תחקיר: מה גובה ההנחה האמיתי ב'מחיר מטרה' בסבב ההגרלות הנוכחי?

נערך על ידי השמאים שלום שטיינברג ונופר מור ממשרד שטיינברג שמאות מקרקעין

בסבב ההגרלות האחרון של "דירה בהנחה" אשר כולל את מחיר למשתכן, מחיר מטרה ומחיר מופחת, משתתפות 17 ערים ובמסגרתן 66 פרוייקטים הכוללים יחד 7,037 יח"ד בהנחה למחוסרי דיור. הפריסה בהגרלה הנוכחית הינה לכל אורך ורוחב הארץ וכוללת ערים מרכזיות כגון חיפה, ראשון לציון, אשדוד ואילת, כמו גם ערים פריפריאליות כמו כרמיאל, חריש, פתח תקווה ונס ציונה.

לפי ההנחיות הרשמיות של משרד השיכון והבינוי שיעור ההנחה במסלול מחיר מטרה מוגבל ל-20% ממחיר הדירה (כולל מע"מ) או כ-300,000 ש"ח, הנמוך מבין השניים.

באנו לבדוק האם אכן כך הם פני הדברים? והאם בגלל איברים שונים בנוסחה נוצרו פערים ב'כדאיות הרכישה' בין ערים שונות או בין פריפריה למרכז.

נעשה סדר. ע"פ תנאי מרכז רשות מקרקעי ישראל, מחיר דירה במחיר מטרה יחושב בהתאם לשווי מ"ר בנוי, אשר נקבע בתנאי המכרז, והינו נכון לשנת 2020.

משווי הדירה תחושב הנחה בשיעור של 20% ובלבד שסכום ההנחה לא יעלה על 300,000 ש"ח.

בנוסף, לשווי הדירה המתקבל, תתווסף הצמדה של 3.4% . זהו מחיר הדירה המעודכן.

הפער המתקבל בין מחיר הדירה המעודכן לבין מחיר הדירה בהנחה צריך להיות נמוך מ-500,000 ש"ח.

לדוגמא אדם הרוכש דירה ששוויה בשוק החופשי 2 מיליון ש"ח נכון לשנת 2020. בשלב הראשון תחושב הנחה של 20% דהיינו 1.6 מ' ש"ח, זהו שווי דירת מחיר מטרה.

לאחר מכן תיבדק גובה הנחה ע"י הצמדה של 3.4% לשווי הדירה המקורי, דהיינו 2.068 מיליון ש"ח. זהו שווי הדירה המעודכן.

הפער בין דירת מחיר מטרה לשווי דירה מעודכן צריך להיות נמוך מ-500 אלף ש"ח.

במקרה שלנו מתקבל פער של 468 אלף ש"ח. זה עומד בגבולות ההנחה המותרת. ולכן מחיר הדירה במחיר מטרה ישאר 1.6 מיליון ש"ח.

לעומת זאת, אם גובה ההנחה תהא גבוהה מ-500 אלף ש"ח. ההפרש יתווסף למחיר המטרה.

בדוגמא שלנו, במידה ושיעור ההצמדה יעלה ל– 10.3%, כפי שצפוי להיות, שווי הדירה המעודכן יהיה 2.206 מיליון ש"ח. הפער, במקרה הזה, הינו 606 אלף ש"ח. גבוה ב 106 אלף ש"ח מההנחה המותרת.

סכום זה יתווסף לשווי דירת מחיר מטרה והרוכשים יצטרכו לשלם 1.7 מיליון במקום 1.6 מיליון ש"ח.

ביקשנו לערוך תחקיר האם לאור השינויים בשווי השוק בשנתיים וחצי האחרונות ושאר המשתנים בתחשיב, נוצרה הטייה שנותנת מעבר ל20% הנחה? מה היקף ההטייה? והאם ניתן לזהות מגמות של הבדלים לפי חתכי אזורים?

בדקנו לעומק ועל בסיס מסד נתונים רחב ועדכני את מחירי הדירות לעומת שווי הדירות ב7 ערים שונות, בפריסה מהדרום ועד הצפון. הקפדנו שיהיה ייצוג הולם לערי ביקוש חזקים לצד ערי פריפריה.

השמאי מקרקעין שלום שטיינברג ונופר מור בדקו הבדלי המחיר ושיעור ההנחה בשווי, וסקרו לצורך כך פרויקטים שונים ברחבי הארץ כדי לבחון את הפער המתקבל בין שווי דירות המשווקות במחיר מטרה לבין שווי דירות בשוק החופשי.

הסקירה נערכה בערים חיפה, כרמיאל, פתח תקווה, ראשון לציון, אשדוד ואילת.

להלן תוצאות התחקיר:

אם כך, 2 פרמטרים מרכזיים משפיעים על "כדאיות הרכישה": הראשון, העובדה שמחירי הדירות בתנאי המכרז הינם נכונים לשנת 2020 יוצר הטיות בהיקף ובשיעור ההנחה ביחס לשווי שוק בין אזורים שונים.

השני, שיעור ההצמדה שעומד היום על 3.4% הינו פרמטר משמעותי בגובה ההנחה. במרכז המעודכן של רשות מקרקעי ישראל למרץ 2023 שיעור ההצמדה עולה ל-10.3%, נתון אשר מקטין את גובה ההנחה.

המסקנות העולות מהתחקיר:

1. ככלל ניתן לראות כי בכל הפרוייקטים ברחבי הארץ שיעור ההנחה המגולם במחיר הסופי של הדירות, הינן יותר מ20%.

2. נמצא כי הפער בין שווי שוק ריאלי נכון להיום לבין המחירים שישלמו הקונים נעים בין 22% עד 40% מתחת לשווי הנכסים בשוק החופשי. מה שאומר שיש 'עסקאות מציאה' יוצאות מן הכלל בהגרלה הנוכחית.

3. ניתן לראות כי בערי הביקוש במרכז הארץ שיעור ההנחה גבוה יותר מאשר בערי הפריפריה, אם כי גם בערי הפריפריה ההנחות משמעותיות מאוד כפי שניתן לראות באילת ובכרמיאל.

4. כשאתם שוקלים לאיזה הגרלה להיכנס מומלץ מאוד להתייעץ עם שמאי מקרקעין או אנשי יועצי נדל"ן מומחים כדי לבדוק חלופות ולקבל את ההחלטה הטובה ביותר עבורכם.