משחיקת התמורות לדיירים ועד לאיום בהפקעה – האם המהירות תבוא על חשבון הקניין הפרטי?
מלחמת "עם כלביא" הותירה אחריה לא רק פצעים בנפש, אלא גם הרס פיזי משמעותי במתחמי מגורים רבים ברחבי הארץ. בתגובה, מבקשת המדינה לייצר פתרון בזק באמצעות הצעת החוק לשיקום נזקי מלחמה. על הנייר, הבשורה נשמעת מבטיחה: קיצור הליכים תכנוניים, צמצום עיכובים והבטחת ודאות ליזמים ולתושבים. אולם, מבט מעמיק בהוראות החוק מגלה תמונה מורכבת בהרבה, שעלולה להפוך לתקדים מסוכן עבור עולם ההתחדשות העירונית כולו.
כשמהירות פוגשת איכות חיים
ההיסטוריה מלמדת שמשברים יכולים להוות מנוף לצמיחה. כך היה במתחם אבא הלל ברמת גן שנפגע במלחמת המפרץ והפך לפרויקט התחדשות משגשג. אך ההצלחה ההיא נשענה על הגנה קפדנית על זכויות הדיירים והגדלה משמעותית של הדירות שקיבלו.
בחוק החדש, לעומת זאת, חסרה חובה ברורה להגדלת שטח הדירות או לשיפור איכות המגורים. במקביל, הוא מאפשר כפיית פרויקטים על דיירים תוך קביעת צפיפות מגורים גבוהה ושילוב שימושים מעורבים (מסחר ותעסוקה) ושימושים ציבוריים, שעלולים לפגוע באיכות החיים של מי שביתו נהרס.
"תקן 21" מחוץ לתמונה?
אחד החששות המרכזיים נובע מהאפשרות לקבוע צפיפות בנייה ללא בדיקת כדאיות כלכלית לפי תקן 21 – הכלי השמאי המקובל שנועד לאזן בין התכנון לבין הכלכלה ובין צרכי היזם, העירייה והדייר. קביעת זכויות ללא הבטחת הכלכליות של הפרויקט עלולה לייצר פרויקטים שלא ניתנים למימוש, מה שיוביל דווקא לעיכובים נוספים בפתרונות הדיור לאלו שאיבדו את ביתם.
הצורך בקביעת שיעור אחיד ומופחת להיטל השבחה בהתחדשות עירונית
סוגיית המיסוי נותרת מעורפלת ומדאיגה. החוק אמנם קובע שיעור מופחת של 25% להיטל השבחה, אך מותיר לרשויות המקומיות פתח להקפיץ אותו ל-50% (ובאזורי המטרו אף ל-72%).
מאחר שהיטל ההשבחה מגולגל בסופו של דבר אל עלויות הפרויקט, חוסר הוודאות הזה פוגע ישירות בתמורות שמקבל הדייר ובהגדלת הצפיפות יתר על המידה. נכון היה לקבוע שיעור מופחת ואחיד של 25% בכלל הפרויקטים להתחדשות עירונית.
האור בקצה המנהרה: הגבלת מטלות ציבוריות
לצד הביקורת, החוק כולל בשורה חיובית משמעותית: הגבלת המטלות הציבוריות. לראשונה, הרשויות לא יוכלו להעמיס על הפרויקט הפרשות לצורכי ציבור מעבר ל-10% מהזכויות העל-קרקעיות. מדובר בבלם חשוב לנטייה של רשויות מקומיות להעמיס עלויות על פרויקטים, דבר שגורם לציפוף יתר ופוגע בכדאיות.
בנוסף, העברת שלב האיחוד והחלוקה לשלב הרישוי (במקום התכנון) עשויה לקצר משמעותית את לוחות הזמנים, בתנאי שטבלאות ההקצאה ייערכו בצורה מדויקת ומאוזנת על ידי שמאי מקרקעין מקצועיים.
סיכום: שיקום הוא לא רק בטון
בעלי הדירות שנפגעו במלחמה זכאים לפיצוי מלא בגין הפגיעה הקשה שחוו. שיקום ראוי אינו יכול להישען על כפייה או על שחיקת זכויות קנייניות. כדי שהחוק החדש ימלא את ייעודו, על המדינה להבטיח:
* ודאות מיסויית מלאה.
* הגנה על תמורות הדיירים.
* שיפוי מלא על הוצאות נלוות.
רק שילוב של יעילות תכנונית עם הגנה שמאית על זכויות הקניין יביא לשיקום מהיר וצודק.
מעוניינים להתייעץ על זכויותיכם בהתחדשות עירונית או להבין יותר על השלכות החוק?
השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם:
