מאת: אבי יוסופוב
לא מעט ישראלים, בעיקר אלו שמתקשים להתמודד עם המשכנתא שלהם, יתמודדו בקרוב עם משוכה נוספת שתקשה עליהם להתמודד עם יוקר המחיה. הסיבה: טיוטת ההנחיות שפרסם בנק ישראל בעניין חישוב ההכנסה הפנויה במשכנתאות.
במבט ראשון, זה נראה כמו עדכון שיטתי, כמעט טכני, כזה שאינו מלווה בכותרות גדולות או באיסורים גורפים. אך מאחורי השינוי בנוסחת החישוב מסתתר מהלך בעל השפעה רחבה, כזה שעשוי לשנות בפועל את הדרך שבה משקי בית רבים בישראל עושים שימוש באשראי לדיור ובעיקר את גבולות הגזרה שבתוכן מותר להם לפעול. ההשפעה אינה שולית: מספר משקי בית ימצאו עצמם מוגבלים יותר מבעבר, ומי שנמצא בתור הבא לאשראי עלול להיתקל בחסם משמעותי.
איחוד הלוואות ופריסה ארוכה
בעבר, כל הלוואה נבחנה בנפרד, וההכנסה שנותרה שימשה בסיס לבחינת אשראי נוסף. לפי הטיוטה החדשה, כלל ההחזרים החודשיים על הלוואות הקשורות לדיור יחושבו יחד, ולא יעלו על 40% מההכנסה הפנויה של משק הבית. לבנקים אמנם מתאפשר לעיתים להעניק הלוואה עם החזר חודשי עד 50%, אך אז הריבית על כל ההלוואה עולה משמעותית, ולעיתים המהלך עצמו מאבד את כל הערך הכלכלי שלו.
המעבר לחישוב מצטבר מצמצם בפועל את יכולת המינוף גם עבור לווים יציבים, עם נכסים מוכחים, ומשפיע במיוחד על מי שבונה או משדרג נכס קיים. גם במקרים שבהם שיעור המימון נמוך, יכולת ההחזר עדיין עלולה למנוע את אישור ההלוואה.
מדובר באוכלוסייה רחבה שאינה מחפשת אשראי לצריכה שוטפת, אלא עושה שימוש בנכס קיים כדי לייצר פתרונות ארוכי טווח: איחוד התחייבויות יקרות יותר, פריסה מחדש של חובות, ולעיתים גם שיפוץ מהותי, הרחבת דירה או התאמה לצרכים משתנים. תחת החישוב החדש, גם מהלכים שמטרתם לייצר סדר, יציבות ויעילות פיננסית, עלולים להיתקל בחסם.
הורים שעוזרים לילדיהם להגיע לדירה
קבוצה נוספת שתושפע היא הורים המבקשים לסייע לילדיהם ברכישת דירה. במציאות של מחירי דיור גבוהים והון עצמי נדרש הולך וגדל, הסיוע ההורי הפך לאחד המנגנונים המרכזיים שמאפשרים לזוגות צעירים להיכנס לשוק. ההגבלה החדשה אינה מכוונת נגד תופעה זו, אך בפועל היא מצמצמת אותה ובדרך גם מעמיקה את הפער בין מי שיש לו מרחב תמרון פיננסי רחב לבין מי שאין לו.
הבנייה העצמית תיפגע
גם תחום הבנייה העצמית עשוי להיפגע. זהו תחום הנשען על שלבים, גמישות ומינוף משתנה לאורך זמן. כאשר כל הלוואה “נספרת” בתוך תקרת החזר אחת, היכולת לנהל פרויקט כזה בצורה מדורגת הופכת מורכבת יותר, ולעיתים בלתי אפשרית — גם עבור משקי בית נורמטיביים לחלוטין.
כוונת בנק ישראל ברורה, לגיטימית ומוצדקת. הפחתת סיכון, הגנה על לווים ושמירה על יציבות המערכת הבנקאית הם יעדים ראויים, במיוחד לאור העלייה בשימוש בהלוואות לכל מטרה והחשש ממינוף יתר. אך רגולציה אינה נבחנת רק לפי מטרותיה, אלא לפי תוצאותיה בפועל.
והתוצאה האפשרית כאן אינה רק צמצום אשראי, אלא הסטתו. כאשר האשראי הבנקאי הופך מצומצם יותר, הצורך אינו נעלם, הוא מחפש כתובת אחרת. במציאות כזו, דווקא לווים אחראיים, עם נכסים ויכולת החזר, עלולים למצוא עצמם פונים לפתרונות יקרים יותר ופחות מפוקחים. לא משום שהם מסוכנים יותר, אלא משום שהמסגרת הבנקאית ה"רגילה", הפכה צרה מדי עבורם או לחילופין, הם חשופים לריביות גבוהות יותר במסגרת כשם חורגים מ – 40% יחס החזר.
הטיוטה עדיין פתוחה להערות, וזו נקודה קריטית. לא כדי לבלום את המהלך, אלא כדי לדייק אותו. להבחין בין שימושים שונים באשראי, בין פרופילי סיכון שונים, ולוודא שהשאיפה לצמצום סיכון במקום אחד אינה יוצרת אותו במקום אחר.
הכותב הוא סגן יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות
