שכרתם דירה לפני המלחמה? מתי תוכלו להימנע מתשלום או לבטל החוזה

בעקבות המצב הביטחוני ותחילת המלחמה, נוצר בין היתר קושי ממשי של אזרחים רבים או בני משפחותיהם, לעמוד בהתחייבויות חוזיות שנטלו על עצמם לפני מצב החירום, כדוגמת חוזי שכירות.

בחלק מהמקרים לשון החוק אינה עונה במדויק לסוגיות בנושא הנוגעות למלחמת "חרבות ברזל", ולכן יש לבחון את ההיסטוריה המשפטית בכל הנוגע למלחמות קודמות, ולמושגים כגון "כוח עליון", ו'סיכול' חוזה לפי חוק החוזים. כשנושאים אלה יגיעו לפתחם, שופטי ביהמ"ש יידרשו לתת פתרונות יצירתיים וחדשניים שטרם נראו במחוזותינו.

לדוגמא, לקוח שבתו ובעלה שכרו דירה באשקלון כחודש ימים בלבד לפני תחילת הלחימה, העבירו ציוד, אך לא הספיקו ללון ולו יום אחד בדירה. ב-7 באוקטובר עם פרוץ הלחימה, בן הזוג נפל במערכה. כעת נדרשו בת הזוג האבלה והוריה לעמוד אל מול משכיר דירה עמו חתמו על חוזה מחייב, ולו מסרו 12 שיקים מראש לתקופת שכירות. במקרה זה בעל הדירה הביע את הסכמתו המלאה לביטול והחזרת מלוא התשלום.

במקרה אחר, המשכיר לא התחשב במצב: סטודנט ששכר ביחד עם שותפותיו דירה בשדרות, ימים ספורים לפני תחילת המלחמה, מתוך מטרה להתחיל שם את לימודיו במכללת ספיר הסמוכה. כחלק מהסכם השכירות הפקיד בידי המשכיר 12 המחאות והמחאת ביטחון, וטרם הספיק להעביר את הציוד שלו לדירה עד שפרצה המלחמה. בינתיים מרבית תושבי העיר שדרות פונו בהוראת הממשלה.

במקרה הזה, סירב המשכיר לבטל את חוזה השכירות, וזאת למרות שהסטודנט לא יכל, גם אם מאוד היה רוצה, לקיים את מטרת השכירות, ולגור בדירה עקב מצב הלחימה.

ניסיונות הסטודנט ושותפיו לפנות לבעלי הדירה נפלו על אזניים ערלות, והם מצאו עצמם כבולים לחוזה שכירות לשנה שלמה, שאינם יכולים לממשו.

בהמלצתי, השוכרים יוציאו למשכיר מכתב התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים, המתבסס על סעיפים בחוק ופסקי דין בעבר שנפסקו במצבים דומים וכך ניתן לנסות לקדם שחרור מוסכם מהחוזה. כנראה שלבסוף יגיעו לעמק השווה אם על ידי מתן פיצוי כלשהו למשכיר או דחיית תחולתו של החוזה לאחרי תקופת הלחימה.

על פי הוראת שעה חרבות ברזל, נכון להיום, "התקופה הקובעת" שיש להתייחס אליה בסוגיות של שכריות או חוזים בכלל, היא מיום 7 באוקטובר 2023 ועד ליום 7 בנובמבר 2023. על פי הוראת השעה הנ"ל ניתן בעיקרון לדחות תשלומים ב-30 ימים.

החוק קובע רשימה של זכאים לדחיית המועד לביצוע התחייבות חוזית: נעדרים וחטופים; תושבי רשימת יישובים שפונו. על הזכאים נמנים גם נפגעי פעולות האיבה אשר מאושפזים בביה"ח בתקופה הרלבנטית; חיילי מילואים; כוחות הצלה אזרחיים; סוהרים; מתנדבים בהיקף משרה מלאה באחד מגופי ההצלה כגון זק"א ועוד.

נציין, כי במרבית המקרים גם בני הזוג של הזכאים הנ"ל, זכאים אף הם לדחיית החיוב.

אי קיום התחייבות עקב מצב חירום או אירוע חריג מוכר במינוח דוקטרינת "הכוח העליון", סעיף 18 לחוק החוזים קובע, כי הפרת חוזה שנגרמה עקב נסיבות שהמפר, בעת התקשרות בחוזה, לא צפה ולא יכול היה לצפות אותן, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה או לפיצויים.

פסיקת בתי המשפט, לאורך השנים, ביחס ל-"כוח עליון" או סיכול חוזה בעתות חירום אינה אחידה. גם בתקופת הקורונה כולל בזמן הסגרים בארץ היו מקרים שבהם בתי המשפט דחו טענות של ביטול חוזה או התחייבות בשל "כוח עליון".

הכותבת הינה בעל משרד עורכי דין בתחום האזרחי, משפחה, נדל"ן