מתמ"א 38 לפינוי בינוי: בדרך לפתרון החדש – הממשלה מודה בכישלון התוכנית הישנה

בדו"ח סיכום של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נחשפים נתוני הכישלון של תמ"א 38/1 – חיזוק ותוספות בנייה: ב-20 השנים האחרונות, כלומר בין 2005-2024, הוגשו יותר מ-11 אלף בקשות להיתרי בנייה של תמ"א 38, הונפקו כ-6,300 היתרים אך בפועל אוכלסו כ-3,900 מבנים.

בחלוקה לשנים, מדובר ב-195 מבנים לשנה. מדובר בכ-4,100 דירות בשנה (רובן דירות תמורה לבעלי הקרקע, כך שהתוספת בפועל נמוכה בהרבה).

תמ"א 38 מתחלקת לשניים: תמ"א 38/1 – חיזוק ותוספות בנייה. במסלול זה: מחזקים את הבניין הקיים בפני רעידות אדמה, מוסיפים בדרך כלל ממ"ד, מרפסת, מעלית ולעיתים גם חנייה לדירות הקיימות. בתמורה, היזם מקבל זכויות בנייה נוספות ויכול לבנות קומות נוספות עם דירות חדשות ולמכור אותן כדי לממן את החיזוק וההשבחה. כלומר: יש גם חיזוק וגם הוספת דירות חדשות.

התכנית השנייה היא תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש. במסלול זה, הורסים את הבניין הישן לחלוטין. בונים בניין חדש עם תקנים מודרניים כולל ממ"דים, מעלית, מרפסות ועוד.  מספר הדירות עולה משמעותית, כי הבניין החדש כולל גם את הדירות של הדיירים הקיימים וגם דירות חדשות ליזם (למכירה בשוק החופשי).

התכנית הראשונה, חיזוק הבניינים, עבדה באופן חלקי מאוד. נתוני המלחמה הוכיחו שישראל ממש לא חסינה בפני איום טילים. יישובים שלמים בצפון ובדרום הופקרו כי מישהו נרדם בשמירה. בצד ההיצע, הנתונים מביכים עוד יותר. מדובר בעשירית בלבד מהדירות שישראל בונה בכל שנה ואסור לשכוח – חלק מהדירות הן דירות תמורה ולא דירות תוספתיות.

בתמ"א 38 המדינה מאפשרת תוספת של עד 2.5 קומות לבניין קיים (במסלול חיזוק) והרבה פעמים זה לא באמת משפר את צד ההיצע.

בדוח נראה שהרשות מקווה כי ההתחדשות הבניינית, שמגיעה כתחליף לתמ"א 38, תספק את המספרים הראויים. תמ"א 38 היא חלק מהתחדשות עירונית, כשפרויקטים לפינוי בינוי, שמיושמים במתחמים שלמים, הם הבשורה העיקרית.

בהחלטת ממשלה מפברואר 2017, הוגדרו היעדים ליצירת פתרונות דיור עד לשנת 2040. בין היתר נקבע בהחלטה יעד לבנייה של 1.5 מיליון יחידות דיור עד שנת 2040 כדי לספק את צורכי האוכלוסייה. על פי החלטת הממשלה, בשנים 2017-2020 נקבע ש-20% מסך יחידות הדיור יתווספו בתהליכי התחדשות עירונית, וב-2030 כ-35% מסך יחידות הדיור יהיו כאלה.

על פי הערכת המומחים, ההתחדשות העירונית בכללותה (פינוי בינוי בעיקר) מסוגלת להגיע למספרים האלה, אך אין ספק שמבחינת הגדלת ההיצע, תמ"א 38 לא ממש תרמה דבר.