יוקר המחיה בישראל הוביל רבים מבעלי המשכנתאות להתקשות לעמוד בתשלומי המשכנתא במועד. מסתבר שהמשבר מתפתח לאחרונה גם בארה"ב ומסיבות אחרות. אירועי הטבע של סופות ומשברים סביבתיים הובילו להתייקרות משמעותית ברכיב הביטוח של המשכנתא עד כדי שלעיתים הביטוח עולה יותר מההחזר החודשי של ההלוואה עצמה.
בעלי נכסים בארה"ב מתמודדים עם עלייה דרמטית בהוצאות הקבועות על נכסיהם. חברות הביטוח העלו משמעותית את התעריפים בעקבות הפסדים מאסונות טבע ועלויות תיקון גבוהות, בעוד עליית ערך הבתים הובילה לגידול במסי הנדל"ן.
לפי נתוני Intercontinental Exchange, שפורסמו הבוקר בעיתון הוול סטריט' ג'ורנל, בספטמבר 2024, כ-32% מהתשלום החודשי הממוצע על משכנתא הופנה לתשלומי מסים וביטוח – השיעור הגבוה ביותר מאז תחילת המעקב ב-2014. במספר אזורים מטרופוליניים, כמו מיאמי וניו אורלינס, יותר מרבע מבעלי המשכנתאות מוציאים מעל 50% מתשלום המשכנתא החודשי על מסים וביטוח.
המצב מחריף את משבר הדיור הקיים, שכבר מושפע משיעורי ריבית גבוהים ומחירי נדל"ן שיא. בעוד שריבית המשכנתאות עשויה להשתנות, אין סימנים להתמתנות בעליית המסים ועלויות הביטוח.
הנפגעים העיקריים הם בעלי בתים מבוגרים עם הכנסה קבועה, שתכננו את פרישתם מבלי לקחת בחשבון עליות כה משמעותיות בהוצאות. העיתון האמריקני מביא כדוגמה את סיפורה של משפחה טיפוסית מניו אורלינס שגילתה לאחרונה כי תשלומי המסים והביטוח שלה זינקו מ-725 דולר ל-2,448 דולר בחודש – סכום הגבוה מתשלום המשכנתא עצמו.
המצב אף מוביל לעלייה בפיגורים בתשלומי משכנתאות. מחקר של אוניברסיטאות NYU ו-Rice מצא כי העלייה בפרמיות הביטוח בין אמצע 2022 לאמצע 2023 הובילה ל-149,000 מקרים נוספים של פיגור בתשלומי משכנתאות.
חלק מבעלי הבתים, במיוחד באזורים בהם העלויות זינקו, בוחרים לוותר על ביטוח הבית – החלטה מסוכנת שעלולה להתברר כיקרה במקרה של נזק. על פי הדיווח של הוול סטריט ג'ורנל, במיאמי, למשל, שיעור בעלי הבתים ללא ביטוח עלה מ-14.5% ב-2021 ל-21.2% ב-2023.
מומחים מעריכים כי המשך העלייה בעלויות עלול להוביל לירידת מחירי הנדל"ן באזורים מסוימים, שכן קונים פוטנציאליים יצטרכו להקצות חלק גדול יותר מתקציבם להוצאות השוטפות במקום לתשלומי המשכנתא עצמה.
נזכיר כי בשנת 2008 התרחש משבר כלכלי חריף בארה"ב שהשפיע על העולם כולו. משבר הסאב-פריים בשוק המשכנתאות האמריקני נגרם בעיקר מהענקת משכנתאות בסיכון גבוה לבעלי יכולת החזר נמוכה. במקביל עליית מחירי הנדל"ן והעדר פיקוח מספק על המשכנתאות הובילו לפיצוץ הבועה עם תחילתם של רבים מנוטלי המשכנתאות לעמוד בתשלומים.
הדיווח של הוול סטריט ג'ורנל על התייקרות רכיב הביטוח והמסים במשכנתאות מצביע על מספר מגמות מדאיגות:
א. עלייה בשיעור הפיגורים בתשלומי משכנתאות בעקבות העלייה בעלויות הביטוח.
ב. בעלי בתים שנאלצים לוותר על ביטוח דירה מתוך אילוץ כלכלי.
ג. קושי של רוכשים פוטנציאליים להיכנס לשוק הדיור בגלל העלויות הגבוהות.
בשונה ממשבר הסאב-פריים, הפעם עליית המחירים נובעת מהתקיירות ועלייה בהוצאות התפעול השוטפות של הבית (מיסים וביטוח). ייתכן ובקרוב נוכל לראות האטה מסוימת בעליית המחירים של הנדל"ן בארה"ב ואולי אף תתיכן הוזלה מסוימת.
חשוב להדגיש כי לאחר משבר הענק בשנת 2008 הופקו לקחים ושוק הבנקאות בארה"ב שמרני וקפדני בהרבה ממה שהיה לפני הקריסה של הבנקים. הליכי אישור המשכנתא עברו שינוי ורגולציה והפיקוח על יכולת ההחזר גדלה בצורה משמעותית.
