דירה פלונית לפלוני: המדריך לנרשם הנבוך / עו"ד נתן רוזנבלט

הנושא המדובר ביותר בשטיבלאך ובכוללים לצעירים (בבין הסדרים) זה איפה כדאי להירשם להגרלות. כל אברך נהיה מייבין ומחשב באמצעות הנוקיה הכשר את הסיכויים להצלחה ואת הרווח בכל מקום. והדברים הללו לא נכתבים בציניות אלא באמת, כי צריך באמת גמרא-קאפ (לומדעס') על מנת לפתור את הסודוקו המוזר של ההגרלות. פגשתי בשבועות האחרונים אברכים צדיקים כאלו – אחד מהם עומד מאחורי הטור הזה, שכוייח – שלימדו אותי את נבכי ההגרלה.

ויש הרבה נבכים ונבוכים. ממש כמו במנהרות החמאס להבדיל, אתה יודע איפה זה מתחיל אבל זה מסתעף ונוסף משהו חדש שמשנה לחלוטין את החישובים והכל מתחיל מהתחלה. אז אנחנו כאן על מנת לעשות סדר ולשמש כמורה נבוכים לנרשם הסטנדרטי, שכל מה שהוא רוצה זה להגיע לדירה בס"ד וכמה שיותר מהר.

אז כל מי ששונא מספרים, כמוני, מוזמן לדלג לשורה האחרונה, עם המלצה פשוטה להיכן להירשם ויחזור לתלמודו. השורות הבאות הן למטיבי לכת, והן לא נפקא מינא למעשה, אלא נועדו להסביר את החישובים.

וזה הולך להיות מסובך מאוד, כי אם יש משהו ששנוי עליי יותר ממספרים, זה תקנות מוזרות שלא ברור אם המשורר יודע מה הוא התכוון. וכאן הולך להיות שילוב של שני הדברים הללו: מספרים מוזרים ותקנות הזויות.

נתחיל עם המטרה של התקנות החדשות: התקנות הן כללים חדשים שיצאו ממשרד השיכון על מנת להגביל את גובה ההנחות (למנוע מצב שבו אנשים זכו ברוממה בדירה עם רווח של 4 מיליון ₪ – מכיר כמה כאלו, ועובד על מידותיי על מנת לפרגן להם מכל הלב). עד היום, בכל ההגרלות המחיר הקובע למ"ר נקבע בשומה של שנת 2020, כלומר כמה הייתה שווה דירה כזו בערך בשנת תש"פ. מסכום זה מפחיתים 20% או 300,000 ₪ – (הנמוך מביניהם, לא פראיירים הפקידים הללו). לכאורה שיא הצדק החלוקתי.

רק לכאורה, מכיוון שבפועל, מחירי הדירות התייקרו מאד ב-3 השנים האחרונות, זה גרם לכך ששיעור ההנחה בהגרלות רבות עמד על הרבה יותר מ20% או 300K (K זה אלף, 300K = 300.000). בבית דגן לדוגמא ההנחה כעת היא כ-50% (כך שהרווח שם הוא למעלה ממיליון ש"ח! אך אל תרוצו להירשם לבית דגן לפני שתבדקו את סיכויי הזכייה האפסיים).

אז מה עושים עם מתברר שהתקנות לא הואילו ולא נעים להודות? מתקנים תקנות חדשות על הישנות. וכדי שהחיים יהיו עוד יותר מסובכים, החליטו שבחלק מהמקומות תהיינה רק התקנות הישנות, בחלק גם החדשות, ובחלק החדשות-חדשות.

איך זה עובד? תלוי באיזו הגרלה מדובר. ברוב ההגרלות יש "מקדם הצמדה" שנוסף למחיר הדירה (שזה סוג של ניסיון כושל לנבא מראש בכמה יעלו מחירי הדירות), וממנו בודקים שההנחה לא תעלה על 500K. מקדם ההצמדה הנ"ל עומד בחלק מההגרלות על שיעור זניח של 3.4%, ובחלק מההגרלות על שיעור גבוה יותר של 10.3%.

כלומר, אם לדוגמא המחיר למ"ר בהגרלה מסויימת הוא 16,000 ₪ למטר ללא הנחה, והדירה היא 100 מ"ר, הרי שהמחיר אמור להיות 1.6 מיליון ש"ח. מהמחיר הזה מפחיתים 300K ומשלמים 1.3 מיליון ש"ח.

עכשיו, במקומות שמקדם ההצמדה עומד לדוגמא על 10.3%, מוסיפים את האחוזים הנ"ל למחיר של 1.6 מיליון ומקבלים את התוצאה של 1.76 מיליון. מחיר הדירה שאנו אמורים לשלם – 1.3 מיליון – משקף הנחה של פחות מ-500K מ-1.76 מיליון, ולכן אין כאן שום הגבלה ומחיר הדירה אכן יישאר על 1.3 מיליון.

אבל אם נבחר בדירה ענקית של 150 מ"ר, הרי שהמחיר אמור להיות 2.4 מיליון. מזה מפחיתים 300K של ההנחה והתוצאה היא 2.1K. ואם נחשב את מקדם ההצמדה. 2.4 מיליון + 10.3% = 2.64 מיליון. המחיר שאנו אמורים לשלם – 2.1 משקף הנחה של למעלה מ-500K מהמחיר של 2.64 מיליון, ולכן ההגבלה חלה ומחיר הדירה יתייקר מעט וייקבע על 2.14 מיליון. (ככל שהמחיר למ"ר גבוה יותר והדירה גדולה יותר, ההגבלות יתגברו. הגיוני וצודק בתאוריה).

מסובך? חכו להמשך: יש תקנות חדשות עוד יותר, החלות רק על 3 ערים בהגרלה הנוכחית: קריית גת (לפחות בחלק), קריית מלאכי ובני עי"ש. ולפיהן מדידת גובה ההנחה אינה נקבעת על ידי "מקדמי הצמדה" למיניהם, אלא ע"י מחיר שומה נוסף עכשווי, ששיעור ההנחה הכולל של הדירה לא יהיה גבוה יותר מחצי מיליון ₪ ממנו (בפריפריה, ובכלל זה קרית גת זה 600,000).

אם ההנחה אכן גבוהה יותר מחצי מיליון ₪ הרי שההפרש נוסף למחיר הדירה, כך שההנחה בסה"כ תהיה חצי מיליון ש"ח ממחיר השומה העכשווי, בהגבלה אחת – שמחיר הדירה לא יהיה גבוה יותר משומת 2020 ללא הנחה.

וכאן אנו מגיעים ל-3 מצבים אפשריים במדידה זו (ניסיתי לתרגם לעברית מדוברת):

1.אם ההנחה נמוכה מ-500K ממחיר השומה העכשווי, מחשבים כרגיל – שומת 2020 מינוס 25% או 300K ללא שום הגבלות.
2. אם ההנחה גבוהה מ-500K ממחיר השומה העכשווי, ועדיין המחיר למ"ר של הדירה נמוך יותר מהמחיר של שומת 2020 ללא הנחה, עושים את החישוב לפי מחיר השומה העכשווי מינוס 500K.
3. אם ההנחה גבוהה מ-500K ממחיר השומה העכשווי, ומחיר הדירה למ"ר גבוה יותר מהמחיר של שומת 2020 ללא הנחה, אזי מחיר הדירה נקבע לפי שומת 2020 ללא ההנחה.

אגב, במכרזים בקרית גת קרה דבר מענין מאד. השמאי נתן מחיר שומה עכשווי גבוה מאד בצפון (לציבור הכללי) ומחיר הרבה יותר ריאלי במערב (חרדי), כך שלמרות שבשומת 2020 אין הפרש משמעותי בין המכרזים, המחיר לדירת 100 מ"ר צפוי להיות זול יותר במערב בכמעט 200K! (מצד אחד זו בשורה טובה, מצד שני זה יביא לשכונה המון מתמודדים לא חרדים, ויהיה עוד יותר שמייח. אפילו "הצרחה" כמו בבית שמש לא נוכל לעשות, כי אף אחד לא ישלם על דירתו עוד 200,000 רק בגלל שמישהו רוצה לטרנספר אותו למקום אחר.

נגענו הפעם אך ורק בעניין מחיר הדירה הצפוי, כי הוא הדבר הכי לא ברור (גם לי). אך יש לזכור שהוא רק אחד השיקולים בבואנו להחליט היכן להירשם. צריך גם לשקול את הסיכויים, ואת אפשרות המגורים במקום, ועוד כמה דברים.

שורה תחתונה: לכל הנ"ל אין הרבה משמעות, ואין כאן דברים שצריכים לדעת על מנת להחליט היכן להירשם. משום שהפעם, לראשונה בהיסטוריה של ההגרלות, המקומות הטובים ביותר הם גם בעלי הסיכויים הגבוהים ביותר וגם החרדיים ביותר. אז למעשה צריך להירשם לקריית גת ולאלעד. והמקום השלישי אתם יכולים לעשות אנ-דנ-דינו, או כל דרך אחרת שאתם נוהגים לפתור ספקותיכם. בכל מקרה הגורל נתון בידי שמיים ושם כבר הכריזו מזמן: בית פלוני לפלוני.