היום 26 ימים לעומר

באדיבות המצלם

הבניין שלכם בתהליכים של התחדשות עירונית/פינוי בינוי? – יש דברים שחשוב שתדעו

בפרויקטים של התחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי, יודעים בעלי הדירות לדרוש ליווי של “עו”ד דיירים” אולם לא כולם יודעים כי חשוב לא פחות לדרוש להיות מיוצגים ומלווים ע”י “שמאי דיירים” אשר יבחן את ההיבטים הכלכליים והכספיים של הפרויקט מטעמם
  • הפתרון שיסייע לך לחתן את הילדים ללא הלוואות

    תוכן מקודם

  • מרתק! הדרכים של מנהלי העמותות לגיוס הכספים

    תוכן מקודם

  • למצוא את האיזון בין חיים לעבודה גם כשזה נראה בלתי אפשרי

    תוכן מקודם

  • ר' מיילך בירך את החולה: "זאלס'ט זיין געזונט און שטארק"

    תוכן מקודם

  • המודל החדש שמעיף את מגייסי הכספים

    תוכן מקודם

  • המזגן נכבה בסעודת השבת? לדעת להכריע - בלי להזיע!

    תוכן מקודם

כתבות נוספות בנושא:

בשנים האחרונות עקב המחסור בקרקע פנויה לבניה והעליה במחירי הדירות, קיימת תנופה של התחדשות עירונית של שכונות ותיקות בערים באמצעות פרויקטים של פינוי בינוי. באמצעות הריסה של מבני מגורים קיימים ותיקים ותכנון חדש למתחמים ותוספת זכויות בניה ויחידות דיור, כאשר בסופו של דבר בעלי הדירות הקיימות מקבלים לידיהם דירה חדשה ומוגדלת בבנין החדש במקום הדירה הישנה שנהרסה.

חברות בניה רבות, מקדמות פרויקטים של התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ. בחירת הפרויקטים על ידי היזמים נעשית באמצעות בחינת הפוטנציאל התכנוני של הנכס מול התמורות שאמורות להיות משולמות לבעלי הזכויות הקיימים. יזמי הפרויקטים להתחדשות עירונית מגיעים, לרוב, עם ידע, ניסיון ויכולת לאמוד ולנתח את סעיפי ההוצאות השונות בפרויקט מול ההכנסות הצפויות, בין היתר, באמצעות אנשי מקצוע איתם הם עובדים דרך קבע.

מנגד, בעלי הדירות מגיעים בד”כ ללא ניסיון ומתקשים לנהל משא ומתן באופן שישמור על הזכויות שלהם בצורה המיטבית.

בעסקת פינוי בינוי או בכל פרויקט להתחדשות עירונית, מדובר בעסקה בה בעלי הדירות מוכרים למעשה את זכויותיהם הנוספות בבניין, ובתמורה מקבלים שירותי בנייה. מדובר בעסקה לכל דבר, בה על הצדדים כולם להיעזר במומחים בתחומים הרלוונטיים שיוכלו לסייע להם לקבל את התמורה ההולמת את הממכר.

מקובל לחשוב, שייצוג משפטי ראוי מול היזמים, מספיק על מנת למקסם את התמורה של בעלי הזכויות בפרויקט, ואולם, חשוב לא פחות כי ילווה את הפרויקט מטעם הדיירים שמאי דיירים בכל שלב ושלב בפרויקט, החל מהשלבים המוקדמים של החתימה הראשונה ועד שלב מסירת המפתח.

ליווי של שמאי דיירים חשוב ויש בו כדי להשפיע השפעה ניכרת על התמורות אותן אמורים לקבל בעלי הזכויות בפרויקט.

שמאי דיירים מנוסה ומקצועי ששם לנגד עיניו רק את טובת הדיירים ומלווה אותם לכל אורך הפרויקט, יכול למנוע עוגמת נפש רבה, ולשמור על זכויותיהם של הדיירים בפרויקט.מקובל כי היזם נושא בעלות העסקת שמאי הדיירים.

חשיבותו של שמאי מטעם הדיירים, אינה רק בהערכת שווי דירה בטרם ביצוע הפרויקט ובחישוב התמורה הראויה לו, אלא בכל שלב משלבי הפרויקט המשפיע על ההתקשרות וההיבטים הכלכליים שבין היזם לדיירים ובין היתר:

  • הערכת שווי הדירות הקיימות וכן שווי התמורות המוצעות לדיירים.
    שייקה בלוי                  שמאי מקרקעין ומשפטן

     

  • ליווי התכנון הסטטוטורי מטעם הדיירים על מנת להבטיח כי התכנון יתאים לצרכי הדיירים.
  • ניקוד הדירות עפ”י שווי ופרמטרים נוספים שיסייעו בחלוקה של דירות התמורה.
  • הערכת רווחיות הפרויקט – על מנת לבחון האם התמורות והדירות המוצעות לדיירים ראוי.
  • הערכת שווי למחירי תוספות ושדרוגים כגון חניות וכדו’.
  • הערכת גובה דמי שכירות – הערכת גובה דמי שכירות ראויים לתקופת הבנייה בה בעלי הזכויות נאלצים להתפנות מדירתם למגורים זמניים בשכירות.
  • הערכת גובה הערבויות שינתנו לדיירים על מנת להבטיח את הבטחונות הראויים.
  • בחינת היבטי מיסוי כגון מס שבח והיטל השבחה.

לכל אחד מהמרכיבים שפורטו לעיל יכולה להיות השפעה כספית משמעותית וחסכון בליווי שמאי לדיירים משמעותו “חסכון ליזם” וללא שום יתרון לדיירים.

ליווי שמאי יכול לסייע לנציגות הדיירים לקבל החלטות כלכליות בצורה אחראית ושקופה ולתת שקט נפשי לדיירים שחוששים להכנס לפרויקט המורכב ללא ליווי מקצועי ויכול אף לסייע לשמירה על יחסים תקינים בין הדיירים.

 

הכותבים הם: שייקה  בלוי שמאי מקרקעין ומשפטן וגבע בלטר – שמאית מכריעה בדימוס ויו”ר מחוז תל אביב – מרכז בלשכת שמאי המקרקעין שותפים במשרד שמאות מקרקעין בלטר – בלוי

מצאתם טעות בכתבה? דווחו לנו >

מה דעתך על הכתבה, עניין אותך?

1 תגובה
הכי מדורגות
חדשות ביותר ישנות ביותר
Inline Feedbacks
הצג את כל התגובות

רוב היזמים עורכי הדין בפרויקטים האלה פשוט “עובדים”על בעלי הדירות.מבטיחים בחוזה החתום הרים וגבעות ובקושי נותנים גבעות.אבל כאשר דייר מסרב לחתום ,כי יודע שעובדים עליו,היזם מגיש תביעה נגד אותו בעל דירה,והוא נקנס בסכומים עתק.ואין שום מקום שאפשר להתלונן….
היי,אולי מישהו בממשלה הזו ירים את הכפפה ויגן על בעלי הדירות ?

כתבות חדשות באתר

בשורת השנה: "כיווצנו את לימוד כל שיטות הגיוס לשעות ספורות!"
"עד שתופל הממשלה": אוהד ברק קורא לאזרחים להשבית את המדינה והכנסת
בהובלת פיקוד מרכז האמריקני: החלה העברת הסיוע ההומניטרי דרך הנמל הימי
כולם רוצים רווחה כלכלית, זאת השיטה להגשים אותה בעצמכם
איתור מנהרות משמעותיות וחיסול מעל 80 מחבלים; פעילות צה"ל ברפיח • צפו
חיסלו מחבלים ואיתור רקטות ארוכות טווח; כך נראית הלחימה בג'באליה • צפו
המהפכה הגדולה בתחום הכשרות הלימודים במגזר החרדי
עליה במידות החום ויעשה חם מהרגיל עד שרבי; התחזית המלאה • האזינו
האולטימטום של גנץ: שישה יעדים, שלושה שבועות; רה"מ: "ענה על 3 שאלות"
מרן פוסק הדור מבקש: "מי שיכול לתת 200 שקלים זה בוודאי עניין גדול"
מפקד בכיר בארגון הטרור הג'מאעה האסלאמית בלבנון חוסל בתקיפה מדויקת • צפו
באופן חריג: מטוס קרב תקף חמ"ל מבצעי בג'נין; בכיר בחזית העממית חוסל • צפו

הכתבות המעניינות ביותר

זה כל הסיפור: בני ויואב מפחדים מג'ייק / זאב גור אריה
בקשו רחמים: האדמו"ר פונה לבית החולים ויעבור מחר טיפול רפואי בראשו
בשת"פ צה"ל ושב"כ: פרטים חדשים על המבצע לחילוץ גופות ארבעת החטופים הי"ד
צה"ל מעמיק את פעילותו בג'באליה; 80 מחבלים חוסלו בתמרון ברפיח | מתעדכן
"הלב נשבר על האובדן הגדול": במערכת הפוליטית סופדים לחטופים שגופותיהם חולצו
ההסלמה בצפון: 75 שיגורים במטח אחד - 2 פצועים - צה"ל תקף משגר • צפו
טען עוד כתבות >

המיוחדים

WhatsApp-Image-2021-05-20-at-13.27.36-724x483-1-1-1
אבטיח, מרדף מטורף - והתנקשות • עשרת הסרטונים הנצפים של השבוע
WhatsApp-Image-2023-05-11-at-18.25.59-1024x683
קיפקעס | ההדלפה הרגישה, ההתעלמות של גולדקנופף - וההתנכלות לר' מיילך
WhatsApp Image 2024-05-14 at 08.59
עידן חדש בחסידות: דמותו של כ"ק האדמו"ר מביאלא שליט"א | פרופיל
'Tal_Shamayim'_system,_2022_I
מזהה איומים אפילו מאיראן: הכירו את הבלון שנפגע מירי חיזבאללה • צפו

חדש באתר

JACK SULLIVAN
זה כל הסיפור: בני ויואב מפחדים מג'ייק / זאב גור אריה
.
"עד שתופל הממשלה": אוהד ברק קורא לאזרחים להשבית את המדינה והכנסת
 ויז'ניץ - ליטשיק - שומרי אמונים אשדוד ברית (26)
בקשו רחמים: האדמו"ר פונה לבית החולים ויעבור מחר טיפול רפואי בראשו
WhatsApp Image 2024-05-17 at 19.22
בהובלת פיקוד מרכז האמריקני: החלה העברת הסיוע ההומניטרי דרך הנמל הימי

גלריות

IMG-20240517-WA0082
המעמד האדיר במוסדות ראש פינה 20 סיומי הש"ס שנלמדו במהלך השנה ע"י האברכים
DOCZAHI@GMAIL
תיעוד ענק: עצרת ככלות ימי השבעה להסתלקות האדמו"ר מביאלא זצ"ל והכתרת בנו ממשיך דרכו
 ביתר הילולא קרעסטעיר (1)
ביתר עילית: הילולת הרה"ק מקרעסטיר זי"ע בראשות הגה"צ גאב"ד בודאפעסט
 מרדכי הרב יוסף רפאלי מעמד (13)
האברכים התכנסו במעמד גדולי ישראל לפתיחת הזמן וייסוד רשת הכוללים • גלריה

עיתוני היום

F090331NS01-1024x683
וַיְהִי בֹקֶר יוֹם שִׁשִּׁי • כותרות העיתונים – ט' באייר ה’תשפ”ד

דיווח על סרטון

מה ברצונך למצוא?

יש לך משהו דחוף לומר לנו?

הדואר
האדום

צירוף קובץ עד גודל של 5 מגה
דילוג לתוכן Hide picture