הנסים הגלויים שאנו רואים מול עינינו בהשתאות מחייבים אותנו להודות ולהלל בלי סוף. ברמה הפרקטית והנדל"נית זה מחזק מאוד את הקשר שבין שתי המדינות, זו שאנו חיים בתוכה ומלכות החסד של ארצות הברית, המלחמה המשותפת של שתי הצבאות תהיה בוודאות בעלת משמעות גם בצד הפיננסי ולפיכך לדעתי יש יותר מקום להשקיע שם מאשר בחו"לים אחרים, למרות הנוחות שיש בטיסות קצרות והקושי של טיסות ארוכות ושעות יום אחרות (מניסיון רב: לוקח יום או שניים עד שאתה רק מסתגל לשינוי בשעות).
הכתיבה ממש קשה לי ולא בגלל התוכן, אלא משום שטרם כתיבת השורות יצאתי מניחום אבלים אצל הגאון רבי יצחק ביטון שיושב שבעה על שלושת ילדים קדושים, איש מדהים בחוזקתו שבמקום לבכות בפינה הוא עוד מנחם את כולם. דיבורי הנחמה ששמעתי ממנו מצלצלים באוזניי, ומרגיש לי מוזר כזה שכאן אברך יושב שבעה על שלושה ילדים מתוך ארבעה וכאן צריך לכתוב על איך מגדילים את הכסף מדירה אחת לארבעה…
גענוג שוין טאטע (די, אבא) הבנו את הרמז, אמור לצרותנו די ולא ישמע עוד שוד ושבר בגבולנו.
במאמר הקודם תארנו את הפרובלמטיות של צורת ההשקעה בארה"ב, שהיא באמצעות חברת LLC, כך שהנכס לא באמת שלך. בסוף המאמר בקשתי שיתקשרו אליי מי שיש לו פתרון ולא הגיעו הרבה תגובות, אך מהקצת שכן הגיעו הבנתי עד כמה הנושא בעייתי.
מצד שני כל אלו שכן פנו, ומדובר גם באנשי מקצוע מהשורה הראשונה, הדגישו עד כמה העניין נחוץ על מנת למנוע צרות. אחד מספר על שוכר שמת בדירה של ישראלי כתוצאה משאיפת עשן – אילו הדירה הייתה רשומה על שם הישראלי הוא היה נתבע וכנראה נותר חסר כל, אך מכיוון שהדירה על החברה אז המקסימום שיכלו לתבוע זה את הדירה ואת זה לא היה שווה להם לתבוע.
יש גם חדשות טובות: אפשר באמת להרוויח סכומים דמיוניים בהשקעות נדל"ן בארה"ב.
לצורך הכנת הטור ישבתי השבוע עם ידיד חרדי, ישראלי לשעבר, שעוסק בתחום הנדל"ן בארצות הברית. בעבר עבדנו יחד, ובזמנו גם התארחתי אצלו שם. הוא הגיע כעת לישראל לעניין משפחתי – ונתקע כאן עד סוף המלחמה.
נזכרנו יחד בימים שלפני עשור ומחצה, כשעסקנו בשיווק בתים בניו ג'רזי. אז, כך נדמה לי, הבית היקר ביותר שמכרנו עמד על סביב חמישים אלף דולר. הזכרתי לו כמה שמות מהעבר, והוא מספר לי שהבתים שלהם שווים היום הרבה יותר ממאתיים אלף דולר – פי ארבעה על הכסף,, וזה עוד לפני שמחשבים את דמי השכירות, שמגיעים לכ־8% בשנה. אין דברים כאלה. אפילו לא בתכניות "מחיר למשתכן" באזורי ביקוש בישראל.
לשמחתי ולצערי הוא גדל מאוד ואינו עוסק יותר בתחום של בתים קטנים אלא בפרויקטים של חמישים, חמש מאות ואפילו אלף דירות. אם יש קורא שמעניין אותו להשקיע סכומים של מעל מאתיים אלף דולר אשמח לקשר ביניכם וללוות את התהליך הארוך והקשה אך הבטוח יחסית.
המסקנה שלי:
ניתן להרוויח סכומי עתק בארה"ב ועכשיו זה הזמן עם הדולר הנמוך. יש את הבעיה של הרישום? אפשר למצוא את השילוב של מינוי מנהל שיוכל לנהל את הנכס אך לא יוכל לגעת בו ולא יפיל את הנכס אם יקרה לו משהו במקום אחר, הבעיה היא שהליך כזה הוא יקר והוא כדאי רק במקרה שאתם משקיעים סכום משמעותי של מאות אלפי דולרים.
ואם משקיעים בסכום נמוך יותר?
אז צריך לסמוך על האמינות והחוזקה של מנהל הנכס בארה"ב – אין דרך שלישית לכאורה.
לסיום אשתף כאן מספר שאלות שנשאלו בשבועיים החולפים בידי עשרת הקוראים כאן:
א. מה ההגבלות לתושב ישראל שבא לקנות נכס בארה"ב?
התשובה הרשמית היא שאין הגבלה ואפשר לרשום על שמך, התשובה המעשית היא שהרשויות מאוד לא אוהבות את זה ולכן עלולות להערים קשיים בירוקרטיים וכל מיני ניירות, כל זה ברכישת הנכס – כשזה מגיע לקבלת משכנתא זה כבר כמעט בלתי אפשרי.
ב. מה העלויות הנוספות?
בניגוד למקובל אצלנו שם עמלת התיווך בדרך כלל רק המוכר משלם אבל כשישראלי קונה הוא יצטרך לשלם בין 2000-5000 $ לעסקה. בעסקאות גדולות הסיפור שונה, ויש כמובן את ההוצאות הרגילות של עו"ד כמו בארץ, רק בדולרים, שזה עדיין פי שלוש ומשהו.
ג. מה המיסים הכרוכים ברכישה?
זה משתנה ממדינה למדינה בתוך ארה"ב ויש לבדוק זאת לפני הרכישה לפי החוק המקומי. לפעמים יש גם מס שנתי על עצם ההחזקה של הנכס וכאמור החוקים משתנים בכל אחת מחמישים המדינות. בכלל, כל נושא המיסים הוא קריטי ובארה"ב לא מתייחסים בסלחנות למי שנתפס מנסה להתחמק ממס.
ד. איך לשלם את הכסף?
זה נושא מורכב ורגיש. בעיקרון הכל צריך לעבור במערכת הבנקאית הרשמית, שנוגסים גם פה וגם שם, יש גם חברות להעברת כספים וכדאי לבדוק שם את העמלות שהן נמוכות משמעותית מהבנק, אך עדיין שום דבר לא בחינם. ויש גם כאלו שנוהגים להעביר חבילות של ירוקים, אך אנחנו מדור שנכתב בידי עו"ד אז צריך להבהיר שזה לא חוקי ועלול להביא גם לבעיות אם חלילה תצטרכו להגיע לדיון משפטי.
ה. האם ניתן לקבל משכנתא?
מאוד קשה אם אין לך שותף אמריקאי, וכאן אנחנו חוזרים לעניין השותפות שעימו התחלנו.
ו. איך אדע בכמה לקנות?
זו לא שאלה רק לחו"ל אך כשלא יודעים צריך יותר לברר. למשל יש הוצאה משמעותית של ביטוח חובה כמו לרכב אצלנו, אתה חייב לשלם את זה ברוב המקרים וזה מפחית בהרבה את הרווחים, לכן צריך לבדוק לפני הרכישה כמה בדיוק תעלה העסקה וכמה בשנתי כולל הכל בכל מכל כל.
ז. מה הם הדברים הייחודיים שעליי לעשות ברכישה בארה"ב?
קודם כל צריך לקבל מספר מזהה לצרכי מס, זה תהליך שלוקח בין שבועות לחודשים ובלי זה אי אפשר לעשות הרבה, אגב גם בארץ יש הליך כזה לתושבי חוץ רק שאצלנו זה מהיר מאוד ותוך כמה ימים יש לך מספר.
לאחר שהגשתם בקשה ותוך כדי המתנה לתשובה ניתן להתחיל לחפש. הכלי העיקרי הוא "זילו", מדובר באתר כמו יד 2, אבל הרבה הרבה יותר משוכלל. הוא נותן לך על כל נכס את כל ההיסטוריה של הדירה. הלוואי שהיה לנו כזה דבר כאן. פעם גיליתי שם שהדירה שנמכרת בחמישים אלף נרכשה כמה ימים קודם לכן בסכום קטן מאוד (נדמה לי אפילו חד ספרתי) כלומר, מישהו ניסה לעשות סיבוב על הישראלי הטיפש שלא יודע אנגלית ולא בקי.
מכאן ואילך הדברים אמנם מורכבים לאוזן ישראלית וחבל על הזמן לתארם, רק נאמר דבר אחד: אין שום מצב בעולם שאתם רוכשים נכס בחו"ל בלי עו"ד מ ט ע מ כ ם. הוא לא צריך להיות אחד משם ואולי אפילו עדיף שיהיה אחד מכאן שמדבר איתך עברית ועם עוה"ד של המוכר הוא מדבר באנגלית. כשיש לך עו"ד שלך אתה רגוע, כי גם אם הוא נכשל יש לו ביטוח שאפשר לתבוע…
שוב לסיום: אשמח להציע שירותיי, רישיוני וניסיוני, למי שמתעניין בתחום.
בהצלחה.
