שאלה
בבניין דירות התבצע שיפוץ כללי במסגרתו הותקנה מעלית חדשה שלא היתה קיימת בבניין, נוספו לדירות מרפסות שמש, וכן חודש לובי הבניין והגינה.
נוכח השיפוץ ושדרוג איכות המגורים עלה גם ערך הנכסים בבניין ולאור זאת משכיר דירה בבניין ביקש להעלות את גובה דמי השכירות באופן שהם יהיו תואמים לשווי של דירה בבניין עם מעלית, מרפסת שמש וכדו'.
מנגד טען שוכר הדירה כי הוא מחזיק בזכות שכירות (עד לתום תקופת ההסכם) במחיר שנקבע מראש וממילא שאין בשדרוג איכות המגורים כדי להשפיע על מחיר השכירות.
עוד טען השוכר כי שיפוץ הבניין ושדרוג איכות המגורים נעשו לצורך בעלי הדירות וכי מבחינתו ניתן היה להותיר את הבניין במצבו הקודם וגם משום כך אין להטיל עליו חיובים כספיים נוספים בשל הנאתו משדרוג הבניין ואיכות המגורים.
הדין עם מי ?
תשובה
נפסק להלכה בשולחן עורך (חושן משפט סימן שיב סעיף י וכן פסק הרמ"א בסי' שיב סעיף ט) כי שוכר שקיבל מאת המשכיר זכות שכירות לתקופת זמן קצובה ובמחיר מוסכם, הרי שאין המשכיר רשאי להעלות את דמי השכירות בשל עליית שווי הבתים וכמו כן השוכר אינו רשאי להפחית את גובה דמי השכירות נוכח ירידת ערך דמי הבתים, אלא על המשכיר והשוכר לנהוג בהתאם למוסכם ביניהם.
לאור האמור ניתן לכאורה להסיק כי, במקרה שהתבצעו בבניין או בדירה שיפוץ ששיפר את תנאי המגורים והעלה את שווי הדירה, הרי שאין המשכיר רשאי להעלות את גובה דמי השכירות בשל עליית ערך הנכס כפי שנפסק להלכה בשו"ע וברמ"א (שהובאו לעיל).
אלא שכתבו הפוסקים (פתחי חושן שכירות פרק ה הערה ד) כי, יש סברה לטעון שהמשכיר רשאי לדרוש תוספת לדמי השכירות מכוח דין היורד לשדה חברו ברשות אשר יש לנהנה לשלם ליורד שהשביח את השדה.
נפסק להלכה בשולחן ערוך (חושן משפט סימן שעה סעיף ד) "היורד לשדה חברו ברשות, אפילו נטע שדה שאינה עשויה ליטע, שמין לו וידו על העליונה, שאם היתה ההוצאה יתירה על השבח נוטל ההוצאה, ואם השבח יתירה על ההוצאה, נוטל השבח."
לאור האמור ניתן לטעון כי השיפוץ ושיפור איכות המגורים דומה לדין היורד לשדה חברו שעשויה ליטע שכן דעת בני האדם נהנית משיפור איכות המגורים (כגון תוספת מעלית, מרפסת שמש וכדו') ומשכך השיפוץ וההשבחה הובילו באופן ישיר לשיפור איכות המגורים, וממילא נחשב המשכיר כמי שירד "לשדה" השוכר (זכות השכירות בדירה) והשביחה באופן שמחייב את השוכר בתוספת דמי שכירות.
אכן, ככל שהשוכר גילה את דעתו שאין הוא איננו חפץ בשיפוץ ובשיפור איכות המגורים, כתב המהרי"ל דיסקין (פסקים סי' רד, הובאו דבריו בפתחי חושן שכירות פרק ה הערה ד) כי יש להסתפק אם המשכיר רשאי להעלות את דמי השכירות שכן יכול השוכר לומר לבעל הדירה "לטובתך עשית" ורצונך היה בהעלאת ערך הנכס ולא בשביל להיטיב עימי (השוכר) וכן נחשב הדבר כאילו בעל השדה (בעל זכות השכירות) אומר ליורד (למשכיר) "עקור אילנך ולך" (שו"ע חו"מ סי' שעה סעי' ב) שהדין עמו.
הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם הוראת הלכה למעשה
