לא כולם גנבים / טור נדל"ן

בשבועות האחרונים קבלתי ממספר כיוונים שונים את אותה בקשה: אנא תכתוב נגד צייד המתווכים בציבור החרדי. מתברר כי ההרתעה המבורכת מפני השקעות נדל"ן כושלות ותרמיות, הצליחה יותר מידי וגם הטובים מפסידים.

אז קודם כל מילה טובה לשומרי הסף, ובפרט לידידי ר' איצ'ה דזיאלובסקי, האיש שאלפים חייבים לו את שלוות נפשם ויציבותם הכלכלית, הוא הוכיח בסדרות כתבות מוצלחות כיצד עובדות שיטות התרמית, והסיר את המסווה הכלכלי מהדברים הרעים.

הוא משלם על כך ביוקר, נחשפתי לתביעות שהוגשו נגדו בידי גופים שונים שהוא עצר את צינור החמצן דרכו הם פשטו ידיהם בכיסינו. מדובר בתביעות ענק של מאות אלפי ש"ח ואף יותר, כנגד אדם אחד רגיל, המטרה שלהם אינה הכסף אלא מיטוטו. הצעתי לו כמה פעמים להגיע לפשרה של כאילו התנצלות כפי שמקובל במקרים כאלו, אך הוא לא נרתע ולא מוכן לכלום מלבד חשיפת האמת. יישר כוחו.

יחד עם זאת, המסע המוצלח שלו שאכן חסך מאלפי בתים חרדים את הצורך לרוץ אחרי השקל מפושט הרגל התורן, גרם גם לכך שאנשים פשוט חדלו מלהשקיע בנדל"ן, או הפחיתו מאוד את המעורבות, וזה לאו דווקא טוב.

חשתי זאת היטיב כאשר שיווקתי לפני כחודש מגרשים בירוחם, ברוך השם הצלחנו בניסים להגיע ליעד, אישית סיימתי את השלב הראשון בהצלחה יחסית, אבל הכווייה נותרה בי כי הבנתי שהציבור מתקשה להביע אמון גם בהצעות נדל"ן שאין בהם כל סיכון משמעותי על עצם הקרן (סיכון כלשהו יש תמיד, וסיכון על הרווחים קיים גם הוא ככלל), פשוט אין אמון יותר.

אנשים לא מאמינים היום לכלום ואפשר להבין אותם, אך המצב הזה גם לא בריא, שכן חייבים לעשות משהו, סוג של השתדלות לחתן ילדים. מי שאין לו את מידת הביטחון של רבי ישראל סלנטר, מבין שהוא מוכרח להשקיע במשהו אם אינו רוצה להגיע לנישואי הילדים בלי כלום, אבל הוא אינו מסוגל כי הוא כבר לא מאמין לאיש.

סיפור אישי: את הקריירה שלי בתחום השקעות הנדל"ן התחלתי כאברך מקומי ממודיעין עילית, אשר מונה לשווק את שכונת חפציבה במודיעין עילית, ואחר כך עם הקריסה מוניתי כיו"ר וועד הרוכשים בקבוצת הרכישה הענקית, אחת הגדולות בהיסטוריה הזו. הצלחנו להביא לכולם דירות עם עודף כספי, אך זה לא מה שרציתי לספר, אלא נקודה מעניינת ששינתה לי את המבט על התחום:

שמתי לב כי מתוך קרוב לחמש מאות הרוכשים, כמעט כולם היו אברכים פשוטים, חלקם שכניי לספסל בכולל, אברכים צעירים המתקיימים ממלגת כולל ומשכורת העזר-כנגדו, ומה שהדהים זה שחלק גדול מאוד מהם בכלל לא התכוונו לגור בדירה, מאות רוכשים של דירות שלא רוצים לגור בדירה אלא זיהו כאן הזדמנות וקפצו עליה.

רבים מאוד מהם מוכרים לי אישית עד עצם היום הזה, ומשמח אותי לראות את דרכי הקב"ה כאשר מאות אברכים מצליחים לחתן את ילדיהם בכבוד גדול מאוד ובלי חובות, והכל תודות לאותה השקעה שהם עשו אז. החלטתי אז להוביל בשורה בעניין לאחר שהמחירים במרכז התייקרו, הקמתי אז רשת משרדים שפעלה בשיא עם שמונה סניפים והצלחנו למכור מאות דירות בכל הפריפריות האפשריות, כל מי שהשקיע אז, פחות מעשור אחורה, הכפיל ושילש את כספו.

טוב, לא כל אחד, מי שהשקיע בבאר שבע למשל לא הרוויח הרבה ואל תשאלוני מדוע, לא לכל דבר יש לי תשובה, אך זו המציאות: אלפים מהציבור החרדי, ובתוכם גם קליינטים רבים שלי, תקועים בבאר שבע עם דירות שקשה להשכיר, ובאר שבע היא רק דוגמה, לא כל השקעה מרוויחה הרבה או מרוויחה בכלל.

מצד שני, אין אחד (!) מכל המשקיעים, עד כמה שידוע לי, שהפסיד את עצם ההשקעה שלו, וזה מה שחשוב, כי להחליט כמה תרוויח צריך להשאיר לריבונו של עולם. עליך מוטל רק לעשות השתדלות ולהכין את "הכלים" ולדאוג לכך שהסיכונים לא יהיו גדולים וכמובן גם שהקרן עצמה לא תהיה בסיכון.

את ההשקעות הספקולטיביות אפשר להותיר למומחים, למשל קרקעות חקלאיות להשבחה, זה לדעתי תחום שלא מתאים לאברכים. לא שאי אפשר להרוויח אלא שאפשר להפסיד את הקרן, אם הוועדה בסוף לא תאשר את הבנייה במקום, הקרקע לא תהיה שווה עשירית ממה ששילמת, וזה כבר יותר מידי בשבילך כאברך.

לא שההשקעה היא רעה, אך צריך להכיר את התחום כולל החולשות וזה יכול רק מי שחי את התחום בכל מאודו.

רק לשם ההמחשה: שורות אלו נכתבות באוקראינה במוצאי שבת מרוממת ביותר באומן (פעם שלישית השנה, מה לעשות ככה זה חסידים אי אפשר להסביר), קיצער פגשתי כאן חבר ישראלי לשעבר, הוא מספר לי שמכר את כל השקעותיו בארץ ומשקיע רק באוקראינה, דווקא בזמן המלחמה כאשר אין הרבה משקיעים. אין לי כמעט ספק שהוא יהיה מיליונר בתוך כמה שנים, הוא אמנם לוקח סיכונים שנראים מטורפים אך הוא יודע כי כך בדיוק עושים: נוסעים לגור במקום היעד, לומדים שנים את השפה ואת המנטליות והחוקים ואז מסתערים, להשקיע מרחוק זה מתכון לכישלון.

מצד שני פגשתי כאן אברך בשנות השלושים לחייו, איני מכיר אותו על שמו אך הוא טוען שהוא נמנה על עשרת הקוראים, הם קבוצה של כעשרה אברכים בכולל מסוים בבני ברק שמשקיעים ביחד בדירות זולות בעיר מסוימת (ספציפית חיפה, אבל זה לא משנה). שמחתי מאוד לשמוע שהספר שלי "בית פלוני לפלוני" עזר להם להגיע לכך, למרות שהם לא התשמשו בשירותיי כעורך דין או בכל דרך אחרת, הם עושים חייל שם ובבוא היום, בעוד מספר שנים, יהיה לכל אחד מהם הרבה יותר קל בס"ד.

כך זה עם השקעות נוספות דרך גוף שלישי לבניית פרוייקט באיזה מדינה נידחת בארצות הברית. לא שאין שם מציאות, אבל כמובן חובת הבדיקה וכו', חובה שמוכפלת ככל שלא מדובר בעסקת נדל"ן רגילה.

אך כשמדובר בעסקת נדל"ן "רגילה", דהיינו רכישת דירה או מגרש או משרד שיירשם על שמך, הסיכון הוא מחושב. כאן לא כדאי לפסול על הסף רק בגלל שיש רמאים בתחום, אין מה לבדוק את המתווך או את חברת השיווק, רובא דרובא הם אנשים ישרים – עם אג'נדה שיווקית וזה מובן מאליו – ולא מחפשים לעקוץ אלא להרוויח לחמם ביושר. במקום להשקיע בלבדוק אותם, תשקיע בבדיקת העסקה גופה.

אם אתה חושש שמרמים אותך או שהפרטים שמסרו לך לא נכונים, תספר את זה לעורך דין שלך – דווקא שלך, לא שנבחר בידי המתווך או המוכר – הוא כאן בדיוק בשביל לבדוק את חששותיך ובדיוק בשביל זה אתה משלם לו (לאו דווקא עבור השירות המהיר והחיוך כפי שיש החושבים), ואם הוא מפיג את החששות תוכל ללכת על העסקה, וכפי שאומר רבינו הבעל שם טוב (אנחנו אמורים להיות על ציונו הערב ולהתפלל על כל עשרת הקוראים) על מה שכתוב ברכתיך באשר תעשה – אתה תעשה והקדוש ברוך הוא ישלח את הברכה.