חשיפת המומחים: כך מתבצעות עסקאות הדיור בערים החרדיות

הריביות ממשיכות לטפס, המשכנתאות ממשיכות להתייקר וזוגות צעירים, הורים מודאגים ומשקיעים מתחבטים בינם לעצמם, האם זה הזמן להיכנס להרפתקאה של רכישת דירה? למגורים או להשקעה, במרכז או בפריפריה. ההתחבטות באה לידי ביטוי בשוק. מספר העסקאות צולל, המחירים קופאים ואף יורדים במעט בחלק מהאזורים ומספר התחלות הבנייה ממשיך לרדת, אחרי שנת שיא.

אבל יש מי שחושב שדווקא עכשיו זה הזמן. "מי שמחפש השקעה לטווח קצר, ככל הנראה השקעה בנדל"ן כעת היא פחות מתאימה. השוק תנודתי ויש עלויות כניסה גבוהות, של מיסים, ריביות וכדומה. אבל מי שמחפש השקעה לטווח ארוך – נדל"ן זה מסלול מתאים, כי מחיר הנדל"ן במדינת ישראל בטווח הארוך ימשיך לעלות", אומר ד"ר חיים זיכרמן, ראש בית הספר לנדל"ן של הקריה האקדמית אונו.

"כמו בכל דבר, גם בנדל"ן המחיר הוא תוצאה של היצע וביקוש. בישראל הביקוש גבוה בגלל הדמוגרפיה, יש לנו קצב גידול שאין לו אח ורע בעולם המערבי כולו. בסוף אנשים צריכים לגור במקום מסוים. עצירת המחירים כעת, מחייבת עליית מחירים בטווח הבינוני. כי אם קונים פחות ובונים פחות, ההיצע מצטמצם ביחס לביקוש".

עו"ד יוסי שפרינצלס, אשר עוסק יום יום במכירת דירות באיזורים החרדיים השונים בארץ, מדגיש גם הוא כי זו לא התקופה להשקעות בטווח קצר בנדל"ן, בדגש על הריכוזים החרדיים – תוך ניתוח המשקיע באזורים הללו: "מהניסיון שלי באזורי הביקוש החרדים במרכז הארץ, יש פער מאוד גדול בין מחיר הדירה לשכירות והתשואה על ההשקעה היא מאוד נמוכה. כלומר, על דירת 3 חדרים במודיעין עילית שתעלה 1.8 מיליון, השכירות שתתקבל היא 3.5 אלף בחודש, בעוד שניתן לקנות באזורים אחרים בארץ דירות במיליון שקל עם שכירות דומה. ההשקעה באזורי הביקוש החרדיים היא בעיקר בשביל לתפוס את עליית המחיר, או לשם מגורים ולא להשקעה. כלומר, המחיר כשהוא מטפס באזורים החרדיים בדרך כלל הוא עולה יותר בחדות לעומת שאר אזורי הביקוש. הנבואה ניתנה לשוטים, אבל בד"כ אנו רואים מחזוריות של עליית מחירים בכמה מאות אלפי שקלים ולאחר מכן עצירה למשך תקופה. כלומר, לא הייתי ממליץ להיכנס להשקעה לטווח קצר בנדל"ן בנקודת זמן זו באזורים החרדיים, בטח כשהריבית על המשכנתאות גבוהה".

השקעה או לא, הציבור החרדי פיתח D.N.A. של רכישת דירה למגורים מגיל צעיר, גם עבור שיעבוד העתיד הכלכלי של בני הזוג. יש הדורשים לשבח ויש לגנאי. ד"ר זיכרמן סבור שזו תפיסה נכונה. "ראשית מהוויו של אדם שתהיה לו קורת גג. ככל שאדם צעיר יותר והוצאות המשפחה קטנות יותר בשל מספר הנפשות הקטן, הוא יכול להשקיע יותר. מי שלא ירכוש כצעיר, כמבוגר עם ילדים יהיה לו קשה יותר. בהינתן ומחירי הדיור ממשיכים לעלות זו החלטה נכונה".

אלא שבשל עליות הנדל"ן אנו רואים שינוי בדפוסי רכישת הדירות למגורים בציבור החרדי. "כיום באזורים החרדיים הדירות הממוצעות שעולות כ-2 מיליון שקל לא נגישות לקנייה של זוגות צעירים כבעבר, אלא בעיקר מי שמבקש לקנות אותן הינם מבוגרים שרוכשים את הנכס להשקעה או משפרי דיור שמכרו דירה בפריפריה או במקום זול יותר כדי להתקדם", מספר עו"ד שפרינצלס מניסיונו. "זוגות צעירים הולכים כעת יותר לפריפריה או לפתרון של טאבו משותף".

3 שאלות המפתח

כמו בכל עסקה יש יתרונות וחסרונות לכאן ולכאן. בפריפריה אם הדירה לא מיועדת למגורים, היא מיועדת להשכרה במסלול של לשכור ולהשכיר. כלומר, הזוג שוכר דירה באזור חרדי במחיר גבוה יותר ומשכיר את הדירה שלהם במחיר זול יותר. ראשית, יש הפרש במחיר. שנית, המרחק של המשכיר מהדירה עשויה להשפיע על תחזוקת הדירה ובמקרים רבים גם על זהות השוכר. בחלק מערי הפריפריה, בפרט באזורים הפחות מבוקשים, בעל נכס יתקשה להשכיר את הדירה, אחרי כמה חודשים שהנכס ריק ויש רק עלויות – ריביות וארנונה וכדומה, לפעמים בעל הנכס יתפשר על דייר ללא ערבויות, ללא תלושי משכורת ובמקרים רבים הדייר לא משלם תקופה ועלויות הפינוי עשויות להגיע ל-20 אלף שקל ויותר.

מעבר לכך, כשהזוג הצעיר ירצה להתקדם, במקרים רבים הוא יגלה שהדירה שנרכשה ב-700 אלף שקל בעפולה לדוגמה, שווה אחרי 5 שנים בדיוק כמו ביום שנרכשה ואילו דירה ברחוב ליד שנרכשה ב-650 אלף שווה אחרי אותה תקופה 900 אלף שקלים.

ד"ר זיכרמן נותן בהם סימנים. לפני רכישת דירה צריך לענות על שתי שאלות עיקריות שהן חמש שאלות. "ראשית, מה ההון שלי להשקעה? השאלה הזו לבדה מורכבת משתי שאלות. שאלת ההון העצמי להשקעה מיידית כעת, ושאלת ההכנסה הפנויה לחודש עבור תשלום משכנתא. הכלל הבסיסי שהחזר חודשי לא יעלה על שליש מההכנסה הפנויה. כלומר, בני זוג שיש להן יחד הכנסה פנויה של 10 אלף שקל, ההחזר החודשי לא כדאי שיעלה על 3.5 אלף שקל, כי אחרת יש שיעבוד גבוה יותר עבור המשכנתא. מה גם שצריך לשקלל את פערי השכירות במרכז.

"השאלה העיקרית השנייה שהרוכש צריך לענות עליה – איפה לרכוש בשביל העסקה הטובה ביותר? השאלה הזו נחלקת ל-3 שאלות: שאלת האזור הרצוי; שאלת הנכס הראוי; ושאלת המוכר הטוב? ראשית, לסנן את האזור. לדוגמה, נניח לאחר בירורים המשקיע הגיע לטבריה מתוך הבנה שזו עיר עם פוטנציאל – גם בשל תשתיות התחבורה שקיצרו את זמני הנסיעה מהמרכז לעיר וגם בשל התרחבות הקהילה החרדית במקום שמייקרת את המחיר. אבל גם בתוך טבריה יש אזורים וצריך ללמוד את העיר איזה אזור הוא פוטנציאל עליית מחירים טובה יותר. לאחר שהוחלט על אזור בעיר, צריך לענות על שאלת הנכס. איזה נכס יש לו פוטנציאל השבחה גבוה יותר – אפשרות של הוספת זכויות בניה, פינוי בינוי, תמ"א וכו'. לאחר מכן שאלת המוכר – לא אחד נינוח שמחכה לעסקה במחיר שיתאים לו, אלא מוכר הלחוץ על עסקת המכירה מסיבות שונות, כדי שבמו"מ כוח המיקוח של הלקוח יהיה גבוה יותר".

בשורה התחתונה מסכם זיכרמן: " עולם הנדל"ן זה מקצוע. זה לא עולם שבנוי על אינסטינקט או תחושות בטן. צריך ללמוד את השוק בכלל ואת האזור הרצוי בפרט וכמובן לבחור מסלולי משכנתא נכונים. בסופו של דבר יש למקצועיות השפעה על השורה התחתונה – שורת הרווח.  רוב האנשים שעושים עסקאות נדל"ן, עושים זאת בחוסר ידע מוחלט, לא בצד הפיננסי, לא בצד הנדל"ני ולא בצד המשפטי. לקוח חייב אנשי מקצוע לידו ואנשי מקצוע שידברו את השפה שלו, שיבינו את הצרכים שלו. ככל שאיש המקצוע עימו הוא ייוועץ יהיה מהציבור החרדי, איש המקצוע יבין מה הוא מחפש ומה הוא צריך ויסייע לו יותר בהתאם".

"עסקת נדל"ן במקרים רבים זו העסקה הכי חשובה של אדם בחיים, וברוב המקרים אנשים עושים אותה בערפל מוחלט, ללא היוועצות באנשי המקצוע המתאימים. אומנם כמו בכל עסקה, הסיכוי לרווח הוא כנגד הסיכוי. אבל כדי לקחת סיכונים נכון, צריך לתמחר אותם על בסיס ידע מקצועי, הבנה ומחשבה".

טאבו משותף – לא מה שחשבתם

עו"ד שפרינצלס, בוגר הקמפוס החרדי אונו, מתמחה בעסקאות טאבו משותף שהפכו ללהיט החדש במגזר. שפרינצלס פורט בשיחה את היתרונות ומדגיש את החסרונות והשאלות שהרוכשים בשותפות צריכים לשאול לפני סגירת עסקה. ראשית, מה זה בכלל טאבו משותף. "מדובר בשתי משפחות שקונות יחד דירה בשותפות ומחלקות אותה ביניהן. בדרך כלל, מדובר ברכישת דירה בקומה אחרונה עם גג מוצמד. בונים את הגג וכל משפחה גרה בקומה נפרדת, כאשר בפרויקטים האחרונים הקבלן בונה מראש יציאה למעלית בקומת הגג".

"הדבר הראשון עליו יש לתת דגש – היא מדיניות העירייה. פיצול דירות משותפות זו שאלה של מדיניות עירונית. בחלק מהמקומות הדבר נאכף, בחלק לא, וצריך לתת את הדעת על המדיניות המקומית לפני בכלל שניגשים לעסקה כזו".

מבחינת המשכנתא, המסלול הוא כמו כל עסקת שותפים: "שני הצדדים צריכים להגיע יחד לבנק, גם אם רק צד אחד לוקח משכנתא והצד השני מביא לעסקה הון עצמי. בהתאם – הבנק משעבד את כל הדירה. אומנם הבנק מוכן שהוראת הקבע תשולם רק מחשבון אחד, אבל מבחינתו שני הצדדים לקחו יחד משכנתא.

שפרינצלס מדגיש גם את הסיכונים שקיימים בעסקת טאבו משותף: "גם הצד שמביא הון עצמי לכל החלק שלו, צריך לדעת שמבחינת דירוג המשכנתא הוא, צד א' לצורך העניין, יירשם כמי שלקח, גם אם רק הצד השני – צד ב' קיבל את החלק החסר מהבנק, ויהיו  לכך השלכות במקרה שהוא בעצמו ירצה לקחת משכנתא נוספת. דבר נוסף, במידה וצד אחד מפגר במשכנתא, יש לכך השלכה על שני הצדדים. כלומר, גם על הצד ששילם כרגיל, ירשם בדו"ח נתוני האשראי (BDI) כי הוא פיגר בתשלום, על אף שמדובר בכלל בשותף שפיגר בתשלומים, שכן מבחינת הבנק זו עסקה אחת ואין אבחנה בין השותפים".

היוצא מכל האמור שצריך לדעת לבחור את השותף. "בדרך כלל השותפים מגיעים מראש עם היכרות מוקדמת. היכרות משפחתית, מהכולל, מהעבודה וכדומה. אין בזה כלל אצבע, אבל בגדול משפחות טובות לא מסתבכות. דבר שני, לא לקחת משכנתא גבוהה. אני ממליץ על משכנתא של 50% ולא על 70%, כך שיהיה מספיק טווח במקרים של קשיים".

היתרונות בעסקה הן גבוהות – לדוגמה, בעוד דירת 3 חדרים במודיעין עלית תעלה 1.8 מיליון ומעלה, ניתן לרכוש דירת גג של ארבעה חדרים ולבנות את הגג בשלוש מיליון, כך שלכל צד יוצא לבסוף דירת 4 חדרים במיליון וחצי. העסקה הזו מסייעת לזוגות צעירים בעיקר שרוצים לרכוש דירה באזורי ביקוש.

שפרינצלס מדגיש כי הוא לא ממליץ להיכנס לעסקאות כאלה להשקעה, אלא רק למגורים. "במקרה שרק צד אחד רוצה למכור את הדירה, יש קושי עצום עם המשכנתא. למעשה צריך למחזר אותה ורוב הבנקים לא מתעסקים במחזור של משכנתא לדירות בטאבו משותף כשרק צד אחד מוכר את הדירה, ככל הידוע לי, כיום זה אפשרי רק בבנק ירושלים והריביות לפעמים גבוהות בהתאם. יש אנשים שנוקטים צעדים פיראטים, כמו למשל השארת המשכנתא על שמם ורישום הרוכש רק בהערת אזהרה, הדבר לא מומלץ. לא רק שהדבר מנוגד למחויבות של הרוכשים לבנק, הדירה לבסוף נשארת על שם המוכר על כל המשתמע מכך מבחינת עיקולים".

סיכון נוסף שיש בעסקאות הללו – נוגע לעניין המיסוי. "אין מדיניות אחידה של רשות המיסים ביחס לטאבו משותף. לדוגמה, מבחינת מס רכישה עולה השאלה – האם במקרה של דירה שעולה 3 מיליון, אנו רואים את זה כ-2 דירות של מיליון וחצי שהן מתחת למדרגת מס הרכישה לבעלי דירה יחידה שעומדת כיום על כ-1.9 מיליון או כדירה אחת? צריך להכיר את התחום, את הפסיקה בנושא שכל הזמן משתנה וגם ברמת הפקידות המקומית ברשות המיסים".

כאמור, אין ספק כי יש חשיבות רבה לעו"ד שמתמקצע בתחום הטאבו המשותף, ובפרט עו"ד עם רקע מגזרי מתאים. "אונו עשו מהפכה של ממש, בזכותם יש היום שפע של עו"ד חרדים טובים שמכירים את העבודה ועושים אותה טוב. הם גם מכירים את הצרכים ואת המיסוי, גם מבינים את הסוגיות הבעייתיות וגם יכירו את הבוררים שמתמחים בתחום, וידעו כבר משלב החוזה להכווין את הרוכשים והמוכרים לכל שאלה עתידית".

"הדוגמאות לעורכי דין שלא הכירו את התחום ואת המגזר ולמעשה לא הגנו על הלקוחות הן רבות ומגוונות" ממשיך עו"ד שפרינצלס,. "עו"ד טוב ידע איך לבצע את העסקה בצורה מושלמת מבחינה חוזית ומבחינת מס. לדוגמה, יש אנשים שרוכשים טאבו משותף שלמעשה ברשות המיסים הם מדווחים רק על צד אחד כרוכש וצד נוסף נרשם בהערת אזהרה אין כיום עורכי דין שיסכימו לבצע עיסקה ללא דיווח לרשות המיסים ובדרך כלל עיסקאות כאלו יבוצעו אצל 'מבינים' בתחום. זה לא רק עניין של עבירת אי דיווח, יש בעיה רצינית לעתיד לבוא. נניח מי שהדירה רשומה על שמו הסתבך והבנק הגיע לקחת את הדירה. איך הלקוח הלא רשום יכול להוכיח שהדירה שלו? הבנק יטען כי הלקוח השני למעשה גם הלווה כסף והוא לא רוכש, לא יהיו לו שום הגנות, כי החוק מגן על רוכש, לא על לווה. בנוסף, עו"ד טוב ידע משלב החוזה להתייחס לא רק למיסוי, אלא לשאלת מכירה עתידית לצד ג' שהיא בעייתית כפי שציינו וכן לשאלת פיצולי הדירה או השכרה. נניח צד אחד רוצה לבנות יחידה בחלק שלו. יש לכל דבר משמעות גם מבחינת איכות חיים וגם מבחינת המשכנתא והמיסוי".

לסיכום, אם אתם בדרך לעשות עסקה שכזו, קודם כל זכרו לקחת איש מקצוע טוב שמכיר את המגזר ואת התחום ויוכל להגן על האינטרסים שלכם, ורק אח"כ שיהיה בשעה טובה ומוצלחת.