זו כנראה ההשקעה הוותיקה ביותר שקיימת בעולם, וגם במקרים רבים ההשקעה השמרנית והברורה ביותר להבנה – השקעה בנדל"ן. בעבר רוב ההשקעות ורוב המשקיעים היו בתחום הנדל"ן, למרות שבשנים האחרונות אנשים למדו גם להשקיע בדברים אחרים, ועדיין רבים מעדיפים את ההשקעה בנדל"ן כהשקעה ברורה בנכס קיים בעל צפי להשבחה.
חשוב לדעת שהשקעה בנדל"ן לא תמיד תניב לנו רווח, ולפעמים היא תעשה את ההפך הגמור, ולכן הכרחי להסתכל על התמונה הכוללת לפני שמקבלים החלטות.
ככלל, התשואה (הרווח) מהשקעה בנדל"ן באופן רגיל מתחלקת לשניים א. תשואה פירותית – הרווח שמתקבל מן השכרת הנכס (בדר"כ סכום חודשי) ב. תשואה הונית – הרווח שמתקבל מן עליית ערך הנכס. כאן חשוב לתת דגש חשוב מאד. אם בעבר משקיעים יכלו לקחת בחשבון את התשואה המתקבלת מן השכירות כגורם המהווה סיבה חיובית להשקעה, במצב מחירי הדיור היום בארץ כמעט ולא קיימת דירה שכדאי להחזיק אותה בשביל התשואה המתקבלת מן השכירות.
הסיבה לכך שבעבר תשואת השכירות הייתה כדאית והיום הרבה פחות, הינה הזינוק האדיר במחירים בשנים האחרונות, שלא בא לידי ביטוי ביחס שווה גם במחירי השכירות.
צריך להבין כי חישוב רווח בכל השקעה הינו ביחס להון העצמי, ועושים את זה בצורה פשוטה מאד. לדוגמה: אם ההון העצמי הינו מליון וחצי שקלים והתשואה השנתית המתקבלת מן השכרת הנכס הינה 60 אלף שקלים מחלקים את הסכום שהתקבל מן השכירות בהון העצמי ומקבלים את התשואה הפירותית על הנכס (בדוגמה שלפנינו 60,000/1,500,000 = 4%).
נקודה נוספת שצריך לשים לב אליה הינה, שככל שהנכס יקר יותר, התשואה החודשית המתקבלת מן הנכס הינה נמוכה יותר ולהפך.
בדוגמה הנ"ל ניתן לראות כי תשואת השכירות אינה גבוהה דיה, ובמקרים רבים לא בטוח בכלל שכדאי לנו להיכנס להשקעה הזו. ככלל, בכל השקעה יש לבחון מהן החלופות להשקעה
אז איך בכל זאת ניתן להשקיע כיום בנדל"ן בארץ ולהנות מתשואה גבוהה על הכסף?
כאן עלינו לבחון את אפיק התשואה השני מהשקעות נדל"ן – תשואה הונית הנובעת מעליית ערך הנכס. על מנת שנקבל תשואה גבוהה על ההון העצמי שהשקענו, חשוב מאד לחפש נכס שמחירו זול כעת ממחיר נכסים דומים באזור, ועל פי תנאי השוק המסתמנים צפויה עליית ערך משמעותית בשנים הקרובות.
נקודה נוספת שנבחן בהשקעה כזו הינה, מהו סכום ההון העצמי הראשוני שעלינו לגייס בשביל ההשקעה. חשוב לשים לב כי בסביבת הריבית הגבוהה כיום במשק, כל שקל שבידנו שווה יותר, ולכן ככל שההון העצמי הנדרש בשביל ההשקעה נמוך יותר, כך ההשקעה עשויה להיות משתלמת וכדאית יותר.
ראשית כל בידקו מהו גובה ההון העצמי שברשותכם. לאחר מכן חפשו נכסים בעלי פוטנציאל השבחה גבוה הנובע מעליית ערך צפויה, שקללו את כל העלויות מסביב (שכ"ט, עו"ד, מימון) ועירכו בדיקת כדאיות. סיימתם? מצאתם נכס שווה? צאו לדרך ושיהיה בהצלחה!
תשואה הונית. מהי??????
אדם קנה דירה ב 1,000,000 ש"ח, מכר אותה ב1,200,00 ש"ח. האם הוא הרויח?????
אם הוא יכול לקנות דירה בפחות מ1,200,000 ש"ח הוא הרויח, אבל אם הוא לא יכול לקנות דירה בפחות מהמחיר שמכר הוא לא הרויח כלום. רק הבנקים קונים ומוכרים כסף. כל שאר העסקים קונים ומוכרים סחורה בכסף.
לכן תשואה הונית הוא אחיזת עיניים!!!
הסיפור הידוע. קבלן היה לו מגרש בתל אביב בנה ומכר והכסף שקיבל עבור הדירות לא הספיק לקנות מגרש בתל אביב עבר לבנות ברמת גן, משם עבר לפתח תקוה, ואחר כך חברו שניים יחד וחזרו לבנות בתל אביב, ואח"כ ירדו שניים לרמת גן וכו'.
האם הקבלן הרויח?? לא!! אם הוא לא היה בונה היה לו מגרש בתל אביב מכיון שבנה יש לו רק חצי מגרש.
בהצלחה לכל העסקים.
אתה צודק רק בדירה ראשונה
בשביל להגדיל הון עצמי תשואה הונית היא הדרך
מה זאת עצת האחיתופל הזו, לתת לאדם שאינו מבין לחפש נכס שעתיד להשביח…האם הוא אמור ללכת למגדת עתידות ? פשוט מאד, תהיה נביא ותוכל להרוויח…תת רמה של עצה !!!