הוצאות פיתוח – פיתוח הוצאות / עו"ד נתן רוזנבלט על הפגישות עם גולדקנופף

השבוע התארחנו אצל שר השיכון, פעמיים, מדהים לראות יהודי מכובד ומנוסה, יושב ומקשיב לעסקני הדיור ומבקש לשמעו את דעתו של כל אחד ואחד בפרוטרוט, רובם צעירים ממנו בהרבה, יש מה ללמוד ממנו.

סיכמנו על כמה דברים שיתוקנו בקרוב לטובת יושבי הארץ הזאת ובכללם לטובת הציבור החרדי, כמו הכללת מאורסים בהגרלות, הנגשת ההגרלות והתאמת המכרזים לצביון חרדי, וכן סיכמנו על הקמת וועדה מייעצת למנכ"ל המשרד, אך מעל הכל הדגישו העסקנים את העוול של הוצאות הפיתוח, בפרט בהשוואה למגזרים אחרים, כגון המגזר הערבי.

בשורות הבאות ננסה להמחיש את ההיקף של העוול למי שאינו מצוי בתחום, חלק מהנתונים הם דברים שלא ידעתי וששלח לי אחד הקוראים הנאמנים בעניין, אחד ממאות שאיני מכיר אישית, אך הם קוראים כל מילה כאן ואני קורא כל מילה שהם כותבים לי בתגובה, תשואות חן לפלוני ברוך הכישרון שליט"א.

איך שלא נקרא את זה הפיתוח הוא הוצאה שרבים מאתנו לא מודעים עד כמה זה משפיע על מחירי הדירות שלנו, היום נספר קצת על המשמעות וגם כמה מפתיע, על מי זה פחות משפיע, או אם נדייק יותר, על מי פחות משפיעים, מכל ה"טוב" הזה.

קודם כל מה זה "הוצאות פיתוח"? ההגדרה הרשמית של הוצאות פיתוח או היטלי פיתוח היא, השתה של עלויות פיתוח אזור מגרש לבניה, ומדובר על פיתוח מחוץ לתחום הבניה כלומר עלויות של תשתיות מים ביוב חשמל תקשורת כבישים דרכים מבני ציבור ועוד. היטלי הפיתוח משיתים את עלויות הרכיבים הנ"ל על היזם/קבלן שבונה את המגרש אליו הוצמדו ההיטלים הללו.

לעתים אין מדובר רק בתשתיות המיועדות למגרש הזה או גם למגרש הזה אלא בתשתיות שמיועדות לשכונות סמוכות וישנות אשר נדרשת בהם החלפת תשתיות ומשיתים את זה על השכונה החדשה שמתעתדת לקום בסמוך, למה? כי הם יכולים, קוראים לזה בטבלאות של ההוצ"פ חדש מול ישן.

את התשלומים על זה מעבירים לרשות העירונית או לתאגיד/חברה שאחראית על הפיתוח וזה חוץ מפיתוח המגרש עצמו שזה מוטל על הקבלן ישירות כלומר גינון, פיתוח נופי, מעברים וכו'

עד כאן נשמע כמעט הגיוני, ברור שאף אחד לא רוצה לקנות דירה שהגישה אליה עם מסלול הליכה בוואדיות ובהרים וללא חיבור לחשמל ומים, כביש וצינורות עולים הון רב, ומישהו (כלומר בעלי הדירות) צריך לממן את זה, אז נפלא שיש מנגנון שמסדיר את זה.

מה שמדהים לפעמים זה היצירתיות של מה ניתן להכניס בתוך ההגדרה של ההוצאות פיתוח, קרי, עד כמה השוליים של ההגדרה הזו גמישים.

בתוך הוצאות הפיתוח ניתן לכלול או לא לכלול כמעט הכול, תאורטית אפשר להטיל על תושבי אילת הרחבה של צומת לידו [למי שלא יודע – הפניה מכביש 1 מירושלים לכביש 90 דרומה] כי זה מנגיש את הגישה לאילת.

כך בבית שמש השיתו את הרחבת כביש 38 על השכונות החדשות שנבנו וכך בעוד הרבה מקומות.

כמה זה משמעותי עבורנו? יכול להיות אפילו מאות אלפי ₪ ליח"ד.

כעת נעבור קצת לדוגמאות בשביל לסבר את האוזן, לא את המוח כי הנתונים שנציג להלן אינם מנומקים כך שלא נדע למה החליטו לקבוע את התמחור אבל נפנים שיש דרכים לחשב.

נסגר כעת מכרז בערערה, מדובר על מגרשים לבניה עצמית של 2 יח"ד למגרש בגודל של כ-500 מ"ר, מחיר הפיתוח סובסד ל-186,000 ₪ כך שבסופו של דבר מחיר מגרש של כחצי דונם לבניית 2 יח"ד, כולל הוצאות פיתוח 251,514 ש"ח.

אין לנו משהו מדויק להשוות אבל ננסה להקביל, בנתיבות רמת יורם שכונת וילות חדשה שמתוכננת שווקה באותה שיטה, אבל המספרים שונים לחלוטין, כאן אנחנו מדברים על יותר מחצי מיליון ש"ח לפיתוח, ואין סבסוד, מעניין למה.

כדי שלא נחשוב אולי נתיבות זה משהו מיוחד נמשיך בעוד דוגמה גם בדרום – במיתר, כרמית.

שם המגרשים קטנים יותר אבל המחיר לא, גם כאן חצי מיליון ₪ על פיתוח, כן, למעלה מחצי מיליון ₪ הוצ"פ למגרש של קצת יותר משליש דונם ליח"ד אחת.

ננסה אולי בצפון נמצא משהו יותר הגיוני, נעלה לקצרין, הכי צפון שיש, כאן כבר הגיוני יותר, כשלוש מאות אלף לחצי דונם, נשמע הגיוני עד שרואים את המחירים של שיך דנון, הפיתוח עולה פתאום חצי מחיר (בערך ובהתאמה). את אותן תוצאות נראה כאשר נשווה את טובא זנגריה לשכנותיה וכן הלאה, אפשר להכביר במילים ודוגמאות אך נדמה שהפרינציפ נקלט: נותנים "להם" את הקרקעות במחירים זולים בהרבה, וכפי שהבאנו כאן בשם השר לשעבר אלקין, כדי ש"הם" לא יבואו "אלינו" כלומר לערים היהודיות.

המסקנה הראשונה היא כי חבל שהציבור החרדי לא נהנה מכל זה, אבל יש כאן משהו חשוב יותר: אם אתה חופר בנתונים (הגלויים והפשוטים ב"גוגל" רגיל) פתאום אתה מגלה כי כל הדבר הזה שנקרא "הוצאות פיתוח" הוא מאוד גמיש גם בהגדרה הבסיסית כלומר מה כלול בו וגם כמה לסבסד אותו.

אחרי ההפנמה של זה ניתן יהיה להוזיל את עלויות הבניה לציבור החרדי בהרבה. איך זה מתורגם לכיס שלנו? בדוגמה הבאה:

ברכסים נסגר עכשיו מכרז למחיר למשתכן בעלות של קרוב ל-400 אלף הוצ"פ ליח"ד ככה מצליחים להגיע לדירת 3 חדרים במחיר למשתכן בקרוב למיליון, אם ההוצ"פ היו נחתכות בחצי המחיר היה 780,000 נשמע כבר הרבה יותר טוב!

ויותר חמור מכך: מתוך חמישה מכרזים שיצאו ברכסים, ארבעה חזרו ללא ביקוש! כלומר, קבלנים סברו שבמחירים הללו של הפיתוח בלתי ניתן לבנות ולשווק והעדיפו לא להתמודד. אגב, זה לא הפריע לעיתונים שלנו לצאת למחרת בכותרות על ההצלחה הגדולה בכך כי במרכז אחד נקבע קבלן זוכה (תוך השמטת העובדה הלא חשובה כי ארבעה חזרו ללא התעניינות כלל).

ונשים לב: אין מדובר על מחירי הקרקע, שהם באמת משהו שמשתנה לפי הרצון לגור שם, ומה לעשות שביישובי מיעוטים יש מעט רצון להתגורר, אלא במחירי הפיתוח, שאמורים כביכול להיות דומים בכל מקום בארץ (למעט בעיות טופוגרפיות וכדומה), כאן אנחנו רואים הבדלים כה גדולים, אין סיבה שנשלם הרבה יותר מאשר בני דודנו.

ואיך כל זה קשור לרב גולדקנופף ולפגישה הנפלאה והמועילה שהייתה אתו? משום שמי שהגוף שאחראי על קביעת תעריפי הפיתוח הוא רשות מקרקעי ישראל אשר בראש עומד שר הבינוי והשיכון.

המדד האחרון הראה את מה שאנחנו טוענים כבר מספר חודשים כאן: מחירי הדירות יורדים, אמנם בקצב מתון אבל בטוח. כך שההשתדלות להשיג דירות לאנ"ש אינה רק בכמויות המכרזים אלא יותר בכיוון של הוזלת הוצאות הפיתוח, ומשם להוזלת מחיר הדירה הדרך קצרה.