הוצאה חודשית של משק הבית כוללת לעיתים גם מחויבויות שלטווח ארוך, דוגמת חתונות הילדים, סיוע להם בדירה ראשונה, תמיכה בהוצאות של כלל המשפחה המורחבת וכו'. במצב כזה, שמירה על נכסים יציבים וצבירה של רכוש שיוכל לעמוד לרשות המשפחה גם בעוד עשרים או שלושים שנה, היא לא רק רצון – היא צורך מעשי.
עד לפני מספר שנים, הבחירה הברורה למשפחות רבות הייתה דירה להשקעה. דירה מעלה ערך לאורך זמן, ניתנת להעברה בירושה, ויוצרת תזרים חודשי בדמי שכירות. אבל בשנים האחרונות, המציאות בשוק הדיור הישראלי השתנתה במידה משמעותית. מחירי הדירות הרקיעו, הריבית עלתה, וההון העצמי הנדרש לרכישת דירה להשקעה הפך מעל ליכולתן של משפחות רבות.
לכן, הדיון על תכנון פיננסי משפחתי החל לכלול שמות חדשים, אפיקים שלפני עשור היו עניינם של גורמים מוסדיים בלבד. אחד מהם הוא תחום הקרקעות, ובמיוחד קרקעות להשקעה תמ " א 70 – קרקעות באזורים שצפויים לעבור שינויים תכנוניים משמעותיים בעקבות תוכנית המתאר הארצית שמסדירה את הבינוי סביב תחנות המטרו.
למה דווקא קרקע – ולא דירה – חוזרת לסדר היום של משפחות שמחפשות יציבות
עבור משפחה שמתכננת לטווח ארוך, היציבות חשובה. הביטחון שהנכס בידי המשפחה היום, יישאר בידיה גם בעוד שנים רבות, חיוני לתכנון. הקרקע, מבחינה זו, מציעה משהו ייחודי. היא נכס פיזי, מוחשי, שאינו תלוי בערך של חברה עסקית או של גוף פיננסי כלשהו. במשך אלפי שנים, הקרקע נחשבה לאחד הנכסים היציבים ביותר שבני אדם החזיקו, וההיגיון הזה לא השתנה במהותו גם היום.
דירה, לעומת זאת, היא נכס שמייצר תזרים אך גם דורש ניהול. שוכרים שצריך למצוא, תקלות שצריך לתקן, מיסים שוטפים, ועד וייצוגים מול הרשויות. עבור משפחה גדולה שמתמודדת ממילא עם דאגות יומיומיות מרובות, הוספה של נכס שמצריך ניהול אקטיבי אינה תמיד מבורכת. הקרקע, שאינה דורשת ניהול שוטף, מתאימה לפעמים יותר לאופי החיים של משפחה כזו.
מעבר לכך, בישראל הקרקע היא משאב מוגבל. האוכלוסייה גדלה, הצורך בבנייה הולך וגדל, והכמות הסופית של קרקע אינה משתנה. ההיגיון הכלכלי הזה – שערך הקרקע עולה לאורך זמן בגלל הביקוש המבני – הוא חלק מהסיבה שמשקיעים מסורתיים, ובעיקר מי שמסתכלים לטווח ארוך, רואים בה אפיק יציב.
תמ"א 70 – התוכנית שמשנה את חישובי המשקיעים
תמ " א 70 היא תוכנית מתאר ארצית שמסדירה את הבינוי סביב תחנות המטרו ההולכות ומתוכננות. בדומה לתוכניות גדולות אחרות שהשפיעו על שוק הנדל"ן בישראל בעבר, גם היא יוצרת מסגרת שמשפיעה על אזורים נרחבים. עבור קרקעות שנמצאות באזורי ההשפעה של התוכנית, ובמיוחד באזורים שכונו 'טבעות' – הקרובים ביותר לתחנות – יש פוטנציאל לעבור תהליכי תכנון משמעותיים בעתיד.
המשמעות המעשית היא שקרקע באזור כזה עשויה לקבל בעתיד תוספת זכויות בנייה, שינוי ייעוד מקרקע פנויה לקרקע למגורים או לשימוש מעורב, ופיתוח של תשתיות עירוניות בסביבה. כל אלה הם תהליכים תכנוניים שמתרחשים לאורך שנים, ושאינם מובטחים מראש. אבל המסגרת של תמ"א 70 יוצרת אופק תכנוני ברור.
מבחינת המשקיע הפרטי, הסיפור הזה רלוונטי דווקא משום שמדובר בתוכנית רחבה ומוצהרת. אזורי ההשפעה ידועים. עיקרי התוכנית פורסמו. כך, גם משקיע שאינו עוסק בתחום הנדל"ן באופן יומיומי יכול להבין באילו אזורים מדובר ולמה התוכנית רלוונטית.
הזמן הוא נכס – המשמעות של אופק ארוך
אחד ההיבטים החשובים של השקעה בקרקע במסגרת תמ"א 70 הוא הזמן. תהליכי תכנון אורכים שנים. תוכנית מקומית, מהגשה ועד אישור, יכולה להימשך 4-6 שנים. היתרי בנייה דורשים זמן נוסף. לעיתים, מהשלב שבו משקיע נכנס לקרקע ועד למימוש פוטנציאל ההשבחה המלא, חולפים יותר מעשר שנים. באופק כזה, הסבלנות הופכת ליתרון יחסי. מי שמתפתה למכור בלחץ של תזוזות שוק קצרות-טווח, ייקח פחות מהפוטנציאל. מי שיכול לחכות, ולהבין שתהליך השקעה בקרקע פועל בקצב שונה, מסוגל לתת לתהליך להתפתח. בקהילה שמלמדת את הילדים את הערך של זמן ארוך, הגישה הזו אינה זרה.
הדרך המעשית – איך נכנסים, ועם איזה גוף
כניסה לעולם הקרקעות באופן עצמאי דורשת מהמשקיע הפרטי התמודדות עם מספר אתגרים. ראשית, איתור קרקע בעלת פוטנציאל תכנוני אינו תהליך פשוט. הוא דורש היכרות עם תוכניות מתאר, מצב תכנוני של אזורים שונים, ובדיקות משפטיות. שנית, הסכומים הנדרשים לרכישת קרקע שלמה הם משמעותיים, ולעיתים מעבר ליכולת של משקיע פרטי בודד.
מסיבה זו, רוב המשקיעים הפרטיים שנכנסים לתחום בוחרים לעשות זאת באמצעות חברות פרטיות העוסקות בתחום. החברה מאתרת את הקרקע, רוכשת אותה, ומציעה למשקיעים פרטיים להצטרף להשקעה דרך הסכם שיתוף במקרקעין. כל משקיע מקבל בעלות על חלק מסוים מהקרקע, ושומר על זכויותיו לאורך כל התהליך התכנוני.
בבחירת חברה להשקעה בקרקעות, חשוב לשם לב למספר היבטים: ניסיון בתחום, היסטוריה של פרויקטים קודמים, השקיפות של הסכם השיתוף, מבנה התשלומים, ולוח זמנים צפוי. לפי נתוני משרד הבינוי והשיכון, העניין בתחום הקרקעות בקרב משקיעים פרטיים גדל באופן משמעותי בשנים האחרונות, ובהתאם גם מספר החברות הפועלות בתחום.
עבור משפחה שמתכננת לטווח ארוך, השקעה בקרקעות במסגרת תמ"א 70 אינה הסתמכות על תזוזות שוק קצרות. היא בחירה ערכית, להעדיף נכס פיזי, יציב, שעובד עם הזמן ולא נגדו. הסבלנות שדורשת ההשקעה הזו, שעבור חלק מהמשקיעים הייתה תמיד מכשול, הופכת בעידן הנוכחי ליתרון של ממש. במציאות של מחירי דירות גבוהים, הוצאות משפחתיות גדלות, ותכנון רב-שנתי, הקרקע – כאחד הכלים הוותיקים והיציבים בעולם הנדל"ן – חוזרת להיות רלוונטית למי שיודע להעריך זמן.
