למרות שהנתונים במערכות רשות המסים עדיין נשלפים באופן ידני מתוך חוזי המכר – תהליך שבן נאים מתארת בציניות כחלק ה"היסטורי של רומא, רק פחות קסום" – התמונה המצטיירת מהניתוח שלה מלמדת על שינוי דרמטי במפת ההשקעות הזרה בישראל.
האמריקאים נסוגים, הצרפתים מסתערים
בעוד שירושלים נותרה היעד המועדף על תושבי חוץ, בן נאים מצביעה על שינוי משמעותי בתמהיל המדינות. כמעט שני שלישים מרוכשי החוץ מגיעים באופן מסורתי מארה"ב, אך בשנה האחרונה נרשמה בקרבם ירידה חדה: מ-96 דירות שנרכשו בירושלים בינואר-פברואר אשתקד, ל-72 דירות בלבד בחודשיים הראשונים של 2026.
מנגד, סגנית הכלכלן הראשי חושפת כי דווקא הצרפתים מציגים מגמה הפוכה. למרות שמספר הדירות שהם רוכשים עדיין נמוך יחסית (19 דירות בינואר-פברואר 2026), מדובר בגידול מעורר תהיות אל מול הצניחה בהיקפי הרכישה האמריקאים.
האם שער החליפין הוא הסיפור האמיתי?
בן נאים מעלה את האפשרות שהתשובה למהפך הזה מסתתרת בכיס. הניתוח שלה מראה כי בעוד שהדולר נחלש ב-13% מול השקל לעומת התקופה המקבילה אשתקד, האירו שמר על יציבות. המשמעות עבור האמריקאים היא התייקרות ריאלית משמעותית של הנדל"ן הישראלי, בעוד שעבור הצרפתים המחירים נותרו דומים במונחי מטבע המקור שלהם.
נתון מעניין נוסף שעולה מהסקירה נוגע למחירי הדירות בבירה: בעוד שהמחיר הממוצע שמשלמים האמריקאים נותר יציב ברמה השקלית (כ-5.7 מיליון ש"ח), הרי שבמונחים דולריים מדובר למעשה בעליית מחיר בשל ייסוף השקל.
לא רק צרות של עשירים
נקודה מרתקת נוספת שבן נאים מדגישה נוגעת להשוואה בין ירושלים לתל אביב (העיר השנייה בדירוג רכישות הזרים). בעוד שבתל אביב הרכישות מתרכזות בפלח שוק יוקרתי ומצומצם, הצרפתים בירושלים פועלים דווקא בפלח השוק ה"עממי" יותר. כפי שמציינת סגנית הכלכלן הראשי, ייתכן שרכישות תושבי החוץ הן כבר לא רק "צרות של עשירים".
האם אנחנו בדרך לחזרה לימי סוף שנות ה-90, אז שוק הנדל"ן התנהל כולו במונחים דולריים? הנתונים של גלית בן נאים מראים ששוק הנדל"ן ממשיך להיות רגיש במיוחד לתנודות המטבע, ואנחנו נמשיך לעקוב אחרי הצרפתים שמחפשים בית (עממי יותר או פחות) בבירה.
