השמש זורחת מחדש בנתיבות

לאחר סיום המלחמה: שוק הנדל"ן בדרום ישראל עומד בפני נקודת מפנה היסטורית הערכות: ישראל הבינה שהדרום אינו עוד פרפריה נידחת, אלא השער החוצץ שמגן על ליבה, ההבנה הזו צפויה להוביל להשקעה ממשלתית חסרת תקדים, שתשנה את פני האזור

בעוד שוק הנדל"ן הישראלי מתמודד עם אתגרים חסרי תקדים-עלות אשראי גבוהה, השלכות כלכליות של מלחמה ממושכת ואי ודאות ביטחונית, סיום המלחמה חושף מציאות חדשה: מדינת ישראל מבינה כי הדרום אינה עוד פריפרייה נידחת אלא השער החוצץ המגן על ליבה. ההבנה הזו צפויה להוביל להשקעה ממשלתית חסרת תקדים, שתשנה את פני האזור ותיצור הזדמניות השקעה שלא נראו כמותן זה עשרות שנים.

מארועי שמחת תורה תשפ"ד הפיקה מדינת ישראל לקח מזעזע: בלי דרום חזק, תל אביב וירושלים חשופות. זו אינה עוד תאורייה במכללת הביטחון הלאומי-זו מציאות שהפכה מוחשית בתורה הכואבת ביותר, בזמן אמת , בשעות המוקדמות של שמחת תורה תשפ"ד, נחשפה חולשה אסטרטגית שעל פניה ברור שהממסד הפוליטי והביטחוני לא יכול להתעלם ממנה עוד.

" מדינת ישראל תמיד טיפלה בדרום כעניין שולי" מסביר יזם נדל"ן ותיק" , הפוליטיקאים חיים בתל אביב ובירושלים -שם מתקבלות ההחלטות, שם זורם הכסף אך הטבח בשמחת תורה הפך את השולחן, פתאום הכל הבינו: אם הדרום נופל, המרכז חשוף".

תקציב במדינה ל-2025 שאושר במליאת הכנסת במרץ, משקף הבנה זו במפורש "שר האוצר בצלאל סמוטריץ' הדגיש: " במרכז התקציב עומדת השקעה בתנופת בניה ופיתוח מחודשים באזורי הלחימה בצפון ובדרום" מדובר לא רק בהבטחות פוליטיות ריקות, אלא בהקצאות תקציביות קונקרטיות שכבר עוברות דרך הוועדות.

כשהכל מתייקר

כדי להבין לאן הולך שוק הנדל"ן בדרום, חשוב להבין את המציאות של עליות הבנייה, מאז תקופת הקורונה עברה תעשיית הבנייה שורה של מכות חדשות: מחירי חומרי גלם זינקו, עובדים פליסטיניים הוחלפו בעעובדים סינים שעובדים פי שניים, ועלות האשראי הגבוהה הכבידה על הקבלנים בצורה קשה.

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד תשומות הבנייה למגורים עלה ב-4.2% מתחילת השנה. מחירי הברזל המלט התייקרו בעשרות אחוזים שגם מוצרי הקרמיקה, האריחים והכלים הסיניטרים עלו בחדות, התמונה הכללית ברורה: הבנייה יקרה יותר מאי פעם.

" הדבר שאנשים לא מבינים" מסביר מומחה בתחום " זה שמחירי הדירות היום למעשה זולים יחסית לעליות, קבלן ממוצע מרויח כיום 12.5%-15% מהפרויקט, זה רווח סטנדרטי, לא מופרז, המחירים משקפים את העליות, לא חמדנות של קבלנים".

בנוסף, אחת התופעות המעניינות ביותר בשוק כרגע היא מה שמכונה " הביקוש העצור" לפי נתוני הלמ"ס מדינת ישראל זקוקה לכ-70,000 יחידות דיור בשנה, אך ההציע נופל מהנדרש, בינואר 2025 נרשמה ירידה של 32% ברכישת דירות לעומת דצמבר, אבל חלק ניכר מהירידה נבע מהעלאת המע"מ-אנשים מיהרו לקנות בדצמבר לפני העלייה.

"יש עכשיו מאות דירות על המדפים" מספר מתווך נדל"ן " אבל זה לא בגלל שאין ביקוש זה בגלל שאנשים יושבים על הגדר-מחכים שעלות האשראי תרד, שהמצב הבטחוני יתייצב, אבל הביקוש קיים הוא רק דחוס, ברגע שפתאום כל הביקוש העצור הזה מתפרץ -כשעלות האשראי יורדת והמלחמה מסתיימת-הקבלנים שהיו חלשים הופכים חזקים, והמחירים מזנקים"

על רקע כל האתגרים, הנתונים מהשנה החולפת מפתיעים לטובה. למרות המלחמה, מחירי הדירות בישראל עלו בכ-7.8% ב-2024 בהשוואה לשנה שעברה. מחוז דרום רשם עלייה של 5.2% – נמוכה יחסית למחוז חיפה (11.7%) או צפון (10.2%), אבל משמעותית למרות המלחמה שהתנהלה בעיקר בדרום.

התחזיות ל-2025 מעודדות: בנק ישראל צופה צמיחה כלכלית של 4.3%, לאחר 2024 שהסתיימה עם צמיחה של רק 0.4%–0.5%. זו קפיצה דרמטית שמשקפת את יכולת ההתאוששות המרשימה של הכלכלה הישראלית.
אחד הגורמים המכריעים ביותר הוא מדיניות האשראי. עלות האשראי של בנק ישראל עמדה על 4.75% במשך רוב 2024 – הרמה הגבוהה ביותר מזה 17 שנה. עלות האשראי הגבוהה הכבידה על קונים ועל קבלנים כאחד. אבל התחזיות מצביעות על כך שעלות האשראי צפויה להתחיל לרדת במהלך 2025, אם האינפלציה תתמתן.
"ירידה בעלות האשראי תשנה את כל המשחק", אומרים בשוק "אנחנו רואים תהליך דו-שלבי. בשלב הראשון, כל עוד המלחמה נמשכה, היה לחץ על מחירי הדיור כלפי מטה. אבל ברגע שהמלחמה הסתיימה ועלות האשראי תרד, נראה זינוק. הקבלנים שנאבקים היום עם מחסור בפועלים ועלויות מימון גבוהות מציעים הנחות משמעותיות, אבל ברגע שהביקוש יחזור – ההנחות נעלמות, והמחירים עולים".

מלחמות יוצרות צמיחה

מבט היסטורי מגלה תבנית מעניינת: מלחמות יוצרות צמיחה כלכלית, במיוחד בשוק הנדל"ן. מלחמת העולם השנייה הובילה לפריחה עצומה בכל העולם המערבי. גם בישראל, כמעט כל המלחמות הובילו לתקופת צמיחה ושגשוג לאחר סיומן (ראו מסגרת).

התופעה הזו בולטת במיוחד באזורים שהיו זירת לחימה "אחרי כל סבב אלימות בדרום", מספר יזם ותיק, "היו תמיד אנשים שמכרו ועזבו. אבל אחרי זמן קצר, כשהאבק שקע, המחירים זינקו. אנשים רצו לחזור, להראות שהחיים ממשיכים".

"יש משהו בפסיכולוגיה של 'יום אחרי המלחמה'. אנשים שחיו בחרדה ובאי-וודאות מרגישים צורך לחזור לשגרה, לבנות, להשקיע. השוק נותן אמון. פתאום נהיה מצב רוח, ואנשים רוצים לקנות דירות, לעשות שינויים בחיים".

נתיבות ואופקים מתבססות

בלב האזור הזה נמצאות נתיבות ואופקים, ערים שעוברות תהפוכה דרמטית. נתיבות מעיר של כ-35,000 תושבים, היא צפויה לגדול לכ-80,000 תושבים בשנים הקרובות – יותר מהכפלה של האוכלוסייה. לא מדובר בתחזיות על הנייר: כ-30,000 יחידות דיור כבר בשלבים שונים של תכנון ובנייה.

הנתונים מדברים בעד עצמם: דירת 3 חדרים חדשה במרכז העיר מתומחרת בין 1.2 ל-1.5 מיליון שקל, כשדירת 4 חדרים עולה כ-1.55 מיליון שקל ודירת 5 חדרים מתחילה מ-1.7 מיליון שקל. מחירים אלו נמוכים משמעותית מהמרכז, אך הפער הזה צפוי להצטמצם דרמטית.

אם מסתכלים על תקדימים היסטוריים הסיפור של בית שמש מלמד. לפני עשרים שנה, בית שמש הייתה עיר שתושבי המרכז לא שקלו אפילו לרגע. "מי יעבור לבית שמש? עיירה מוזנחת" היה השיח המקובל. אבל כשהחלה בנייה מסיבית, כל המציאות השתנתה. המחירים זינקו, והיום בית שמש היא עיר מבוקשת שמושכת אליה משפחות מבני ברק ומירושלים.

מעבר לכל הגורמים המאקרו-כלכליים, יש לנתיבות יתרונות ייחודיים שהופכים אותה למושכת במיוחד. העיר מתאפיינת בקהילה חזקה ומגוונת. "כל מי שמגיע לנתיבות מרגיש מהקהילה", מספר תושב. "יש פה תחושה של בית, של שכנות אמיתית. זה לא רק עניין של מחירי דירות".

יתרון נוסף הוא הקרבה לתחנת הרכבת וחיבור ישיר לכביש 6, שהופכים את ההגעה למרכז לנוחה יותר. מבחינת הציבור החרדי מדובר בעיר מבוססת שיש בה חיידרים בית יעקב ישיבה וכוללים לרוב.
דווקא אחד הפערים המעניינים ביותר בנתיבות הוא חוסר ההתאמה בין הרכב האוכלוסייה לבין היצע הבנייה. כ-60% מתושבי נתיבות הם ציבור חרדי, אך מתוך 30,000 יחידות דיור שבתכנון, רק אלפים בודדים מיועדים לציבור החרדי פרופר. הפער הזה יוצר ביקוש קיים שעדין לא מקבל מענה." זה מצביע על פוטנציאל עצום", מנתח תושב המקום "יש פה עיר עם ציבור חרדי גדול, עם קהילה חזקה, עם ביקוש אמיתי – אבל ההיצע לא מספק. כשיבוא הגל הבא של בנייה שמתאימה לציבור הזה, הביקוש יהיה חזק מאוד".

שני הסכמי גג, 30 אלף דירות

המצב דומה גם באופקים. עשור לאחר שהייתה עיירת פריפריה מדממת בהגירה שלילית, אופקים הפכה לסיפור ההצלחה של הנדל"ן הישראלי. העיר ששוכנת 24 ק"מ צפונית מערבית לבאר שבע מונה כיום כ-40,600 תושבים, אך התוכניות השאפתניות צפויות להביא אותה לכמעט 100 אלף תושבים תוך פחות מעשור.

הנתונים מדברים בעד עצמם: ב-2024 דורגה אופקים כעיר השלישית בישראל במספר התחלות הבנייה, עם מעל 2,600 יחידות דיור חדשות. במכירות הדירות החדשות העיר הצטיינה במיוחד, כשאחת מכל שלוש משפחות שרכשה דירה חדשה באופקים הגיעה מהעיר השכנה באר שבע – מעבר שמונע בעיקר משיקולי מס.

המהפך התחיל ב-2017 עם חתימת הסכם הגג הראשון 12,500 יחידות דיור בשכונות חדשות כמו אפיקי הנחל, שם כבר נבנו כ-6,900 דירות. בשנה שעברה נחתם הסכם גג שני, המוסיף כ-17,700 יחידות דיור בשכונות ישורון, האקליפטוס והגבעה.

פנינת הכתר היא שכונת תקומה, שהוכרזה בתחילת 2025 כפרויקט דגל עם 10,000 יחידות דיור על פני 7,600 דונם. השכונה תכלול בנייה גבוהה עד 26 קומות, מרכזים מסחריים, מוסדות חינוך ותשתיות תחבורה מתקדמות. במקביל הוותמ"ל אישרה הרחבה של שכונת אפיקי הנחל ב-5,800 יחידות דיור נוספות, יחד עם 55 אלף מ"ר שטחי תעסוקה ומלונאות.
חלון הזדמנויות היסטורי

כשמסכמים את כל המרכיבים – ההבנה האסטרטגית של מדינת ישראל לגבי חשיבות הדרום, ההשקעות הממשלתיות הצפויות, הבנייה המסיבית בנתיבות, עלויות הבנייה הגבוהות שמונעות ירידת מחירים, הביקוש העצור, הצפוי לירידת עלות האשראי, והלקח ההיסטורי של צמיחה אחרי מלחמות – מתקבלת תמונה ברורה.

"אנשים תמיד שואלים מתי הזמן הטוב להשקיע", אומר משקיע ותיק. "התשובה היא: כשהסטטיסטיקה לטובתך. כשכולם מפחדים, כשהשוק נראה חלש, כשיש ביקוש עצור וכולם יושבים על הגדר – זה הזמן. כי ברגע שהכל משתפר, המחירים כבר קפצו". המספרים מעידים על עצמם: מחירי דירות בדרום עלו ב-5.2% ב-2024 למרות המלחמה. תשואה שנתית משכירות בנתיבות עומדת על כ-2.95%. דירות זמינות במחירים שעדיין נמוכים באופן משמעותי מהמרכז. וההשקעה הממשלתית רק מתחילה.

"זה לא פלא", מסכם יזם נדל"ן. "זו מציאות כלכלית ברורה. הדרום יהיה מקום בטוח, מדינת ישראל לא תיתן שתהיה שם בעיה ביטחונית. ההשקעות יגיעו, התשתיות ישתפרו, והמחירים יעלו. זה לא עניין של אם, אלא מתי"
בסופו של דבר, שוק הנדל"ן בדרום בכלל ובנתיבות ובאופקים בפרט עומד בנקודת מפנה היסטורית. לאחר שנים של הזנחה, האזור מקבל את תשומת הלב שמגיעה לו – לא מתוך רצון טוב, אלא מתוך הכרח אסטרטגי. ההשקעה שתבוא תשנה את פני האזור, תיצור מקומות עבודה, תמשוך אוכלוסייה איכותית, ותהפוך את הדרום למוקד פיתוח ושגשוג.

עבור משקיעים, זהו חלון הזדמנויות שלא יחזור על עצמו, ועבור משפחות שמחפשות מקום לחיות בו, זו הזדמנות לקנות דירה איכותית במחיר סביר באיזור שצומח. ועבור מדינת ישראל, זו הזדמנות לתקן עוול היסטורי ולבנות את הדרום כמו שהיו צריכים לבנות אותו כבר לפני עשרות שנים.

מה קורה למחירי הדירות אחרי מלחמה?

אחת השאלות היא איך תשפיע המלחמה על מחירי הדירות. מה ההיסטוריה מלמדת, ומה ניתן להסיק לגבי העתיד? מן הסתם צריך לקחת את הדברים עם קורטוב של זהירות, אבל בכל זאת כדאי להתייחס ולבחון מה קרה בעבר. באופן כללי, ניתן לומר שלמרות שהיה צפי לירידות מחירים אחרי מלחמות או מבצעים גדולים, ברוב המקרים לאחר האירועים החלו עליות בנדל"ן למגורים.

מאז מלחמת תשכ"ז ובמהלך העשורים מאז, מחירי הנדל"ן בדרך כלל עלו לעיתים בחדות. לעומת זאת לאחר מלחמת יום הכיפורים לקח למחירים זמן מה להתאושש. מנתוני הלמ"ס לאותה תקופה, ניתן ללמוד כי ברבעון של מלחמת יום כיפור (12-10). ירדה הפעילות בענף הבנייה דרמטית. רק לקראת סוף הרבעון החלה הפעילות להתאושש תהליך שנמשך, ובשנה תוקף, ב-74.

מבחינת מחירי הדירות, ההתייקרות היחסית של דירה (בהשוואה למדד המחירים לצרכן) שבלטה מאד עד 72', פסקה במהלך 73' ובמשך 74' חלק ירידה יחסית במחירי הדירות, כאמור ביחס למדד המחירים לצרכן. הירידות הללו נמשכו לאורך ארבע שנים, והן נגרמו כתוצאה מהמצב רוח הלאומי הירוד, אך בעיקר בגלל המשבר הכלכלי הגדול שאותו חוללה המלחמה, ובנייה עודפת של יחידות דיור בשיכונים. שאותה יזם שר השיכון דאז, אברהם עופרמיד לאחר מכן, בין 1977 ל-1979 בתקופה של טרום ההיפר האינפלציה, מלחמת לבנון הראשונה, והמשבר הכלכלי הגדול של שנות השמונים, מחירי הדירות זינקו ב-60%. כעוצמת הנפילה – כך הייתה עוצמת התיקון.
במלחמת לבנון שהייתה כמה שנים אח"כ נשמרה מגמה דומה ובסיום המלחמה נרשמה עלייה במחיר בשיעור של 28%. שנה לאחר מכן המחירים קופצים בשיעור נוסף של 16%

המצב כיום חמור יותר

השפעת מלחמה על שוק הנדל"ן באה לידי ביטוי בדר"כ בעליות מחירים. אולם כפי שציינו, המצב כיום חמור יותר. ענף הנדל"ן נכנס למלחמה כאשר הוא גם כך על סף מיתון. העלאת עלות האשראי במדינת ישראל בשנה וחצי האחרונות לרמה של 4.75% שינתה את תנאי המאקרו במשק, וגררה בין היתר האטה בהיקף העסקאות בשוק הנדל"ן. נתונים שפורסמו עוד בטרם פרצה המלחמה מלמדים על האטה משמעותית במכירות דירות חדשות, עלייה במלאי הדירות הבלתי מכורות שבידי הקבלנים, וירידה בהיקף המשכנתאות שניתנו לציבור, ירידה בהתחלות הבנייה ואי התחלות של ירידת מחירים. למעשה, השוק בקיפאון בשל ההשפעה הניכרת של הדיוק בעלות האשראי.

בהתחשב בכלל הנתונים אם בנק ישראל יוריד את עלות האשראי, בגלל מצב המשק וחשש מכניסה למיתון גובר, יתכן שיהיה בכך איתות חיובי ליושבים על הגדר, דבר שעשוי להזניק את השוק בחדות.