לדברי ונונו, בעלי נכסים רבים מסתכלים על ממ"ד רק כתוספת ביטחונית, אך בפועל מדובר גם ברכיב נדל"ני בעל משמעות כלכלית. לכן, לפני שמקבלים החלטה על תוספת, מכירה או רכישה של דירה, רבים בוחרים לפנות אל שמאי מקרקעין כדי לקבל תמונת מצב מקצועית ומבוססת נתונים.
ממ"ד הוא כבר לא רק יתרון ביטחוני
ונונו מסבירה כי בעבר ממ"ד נתפס בעיקר כפתרון הגנה לשעת חירום, אך בשוק הנדל"ן של היום הוא הפך למרכיב חשוב בהחלטת הקנייה. "משפחות רבות בוחנות דירה גם לפי תחושת הביטחון שהיא מעניקה", היא אומרת. "כאשר יש ממ"ד תקני בתוך הדירה, זה בהחלט יכול להשפיע על רמת הביקוש".
לדבריה, ההשפעה מורגשת במיוחד באזורים שבהם הביקוש לדירות עם ממ"ד עלה בשנים האחרונות. קונים רבים מעדיפים לשלם יותר עבור דירה שמעניקה להם פתרון מיידי, במקום להסתמך על מקלט משותף או פתרונות חיצוניים.
לא כל ממ"ד מוסיף אותו ערך
למרות היתרון הברור, ונונו מדגישה כי לא כל ממ"ד מעלה את השווי באותה מידה. "צריך לבדוק איך הממ"ד משתלב בדירה", היא מסבירה. "אם הוא מתוכנן היטב ומשמש כחדר נוח, הערך שלו גבוה יותר. אם הוא יוצר חלוקה לא יעילה או פוגע בזרימה של הבית, ההשפעה יכולה להיות מתונה יותר".
גם גודל הדירה משפיע על התוצאה. בדירה קטנה, תוספת ממ"ד עשויה לשנות משמעותית את השימוש בנכס. בדירה גדולה יותר, ההשפעה קיימת, אך היא נמדדת יחד עם פרמטרים נוספים כמו קומה, חניה, מעלית, מצב הבניין והאזור.
ההבדל בין דירה עם ממ"ד לדירה בלי ממ"ד
לדברי ונונו, כאשר משווים בין שתי דירות דומות באותו אזור, דירה עם ממ"ד תקני יכולה ליהנות מיתרון ברור. "קונים לא מסתכלים רק על מטרים רבועים", היא אומרת. "הם שואלים את עצמם איך הם יחיו בדירה ביום יום, ומה יקרה ברגעי חירום".
היתרון הזה יכול לבוא לידי ביטוי גם בזמן המכירה. דירה עם ממ"ד עשויה למשוך יותר מתעניינים, לקצר את זמן השיווק ולשפר את כוח המיקוח של המוכר.
ומה לגבי בניינים ישנים?
אחת השאלות המרכזיות שעולות אצל בעלי דירות בבניינים ישנים היא האם כדאי להוסיף ממ"ד באופן עצמאי או להמתין להתחדשות עירונית. ונונו מסבירה כי אין תשובה אחת שמתאימה לכולם. "צריך לבדוק את הזכויות, את העלויות, את מצב הבניין ואת הסיכוי לפרויקט עתידי", היא אומרת.
במקרים מסוימים, תוספת ממ"ד יכולה להיות מהלך נכון שמעלה את איכות החיים ואת ערך הדירה. במקרים אחרים, כדאי לבחון האם פרויקט רחב יותר בבניין ייתן תמורה טובה יותר בטווח הארוך.
מתי חשוב לבצע הערכת שווי?
ונונו ממליצה לבצע בדיקה מקצועית לפני קנייה, מכירה או תכנון של תוספת ממ"ד. "אנשים נוטים להסתמך על מחירים שראו ביד 2 או על מה ששכן קיבל", היא אומרת. "אבל בשמאות מקרקעין, כל דירה נבחנת לפי מכלול הנתונים שלה".
לדבריה, הערכה מקצועית יכולה לעזור להבין האם המחיר המבוקש מוצדק, כמה באמת שווה תוספת הממ"ד, והאם קיימים גורמים נוספים שמשפיעים על שווי הנכס.
לסיכום
ממ"ד בהחלט יכול להעלות את שווי הדירה, אך הוא אינו פועל בחלל ריק. המיקום, התכנון, מצב הבניין, גודל הדירה והביקוש באזור משפיעים כולם על התוצאה הסופית.
אירית ונונו מסכמת כי בעלי נכסים שרוצים לקבל החלטה נכונה צריכים להסתכל על הממ"ד לא רק כתוספת בנייה, אלא כחלק ממכלול רחב של שיקולים נדל"ניים. לדבריה, בדיקה מקצועית מראש יכולה למנוע טעויות יקרות ולעזור להבין את הערך האמיתי של הדירה.
