השילוב בין הריביות הגבוהות במשק לבין מחירי הדיור שמסרבים לרדת, יצר אצל משפחות רבות בישראל תחושה של מבוי סתום. מצד אחד, ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה מוכנה לאכלוס הולך ותופח ומצד שני, הישיבה על הגדר והמתנה לירידת מחירים מוכיחה את עצמה פעם אחר פעם כטעות פיננסית קשה, שכן מחירי הנדל"ן ממשיכים לטפס.
בתוך המציאות המורכבת הזו, מסתמנת בשנה האחרונה מגמה ברורה: נטישה של שוק הדירות יד שנייה ומעבר מסיבי של רוכשים למסלולי רכישה מוקדמים.
מה זה בכלל "פריסייל" ולמה היזמים נותנים הנחות?
כאשר אנחנו מדברים על דירות בתנאי פריסייל הכוונה היא לשלב ה"טרום-שיווק" של פרויקט מגורים. זהו חלון זמן צר מאוד, המתרחש ממש עם קבלת ההיתרים או רגע לפני העלייה לקרקע, שבו הקבלן מציע כמות מוגבלת של דירות במחירי חדירה.
מדוע שהיזם ייתן הנחה שיכולה להגיע ל-100 ואף 200 אלף שקלים ממחיר הדירה הסופי? התשובה נעוצה בבנקים המלווים. כדי לקבל את המימון הבנקאי להקמת הפרויקט, הבנק דורש מהיזם להציג "מכירות מוקדמות" של כ- 15% עד 20% מהדירות בפרויקט. מבחינת היזם, ההנחה שהוא מעניק לרוכשים הראשונים היא עלות גיוס ההלוואה שלו. מבחינת הרוכש, זו בדיוק נקודת המינוף שבה קונים נכס מתחת למחיר השוק.
היתרון הפיננסי: לשלם היום קצת, ולקבע את המחיר
החסם הגדול ביותר כיום עבור זוגות צעירים ומשקיעים הוא תזרים המזומנים. כאן בדיוק נכנס לתמונה היתרון המובהק של קניית דירה על הנייר.
בעוד שברכישת דירה מוכנה אתם נדרשים להעמיד את מלוא הסכום באופן מיידי (ולהתחיל לשלם משכנתא במקביל לשכר הדירה שלכם), ברכישה מוקדמת תנאי התשלום השתנו לחלוטין. רוב היזמים כיום מציעים מבצעי מימון של "20/80" או אפילו "10/90". כלומר: אתם משלמים בעת החתימה 10% עד 20% מערך הדירה בלבד (הון עצמי ראשוני נמוך יחסית), ואת היתרה אתם משלמים רק בעת קבלת המפתח, בעוד שלוש או ארבע שנים.
נוסף על אופציית המימון, ישנה מגמה הולכת וגוברת של "חזרה למקורות", רוכשים שמעדיפים לשלם על הדירה ביחס להתקדמות התכנונית ובכך לחסוך מאות אלפי שקלים במחיר הסופי של הדירה לאור היעדר הריבית. כך, ניתן לרכוש דירת 5 חדרים בעסקת פריסייל בתשלום ליניארי במחיר של דירת 4 חדרים בתנאי מימון.
ברכישת דירה על הנייר, המשמעות בפועל היא שקניתם דירה וקיבעתם את המחיר שלה להיום, בזמן שהנכס נהנה מעליית ערך טבעית לאורך שנות הבנייה, מבלי ששילמתו שקל אחד של ריבית משכנתא במהלך התקופה הזו.
איך עושים את זה נכון ונזהרים ממוקשים?
רכישה מוקדמת היא אכן כלי נהדר, אך היא דורשת משנה זהירות. כלל הברזל ברכישה "על הנייר" הוא לוודא קיומה של בטוחה על פי חוק מכר (ערבות בנקאית לכספכם), לבדוק מי היזם שעומד מאחורי הפרויקט, ולוודא מה מצב ההיתרים של הקרקע. בנוסף, חשוב לקרוא את האותיות הקטנות בכל הנוגע להצמדה למדד תשומות הבנייה (כיום יזמים רבים מציעים פטור מלא או חלקי מהמדד, מה שחוסך עשרות אלפי שקלים נוספים).
במקום לכתת רגליים בין עשרות משרדי מכירות ולנסות להבין היכן מסתתרת העסקה המשתלמת ביותר, הדרך המקצועית כיום היא להיעזר בפלטפורמות חכמות. כך למשל, חברת התחדשות עירונית כמו SoCity (סוסיטי) מאפשרת לרוכשים לקבל תמונת מצב עדכנית ומסוננת של פרויקטים בשלבי פריסייל, עם ניתוח שקוף של מחירי האזור, מפרט הדירות וההטבות הפיננסיות המוצעות בכל פרויקט.
שורה תחתונה: הזמן פועל לטובת מי שמקדים
בשוק הנדל"ן, הכלל "מי שקונה ראשון מרוויח יותר" הוא מתמטיקה פשוטה. ככל שהבניין קורם עור וגידים ומתקרב לשלב סיום השלד, כך מחירי הדירות שנותרו בו עולים, ומבצעי המימון מצטמצמים. עבור מי שמחזיק בהון עצמי התחלתי ומחפש דרך בטוחה להצמיח אותו, עסקת פריסייל מחושבת בליווי המקצועי הנכון, היא כנראה התשובה הכלכלית השפויה ביותר שמציע כיום השוק הישראלי.
