לא כתר ולא רמה – איכה נפלה השכונה / טור נדל"ן

צרות כידוע באות בצרורות, שוק הנדל"ן החרדי טרם התאושש מקריסת הקונספציה של הגרלות מחיר למשתכן למיניהם והנה פתאום בום חדש: קריסת שכונה שלימה בבית שמש, איך זה קרה? מה עושים עכשיו? ואיך מכל זה יצא דווקא טוב? על כך באלף המילים שלפניכם, גם מי שאין לקרוב משפחתו דירה שם כדאי לו לקרוא כי זה יעשיר את הידע בתחומים הכי חשובים שבאמת מניעים כאן את הכלכלה והנדל"ן, יצאנו לדרך.

לפני ארבע וחצי שנים קיבלו 500 משפחות של זוכים מאושרים, רובן המוחלט מאנ"ש את ההודעה המשמחת והמיוחלת כי הם זכו בפרויקט הנחשק ביותר "כתר הרמה" בעיר/שכונה הנחשקת ביותר בציבור החרדי: רמב"ש ד' (למרות שאיני מצליח להבין את השיגעון של הצעירים לשעבד את החיים בשביל לגור בד3 ולא בג2 רק כשהבועה תתפוצץ הם יבינו כמה טעו) – מדובר היה באמת בפרויקט ייחודי שכמוהו היו במדינה בודדים ממש, שכונת "תכנן ובנה".

הרעיון הוא פשוט: בד"כ המדינה מפתחת את הקרקע ומעבירה לקבלן שזכה והוא אחראי "רק" על הקמת הבניינים, במקרים הללו הקבלן מקבל גבעה שלמה והוא עצמו מפתח ובונה את כל השכונה מאפס ועד מפתח כולל כל מבני הציבור אין הרבה פרויקטים כאלו (למשל הפרויקט של הרב הופמן בעכו הוא כזה) ולכן צריך לזה חברת ענק עם ניסיון מוכח.

ואכן שתי החברות שזכו בשותפות בפרויקט הן המתאימות ביותר לכך: חברת שפיר שבנתה את כל שכונת "בצוותא" בחריש אשר בה מתגוררים חרדים וחילונים בצוותא, מבחינת הבינוי מדובר באחת השכונות היפות בארץ (עכשיו זה הזמן לקנות שם, האיכות יותר מרמב"ש ד' המחיר חצי), כך גם חברת נתיב פיתוח שבנתה את הר יונה ג' כחברה יחידה מול כל הסיכויים והתוצאה ידועה (כל החסידים הגיעו אח"כ), אז כששתי הענקיות הללו כורתות ברית רק טוב יכול לצאת מזה.

אך כמו אצל דולנד טראמפ, כגודל הציפייה גודל האכזבה: הזוכים המתינו וציפו וייחלו וחיכו וכלום, השכונה לא זזה, פה ושם טרקטור וקצת בנייה שנראית יותר כניסיון לתפוס את השטח ולא באמת כבניית שכונה, כל הרוכשים הבריאים שזה לקוחות השוק החופשי ברחו בזמן, חלקם קבלו פיצויים מופרזים העיקר שיצאו כבר, אבל את זוכי ההגרלות אי אפשר לגרש משום שאין אפשרות לפצות בנאדם שהפסיד מיליון שקל (כן, עצוב, אבל זה בערך ההפרש שבין המחיר שבו זכו לבין השווי), הזוכים בעצמם שהחלו להבין שמשהו לא טוב לא יכלו לעשות מאומה וזה בדיוק מה שהם לא עשו.

לפני שבועיים קבלו הזוכים (שכבר לא כל כך מאושרים, שכן רוב חבריהם שקינאו בהם כבר מזמן גרים בדירה משלהם) הודעה במייל שיש צרות מול היזם ולכן כל אחד יכול להשתתף בהגרלה הנוכחית למרות שהוא כביכול זכה בפרויקט הנחשק.

ההודעה הכתה בתדהמה ובשעות שלאחר מכן הוצף המייל שלי בפניות עצובות ולחוצות (סליחה אם לא חזרתי לכולם, משתדלני כל ערב לעבור על הכל ולסגור, מחילה), הבעיה היא שמישהו במשרד השיכון כנראה חמד לצון בשעה קשה זו שכן רובם של הזוכים כנראה מנועי בג"ץ להשתתף בהגרלה כך שהם קרחים מכאן ומשם.

מה קרה?

מאחורי הקלעים של הביטול מסתתר סכסוך חריף אך בניגוד לשמועות לא בין חברת שפיר לחברת נתיב פיתוח אלא שתיהן יחד מול המדינה, הסכסוך הוא כרגיל על כסף, הרבה כסף: קרוב למיליארד ₪ ליתר דיוק, ומי שמשלם את המחיר בינתיים זה הזוכים.

מצד אחד משרד השיכון טוען כי החברות לא התקדמו במאומה בשנים שעברו וזה כנגד כל ההסכמים שחתמו, הם מאשימים אותם גם בניסיון לפתוח הסכמים ולסחוט את המשרד וכל מיני מילים שהנמשל שלהם הוא כמובן: כסף.

לעומת זאת החברות מטילות את האשמה המלאה על המדינה ועל נסיבות של "כוח עליון" של המלחמה שפרצה כאן והעיכובים בהיתרים שזה בגלל הביורוקרטיה וכמובן צריך תוספת תקציב בגלל שאין פועלים וצריך סינים ועוד טענות שונות שגם הנמשל שלהם הוא כמובן: כסף.

הטרשים שותקים בדומיה, הסכסוך הותיר את השטח במצב קפוא: חצאי בניינים ורבעי שלדים לצד מגרשים שנותרו כמו בששת ימי בראשית, כל אלו מגדירים את המקום כאתר בנייה נטוש, בית קברות של דירות בסגנון עמנואל של פעם.

ובינתיים הזוכים סובלים והאופציות העומדות לפניהם הן בחירה בין בעיה לבעיה:

אם יבחרו להתמודד בהגרלות ויזכו הם ייפלטו מהרשימה הזו ויקבלו דירה שבה הרווח הוא במושגים של היום: הנחה של 200-300 אלף בדרך כלל בריאלי , מה שקוראים בלשון העם הגרלה דרדל'ה.

לעומת זאת אם לא יתמודד ייתכן ויישארו בלי כלום.

אגב, ההמלצה שלי למי ששאל אותי ויש לו אפשרות צבאית הייתה כן להירשם כי טוב דירה אחת ביד וכו', אך כמו בהפגנות כל אחד ישאל את רבותיו ונהרא נהרא ופשטיה – כמובן כמובן רק בתנאי שלא נפלטים מהרשימה כאן.

מה החברות יעשו?

כנראה יבקשו צו מניעה מבית משפט כדי למנוע את הצעד החד צדדי של משרד השיכון, יש להם סיכוי טוב לקבל את זה עד לסיום ההליכים בין תשצ"ו לתת"ו.

מה משרד השיכון יעשה?

יבקש מבימ"ש אישור להודעה החד צדדית ולהוציא את הפרויקט למכרז מחדש, כבר היה לעולמים כפי שנראה בהמשך וזה דווקא פתרון לא רע אם כי עלול לחתוך בחדות את הרווחיות (בשביל זה צריך אמונת חכמים, אין לי כח להסביר את ההבדלים הדקים שבין המסלולים השונים של דירה בהנחה).

מה על הזוכים לעשות?

קודם כל להתאחד.

זה לא חייב להיות בקבוצה אחת ותחת עו"ד מסוים אבל בהחלט להתאחד עד כמה שאפשר, למפות שמות וטלפונים וכו', שיהיו אפילו עשר קבוצות אבל שתהיינה מסונכרנות אחת עם השנייה למניעת כפילויות והתנגשויות, עד כה רוב הזוכים כנראה לא מאוגדים כלל וכאן הקריאה למי שיכול לעשות משהו בנדון.

אחר כך יש לפנות בשני דרכים מקבילים:

מחד, יש לתבוע ישירות את משרד השיכון והחברות על ההפסד של שנות שכירות ועל ההפרשים של הזכייה החדשה ככל ויהיו, התביעה תסתמך על עיקרון ההסתמכות שזה טענה טובה אך לא מוחלטת, יש כנגדה פירכות רבות.

במישור של הפתרונות צריך לחשוב מחוץ לקופסה משום שגם האסון הוא בגודל קולוסאלי, יש פתרונות רבים כגון בחירת קבלן שייצמד למחירי פעם, העברת המגרש לזוכים עצמם להתגבשות והחלטה, וכן פתרונות נוספים בסגנונות אלו, הם עולים כסף ומצריכים כאמור יציאה מהמסגרת אך זה בדיוק מה שנדרש מהמדינה ונציגיה, וכדאי להזכיר שמשרד השיכון עדיין בידינו במידה מסוימת.

ויש עוד משהו שהם חייבים לעשות הרגע: להיפגש בדחיפות עם צמרת משרד השיכון.

כבר פניתי אתמול (ראשון) למנכ"ל משרד השיכון ודרשתי פגישה דחופה עם ראשי ונציגי הזוכים, עד לסגירת הגיליון לא התקבלה תגובה, יש להם שם למעלה כנראה דברים חשובים יותר מ-500 משפחות שאבדו את דירתם, לגזור ולשמור עוד ארבעה חודשים יש כאן בחירות, כפי שידעתי להחמיא כאן כשידידי המנכ"ל המוכשר הביא תוצאות – והוא הביא הרבה – לא אהסס בלי נדר לעלות לכאן ולמקומות אחרים לפני הבחירות ולהזכיר כי הסיבה היחידה שהם נותרו במשרד למרות שהמפלגה פרשה בהוראת מרנן ורבנן גדו"י שליט"א, הייתה כדי להגן על הציבור שלנו בדיור ואם החרש יחרישו וכו' רווח והצלה יעמוד וכו' אנחנו נלך בסוף להצביע אבל רק לאחר שהם יענו איך לא מצאו את הזמן לפגישה שיכולה להציל את הפרויקט.

האם יש לכך תקדימים? מה קרה בסוף המשברים הקודמים?

כאן מגיע החלק האופטימי: נער נדל"ניסט הייתי וגם זקנתי ולא ראיתי פרויקט שנותר באדמה, תקדימים כמו קריסת חברת "אורתם סהר" בפרויקט מחיר למשתכן בגליל ים (2016), או הסדרי החוב המורכבים של חברת "חנן מור", מוכיחים כי בסופו של דבר המדינה והבנקים המלווים מוצאים את המנגנון להכניס חברות ביצוע חלופיות (כמו דניה סיבוס או אחרות) כדי להשלים את הפרויקטים.

וכמובן לא נשכח את חפציבה, שם הייתי יו"ר ועד הרוכשים ומעידני שכל מי שנותר על הענף ולא ברח עשה קופה רצינית, רבים מידידיי אוכלים עד היום את הפירות של אותו משבר, רבים אחרים מקנאים בהם על שברגע של חולשה ברחו.

הקשיבוני צעירים יקרים: הרבה פרויקטים ידע מגזרנו, שאלו את הוריכם על גולובנציץ ועל עמנואל על קבוצות רכישה ועל קבלנים שפשטו רגל, לכל הסיפורים הללו היה סוף משותף כמו בכל הספרונים של מחניים שתמיד הגוי חזר בתשובה והיהודי התעשר, גם כאן מי שנותר עד הסוף הרוויח ולפעמים אפילו התעשר.

בסופו של דבר השכונה קום תקום, כל השאלה אם אתם תהיו על הגלגל כשהוא יתהפך, תשתדלו עד כמה שאפשר לא לרדת ממנו, אל תתפתו לכל בעלי העניין שינסו לשכנע אתכם לרדת מזה, זה אמנם ייקח המון שנים אך זה לא עולה כסף מלבד שכירות שהיא לא חישוב כמעט משום שבמשכנתא בעשור האחרון משלמים הרבה יותר לפח של הריביות, אל תוותרו על הזכייה ששווה כרגע מיליון והפער רק ילך ויגדל בעזרת השם ועוד תודו על הנפילה כמעט כמו על הזכיה.