה למשל אם הפטריארכיה לא תסכים להאריך את החוזה? האם יפנו את בניין הכנסת?

הלחץ מפני חוזי חכירה העומדים לפוג הוליד לפני שנים אחדות את אחת הפרשות ההזויות במדינת ישראל, שבה איש עסקים ניצל את מחלתו של הפטריארך היווני דיאודורוס הראשון והציג מצג שווא על המשך תקופת החכירה של קרקע בת 520 דונם הממוקמת ברחביה, תוך שהוא מציג עצמו כמתווך בין שליחי המדינה לבין הפטריארך. האיש הבטיח למדינה שיוכל בעזרת קשריו להאריך את החכירה וקיבל מהמדינה לא פחות מ-20 מליון דולר להעבירם לפטריארך. הכספים לא הגיעו ליעדיהם, האיש מבלה עכשיו בכלא והכסף רובו הוחזר למדינה.

בידיים של הכמרים

"הכנסייה היוונית אורתודוקסית היא בקושי 8% מעולם הנצרות, אולם מבחינת מקרקעין היא החזקה ביותר ושולטת על 60% מקרקעות הכנסיות בישראל". אומר ל'משפחה' שמאי הקרקעות עו"ד יעקב ביר, דור שני לשמאות קרקעות בירושלים. (אביו טוביה ביר ז"ל היה אחד מגדולי המתווכים בירושלים.)

"בעלותה של הפטריארכיה היוונית אורתודוקסית על שטחי קרקע כה גדולים הפכה למקור כוחה הכלכלי והפוליטי והביאה לתופעה שבה פוליטיקאים יהודים וערבים, לצד אנשי עסקים ישראלים, פלסטינים ורוסים, מחזרים אחרי אנשי הדת של הפטריארכיה ומבקשים לנצל את הצורך הנואש כמעט של המדינה לקנות את הקרקעות לצמיתות על מנת לגרוף הון והשפעה.

"אמנם חוזי החכירה עומדים לפוג רק בעוד עשרים עד ארבעים שנה, אבל יש לעובדה הזאת השפעה כבר היום. וההשפעה הזו היא לא רק ערכית, היא גם כלכלית: ככל שאנו הולכים ומתקרבים למועד סיום החכירה, ערך הדירות היושבות על האדמות האלה הולך ויורד", אומר ביר.

לפי ביר ההבדל במחירם של נכסים הממוקמים על קרקעות שנחכרו מהכנסיות, לכאלו הבנויים על קרקעות רגילות, משמעותי.  דירת שלושה חדרים על קרקע חכורה מהכנסייה נמכרת ב-1.3-1.25 מיליון שקל, לעומת 1.9-1.8 מיליון שקל שבהם נמכרות דירות בבניינים סמוכים המצויים בבעלות פרטית. "כלומר", אומר ביר, "דירות על קרקעות שחכירתן עומדת לפוג נמכרו במחיר הנמוך מערך השוק ב-30%.

על פי ביר, סוחרי הקרקעות בירושלים תמיד ידעו שיום יבוא, והכנסיות יבקשו למקסם את הכח הרב שהן מחזיקות בעקבות בעלותן על הקרקעות. "כבר בשנות החמישים הזהירו את הקונים בירושלים כי החכירה היא לתשעים ותשע שנים בלבד, תמיד ריחף ברקע חשש כי אחרי שיעברו השנים מישהו יבוא לפרוע את השטר. המישהו הזה, כלומר האפיפיור, מגיע לירושלים בחודש מרס. והשטר ייגבה", מוסיף ביר.

אז מי נמצא בטווח הסכנה?

לדברי ביר, רבים מתושבי ירושלים מתגוררים באזורים ששייכים לכנסיות.

רובה של שכונת טלביה שייכת לפטריארכיה היוונית אורתודוקסית, כך גם שכונת רסקו. חולק משכונת בקעה שייכת למסדר הפרנצ'סקני

פרויקט 'גן רחביה' ופרויקט 'לב רחביה' יושבים על קרקע של מנזר רטסבון השייך ל'מסדר 'אבות ציון' הליטני. כיכר צרפת בירושלים ממוקמת בשטח של המנזר הפרנצ'סקני. גם שטחים רבים בהר הזיתים שייכים לכנסייה הרוסית ולכנסייה היוונית. שלא לדבר על האוניברסיטה המורמונית שייבא טדי קולק. גם שכונת ניות כולה נחכרה בידי קק"ל מהכנסיה היוונית, וכך גם עמק המצלבה.

על הקרקעות השייכות לכנסיה ושחוזי החכירה עליהם יתחילו לפקוע כבר בעוד שני עשורים, יש מבנים שמוכרים לכל ישראלי וירושלמי: כל אזור גן הפעמון והמבנים שעליו, השטח שבין מלון המלך דוד לשכונת ימין משה, משכן הנשיא או לפחות חלק ממנו וכך גם בית הרבנות הראשית, חלק ממתחם הקניות בממילא ושטחים באזור גבעת רם וחלק מרחוב קרן היסוד.

ולא רק בירושלים: גם בחיפה ובגליל, בבית שמש וברמלה ביפו ובבית לחם מחזיקות כנסיות שונות שטחים גדולים עליהם בנויים מבני ציבור, מלונות, שטחי מסחר ואינספור בניינים פרטיים.

על פי הערכות מחקרים שנעשו בשנים האחרונות נאמד היקף הקרקעות בירושלים המערבית השייכות לכנסיות  בכ-10% משטח העיר. ד"ר אמנון רמון ממכון ירושלים לחקר ישראל  מעריך בשיחה ל'משפחה' את שטח הקרקעות בירושלים השייכות לכנסיות ב-5,000 דונם ובישראל כולה ב-100 אלף דונמים.

"חלק מהשטחים האלה נחכרו על ידי קק"ל מהנוצרים בשנת 1950 לתקופה של תשעים ותשע שנים אבל חלק – כמו חלק משכונת רחביה נחכרו כבר בשנות השלושים מהפטריאכיה היוונית וחוזי החכירה עליהם פוקעים בעוד פחות מעשרים שנה. בכל המקומות האלו, גם במקומות שבהן התקופה תסתיים רק בעוד ארבעים וחמישים שנה, ערכן של הדירות יורד בעקביות. אם לא יגיעו להסדר כבר עכשיו, המצב רק ילך ויחמיר", מזהיר ביר.

האם התושבים יצטרכו לפנות את בתיהם כשתסתיים תקופת החכירה? שאלנו את ביר. האם הם יהיו תלויים ברצונם הטוב של הכמרים?

"לפנות כנראה לא יפנו אותם, אבל הם בהחלט יהיו בידיים של אנשי הכנסיה. הם אולי יצטרכו לשלם כסף רב כדי להאריך את החכירה. הסכנה המיידית היא ירידת ערך הדירות כבר כיום" הוא אומר.

מחיר ההזנחה

ויש גם אנשי עסקים שעושים מזה כסף. הם רוכשים את הזכות לחידוש החכירה. עכשיו הם משלמים על כך מחיר נמוך, אבל כשחידוש החכירה יהיה בידם, הם ימכרו אותו לדיירים במחיר גבוה.

"האמת היא שדי קשה לעשות כך עסקאות", מספר עו"ד ביר, "ראשית כל צריך לדעת מול איזו כת נוצרית אתה עומד – וכאלו יש לא מעט. היוונים האורתודוקסים כפופים לפטריארכיה היוונית אורתודוקסית, והללו כפופים ל'סינוד' שהיא מועצה של אנשי דת. בלי אישורה העסקה לא מתקיימת. הקתולים לעומת זאת כפופים לאפיפיור, וכל עסקה אמורה לעבור את אישורו לא פחות.

"לאחר מכן צריך לראות מהו סוג החוזה. אם יש בו אופציה לחידוש החכירה או לא, ואם החוזה נדרש לקרקע או רק לנכסים המחוברים לקרקע. במעגל הראשון", מסביר ביר, "נמצאים חוזים שעתידים להסתיים בעוד עשרים שנה. המאסה הגדולה באמת עומדת לפקוע בעוד ארבעים שנה. מדובר בכמות לא קטנה של משפחות, שאם לא תהיה להן בררה הן ייאלצו לפנות את בתיהן אלא אם כן מדינת ישראל תעשה משהו כדי לשנות סדרי עולם.

"תופעה אחרת המתרחשת היא הרצון של הדיירים לשפץ את הדירות ואת הסביבה. הבעלים המקוריים, הכנסייה, לא פיתחו אותו כי השטח לא בידם, וגם הדיירים הזקנים של רחביה וטלביה שרכשו את הדירות לפני חמישים שנה לא עשו זאת. מי שקונה היום דירה שהערך שלה יורד, לא ישפץ את הדירה בשביל עוד עשרים שנה, ולכן כל האזור כולו אינו מפותח. דיירים רבים קשישים אומרים: כל הסיפור הזה ייגמר בעוד ארבעים שנה, עד אז כבר לא אחיה. שהיורשים שלי יתמודדו עם הבעיה, מדוע אני צריך לעשות זאת?"

קבר המחלוקת

אז איך החלה האחיזה הנוצרית בירושלים?

אולי כדאי להתחיל מסלע המחלוקת העיקרי – קבר דוד המלך. במאה השלוש עשרה רכש המנזר הפרנצ'יסקני את הקומה העליונה במתחם קבר דוד המלך. למטה, התפללו היהודים, ומטבע הדברים נוצרו חיכוכים בין הנוצרים ליהודים. בתגובה החליט הסולטן המוסלמי החליט להחרים את המבנה מידי שניהם. "גם לך ולגם לך לא יהיה". משנפלה הארץ לידי הבריטים, החליט הנציב העליון על שמירת הסטטוס קוו – המבנה בהר ציון לא יהיה בידי איש, והאחראי עליו יהיה הנציב העליון הבריטי. כך היה עד שנת תש"ח. במלחמת השחרור הר ציון לא נפל בידי הירדנים, כך שממשלת ישראל שבאה תחת המנדט הבריטי מחזיקה בו מאז, ואילו הנוצרים טוענים, החדר העליון – שלנו, שהרי קנינו אותו בכסף מלא לפני אי אלו מאות שנים.

"זהו המבנה היחיד בעולם שבבניין אחד פועלים כנסייה נוצרית, מסגד ולהבדיל בית כנסת. בקומה הראשונה נמצא בית הכנסת, בקומה השנייה – הכנסייה הנוצרית, ואילו על הגג פועל מסגד מוסלמי", אומר ביר.

"באופן כללי צריך להבדיל בין הכנסייה הלטינית לבין זו היוונית אורתודוקסית", מסביר ביר. "רוב השטחים שייכים לכנסייה היוונית, משום שהם יכלו לבצע כאן עסקאות רבות במשך תקופה ארוכה הודות ליחסים המצוינים שהיו להם עם השלטון הטורקי, והודות לכך שרובם היו גם בעלי נתינות טורקית. הם הגיעו לארץ דרך ה'קוסטודיה דה טרה סנטה', בתרגום חופשי לעברית – מנזר הארץ הקדושה, מעין רשות שהאפיפיור מינה בארץ לאחר שהממלוכים גירשו את הנוצרים מהארץ. הרשות הזאת צריכה הייתה לשמור על האדמות של הנוצרים. רשות נוצרית אחרת שרכשה אדמות רבות היא המנזר הפרנצ'יסקני שהגיע לארץ כבר במאה השלוש עשרה.

"לעומתם לנוצרים הקתולים לא הייתה עד המאה התשע עשרה דריסת רגל בארץ משום שהטורקים מאוד הגבילו אותם. לכן את רוב הרכישות עשתה הכנסייה היוונית", מסביר ביר. "אולם בעקבות העזרה האירופית לטורקים במלחמתם נגד הרוסים ב-1856, נאלצו הטורקים לאפשר לאירופים להגיע לארץ ישראל ולהעניק לקונסולים השונים של מדינות אירופה זכויות יתר. אתם יחד הגיעה גם הכנסייה הרוסית ורכשה קרקעות בירושלים, שהגדולות בהן הן כמובן מגרש הרוסים ואכסניית סרגיי שנבנתה עליה. הנוצרים בנו גם את מנזר רטסבון מול מלון טירת בת שבע".

הגורם המשפיע

ד"ר אמנון רמון ממכון ירושלים לחקר ישראל נחשב לאחד המומחים הגדולים ביותר בתחום האחיזה הנוצרית בירושלים. "בגדול, אין מקום לדאגה", הוא מרגיע. "הנוצרים היו כאן לפני קרן קיימת, הם היו בקשרים טובים עם הטורקים וקנו כאן קרקעות בכסף שקיבלו מתורמים – עולי רגל נוצרים רוסים. למעשה, עד מלחמת העולם הראשונה שבה העולם השתנה רוב עולי הרגל הנוצרים לארץ היו רוסים. הם אמנם לא היו עשירים, אבל כל אחד מהם תרם משהו", מסביר ד"ר רמון.

"את הכסף הם השקיעו ברכישת קרקעות. בניגוד למה שסוברים עמיתיי, אני חושב שכל הרכישה הזאת הייתה כלכלית גרידא. הם ידעו או הריחו שירושלים עומדת לפני פיתוח אדיר וקנו כאן קרקעות. בדומה לוואקף או אפילו להקדש היהודי, הרעיון היה שכספי השכירות יחזיקו את הפעילות הפולחנית שלהם. הם רכשו המון אדמות מחוץ לחומה והפכו לגורם המשפיע ביותר בנדל"ן הירושלמי.

"התכנית שלהם הייתה להשתלט כלכלית על כל ירושלים, אבל זה הצליח להם רק חלקית משום שבמלחמת העולם הראשונה התהפך העולם. רוסיה שהייתה מדינה משפיעה ודומיננטית מאוד הפכה למדינה קומוניסטית שהנצרות ובכלל מה שקורה בעולם החיצוני לא עניין אותה כלל, היו לה הבעיות שלה. כל מנגנון הזרמת הכספים פסק, והכנסיות נקלעו לפשיטת רגל עמוקה עד כדי כך שהשלטונות הבריטיים היו חייבים לטפל בבעיה זאת. פקידי הממשל הבריטי הכריחו את הכנסיות להתחיל למכור אדמות כדי לממן את הפעילות של עצמן. האדמות האלה נמכרו לקרן הקיימת לישראל ולחברת 'הכשרת הישוב'. אלא שככל שעברו השנים היה קשה למכור את האדמות. במוסדות הנוצריים האלה יושבים אירופים, אבל המאמינים שלהם רובם ערבים שלא ראו בעין יפה את ירושלים נמכרת ל'ציונים'.

"מלחמת השחרור וחלוקת ירושלים רק סיבכו את המציאות, שכן ההנהלה של הנוצרים ישבה בצד הירדני, ולעומת זאת הרכוש והמאמינים בצד הישראלי. כך נולדה החכירה. למכור הם לא יכלו, והחכירה הייתה הדבר היחיד שהתאפשר במצב הקיים".

>>> אתה יכול לדעת מהי הכמות המדויקת של האדמות שהם מחזיקים בירושלים?

"המשימה כמעט בלתי אפשרית. מדובר בנדל"ן ובכסף רב, ויש גם אינטרסים פוליטיים. מעורבים בזה כל כך הרבה גורמים: הרשות הפלסטינית, יוון ורוסיה. כל כך הרבה ידיים בוחשות, והנדל"ן נמצא באזורים כל כך יקרים. שום דבר לא גלוי, והסיפור מאוד מסובך", אומר רמון ומוסיף: "ניסינו בזמנו לעשות אומדן כזה, ומטעמנו עשה זאת ישראל קמחי העוסק בקרקעות בינוי ותכנון. על פי אומדן זה, בבעלות הכנסיות ישנם קרקעות ושטחים בנויים בסך 4,750 דונם בכל ירושלים". רמון, עמיתו של קמחי, מציין שירושלים היא העיר היחידה בעולם שבה חיות זו לצד זו כחמש עשרה קהילות נוצריות שונות.

>>> מה אפשר לעשות במצב הקיים?

"לא הרבה", ד"ר רמון. "בתוך הנצרות עצמה יש קבוצות שונות ואינטרסים שונים, יש מאבקים בתוכם וגם מבחוץ בוחשים. גם הסכסוך הישראלי-פלסטיני מוסיף, ויש גם קבלנים בעלי עניין, ואפילו מרכז הליכוד מתערב. הנכסים הם יקרים מאוד ומעורב בזה הרבה כסף, כח והשפעה.

"אבל אני לא דואג, אומר רמון "לפחות ככל שמדובר בקרקעות ששייכות לכנסיה היוונית. על פי חוק הכנסיה היוונית, המדינה השלטת צריכה לאשר את מינוי הפטריארך החדש. עניין הקרקעות והמשך חכירתן או מכירתן הוא בתוך התנאים לאישור המדינה. אני מעריך שהעניין יסתדר. לדעתי אנשים סתם נתקפים בבהלה. מדינת ישראל והכנסייה הנוצרית יגיעו בצורה זו או אחרת להסדר, לא תהיה קטסטרופה בירושלים", הוא אומר.

ובינתיים, פאניקה או לא – מחירי הנכסים המוחכרים יורדים, והבהלה הזו משפיעה כבר היום. מה יהיה בעתיד. רק ימים יגידו.