הבניין שלכם בתהליכים של התחדשות עירונית/פינוי בינוי? – יש דברים שחשוב שתדעו

בשנים האחרונות עקב המחסור בקרקע פנויה לבניה והעליה במחירי הדירות, קיימת תנופה של התחדשות עירונית של שכונות ותיקות בערים באמצעות פרויקטים של פינוי בינוי. באמצעות הריסה של מבני מגורים קיימים ותיקים ותכנון חדש למתחמים ותוספת זכויות בניה ויחידות דיור, כאשר בסופו של דבר בעלי הדירות הקיימות מקבלים לידיהם דירה חדשה ומוגדלת בבנין החדש במקום הדירה הישנה שנהרסה.

חברות בניה רבות, מקדמות פרויקטים של התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ. בחירת הפרויקטים על ידי היזמים נעשית באמצעות בחינת הפוטנציאל התכנוני של הנכס מול התמורות שאמורות להיות משולמות לבעלי הזכויות הקיימים. יזמי הפרויקטים להתחדשות עירונית מגיעים, לרוב, עם ידע, ניסיון ויכולת לאמוד ולנתח את סעיפי ההוצאות השונות בפרויקט מול ההכנסות הצפויות, בין היתר, באמצעות אנשי מקצוע איתם הם עובדים דרך קבע.

מנגד, בעלי הדירות מגיעים בד"כ ללא ניסיון ומתקשים לנהל משא ומתן באופן שישמור על הזכויות שלהם בצורה המיטבית.

בעסקת פינוי בינוי או בכל פרויקט להתחדשות עירונית, מדובר בעסקה בה בעלי הדירות מוכרים למעשה את זכויותיהם הנוספות בבניין, ובתמורה מקבלים שירותי בנייה. מדובר בעסקה לכל דבר, בה על הצדדים כולם להיעזר במומחים בתחומים הרלוונטיים שיוכלו לסייע להם לקבל את התמורה ההולמת את הממכר.

מקובל לחשוב, שייצוג משפטי ראוי מול היזמים, מספיק על מנת למקסם את התמורה של בעלי הזכויות בפרויקט, ואולם, חשוב לא פחות כי ילווה את הפרויקט מטעם הדיירים שמאי דיירים בכל שלב ושלב בפרויקט, החל מהשלבים המוקדמים של החתימה הראשונה ועד שלב מסירת המפתח.

ליווי של שמאי דיירים חשוב ויש בו כדי להשפיע השפעה ניכרת על התמורות אותן אמורים לקבל בעלי הזכויות בפרויקט.

שמאי דיירים מנוסה ומקצועי ששם לנגד עיניו רק את טובת הדיירים ומלווה אותם לכל אורך הפרויקט, יכול למנוע עוגמת נפש רבה, ולשמור על זכויותיהם של הדיירים בפרויקט.מקובל כי היזם נושא בעלות העסקת שמאי הדיירים.

חשיבותו של שמאי מטעם הדיירים, אינה רק בהערכת שווי דירה בטרם ביצוע הפרויקט ובחישוב התמורה הראויה לו, אלא בכל שלב משלבי הפרויקט המשפיע על ההתקשרות וההיבטים הכלכליים שבין היזם לדיירים ובין היתר:

• הערכת שווי הדירות הקיימות וכן שווי התמורות המוצעות לדיירים.

  

   

• ליווי התכנון הסטטוטורי מטעם הדיירים על מנת להבטיח כי התכנון יתאים לצרכי הדיירים.
• ניקוד הדירות עפ"י שווי ופרמטרים נוספים שיסייעו בחלוקה של דירות התמורה.
• הערכת רווחיות הפרויקט – על מנת לבחון האם התמורות והדירות המוצעות לדיירים ראוי.
• הערכת שווי למחירי תוספות ושדרוגים כגון חניות וכדו'.
• הערכת גובה דמי שכירות – הערכת גובה דמי שכירות ראויים לתקופת הבנייה בה בעלי הזכויות נאלצים להתפנות מדירתם למגורים זמניים בשכירות.
• הערכת גובה הערבויות שינתנו לדיירים על מנת להבטיח את הבטחונות הראויים.
• בחינת היבטי מיסוי כגון מס שבח והיטל השבחה.

לכל אחד מהמרכיבים שפורטו לעיל יכולה להיות השפעה כספית משמעותית וחסכון בליווי שמאי לדיירים משמעותו "חסכון ליזם" וללא שום יתרון לדיירים.

ליווי שמאי יכול לסייע לנציגות הדיירים לקבל החלטות כלכליות בצורה אחראית ושקופה ולתת שקט נפשי לדיירים שחוששים להכנס לפרויקט המורכב ללא ליווי מקצועי ויכול אף לסייע לשמירה על יחסים תקינים בין הדיירים.

הכותבים הם: שייקה  בלוי שמאי מקרקעין ומשפטן וגבע בלטר – שמאית מכריעה בדימוס ויו"ר מחוז תל אביב – מרכז בלשכת שמאי המקרקעין שותפים במשרד שמאות מקרקעין בלטר – בלוי