בשנים האחרונות גברה הנטייה להשקיע בקרקעות, והדבר נובע משני גורמים מרכזיים: מחירי הדירות הרקיעו שחקים, מה שהפך את שוק הדיור לקשה יותר לכניסה עבור רבים, ולכן חיפשו הישראלים אלטרנטיבות בתחום הנדל"ן, שנתפס (ובצדק) כהשקעה יציבה יחסית. במקביל, חסמים שבעבר הגבילו את הגישה לשוק הקרקעות התרופפו משמעותית, והמשקיעים חדי-העין זיהו זאת. ובכל זאת, רבים עדיין חוששים מהשקעה בקרקעות על ידי רכישת קרקע לבנייה. הגיע הזמן לבחון מה עומד מאחורי החשש הזה – והאם הוא באמת מוצדק.
קרקע להשקעה
לנצל את מלוא הפוטנציאל
משקיעים רבים שבוחרים להשקיע בקרקעות מעדיפים לנצל את מלוא הפוטנציאל שלהן – לבנות עליהן לפני מכירתן. הסיבה לכך ברורה: תהליך הבנייה משביח משמעותית את ערך הקרקע, מה שהופך את ההשקעה לרווחית הרבה יותר.
עם זאת, הדרך להפשרת קרקע אינה פשוטה, והיא כרוכה באתגרים בירוקרטיים רבים. פעמים רבות אין ודאות מוחלטת לגבי מועד קבלת האישורים הסופיים לבנייה, מה שיוצר חששות בקרב משקיעים פוטנציאליים, גם לנוכח המחירים הנוחים יותר של קרקעות לא מופשרות. אך מה שלא כולם יודעים הוא שיש דרך לצמצם את אי הוודאות – מחקר נכון מאפשר לזהות, בסבירות גבוהה, אילו קרקעות עתידות להיות מופשרות לבנייה בעתיד הקרוב.
לכן, אם אתם מתכננים לרכוש קרקע לבנייה בכדי להשקיע בה, חשוב שתכירו את המושגים הבסיסיים בתחום. קרקע שמוגדרת כ'חקלאית' היא קרקע שאינה זמינה עדיין לבנייה, כלומר עדיין לא השלימה את תהליך ההפשרה התכנוני. עם זאת, לא כל קרקע חקלאית נמצאת באותו שלב: חלקן רחוקות מאוד מהפשרה, בעוד שאחרות כבר מתוכננות לבנייה וממתינות לאישורים האחרונים.
כאן טמון סוד ההשקעה הנכונה – לדעת לזהות קרקע לבנייה שנמצאת בשלבים מתקדמים של תהליך ההפשרה. קרקעות מסוימות כלולות כבר בתוכניות בנייה מאושרות, אך עדיין אינן זמינות לבנייה בפועל. ההבדל בין השלבים הללו עשוי להיות קטן, וכאן בדיוק טמון חלון ההזדמנויות לרכישה חכמה.
אולי אתם תוהים מדוע לא פשוט להשקיע בקרקע שכבר זמינה לבנייה? הסיבה היא שמרגע שהקרקע מופשרת, מחירה קופץ משמעותית. לכן, האסטרטגיה המנצחת היא לרכוש קרקע רגע לפני אישורה הסופי, וכך ליהנות מהעלייה הצפויה בערכה. כל זה מתאפשר באמצעות מחקר מעמיק ושאילת השאלות הנכונות לפני ביצוע ההשקעה.
השאלות החשובות באמת
מציאת קרקע עם פוטנציאל גבוה להשבחה היא אתגר לא פשוט, ולכן משקיעים פרטיים רבים פונים למומחים בתחום שיסייעו להם באיתור עסקאות משתלמות. עם זאת, לפני שאתם מתחייבים וחותמים על מסמכים, חשוב לוודא שהקרקע הספציפית אכן מתאימה להשקעה שלכם.
אל תשאלו רק אם מדובר בקרקע חקלאית – הרי זה בדיוק סוג הקרקע שאתם מחפשים. השאלות החשובות באמת הן: מה הסטטוס התכנוני של הקרקע? אילו תוכניות חלות עליה? כמה זמן צפוי להימשך ההליך התכנוני? ואילו שלבים נותרו עד שהקרקע תהיה זמינה לבנייה? תשובות לשאלות אלו יספקו לכם תמונת מצב ברורה ויאפשרו לקבל החלטה מושכלת.
כאשר קרקע מאושרת לבנייה, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מכינה תכנית מפורטת, שהיא הבסיס להוצאת היתרי בנייה. תוכנית זו כוללת פירוט מלא של תכנון הקרקע: מיקום המבנים וסוגיהם, מערך הכבישים והמדרכות, הנחת תשתיות כגון מים וניקוז, ועוד.
בנוסף, בשלב זה מתבצע הליך איחוד וחלוקה, שקובע את חלוקת הזכויות בקרקע בין בעלי הקרקעות. זהו הרגע הקריטי בו הקרקע מקבלת את ערכה הממשי, מה שמוביל לעלייה משמעותית בשווי שלה – וזו בדיוק הנקודה שבה משקיעים נהנים מההשבחה שביצעו.
להשקיע בצורה מושכלת
חשוב לציין כי רוב הקרקעות בישראל נמצאות בבעלות המדינה, כלומר בעלי הקרקע בפועל אינם מחזיקים בה באופן מוחלט אלא חוכרים אותה לתקופות ממושכות. עם זאת, קיימות גם קרקעות פרטיות, הנמצאות בבעלות מלאה של אנשים פרטיים או חברות נדל " ן, המשווקות חלקים מהן למשקיעים.
למרות הפוטנציאל הכלכלי הגבוה, רבים מהמשקיעים בנדל"ן עדיין מהססים להיכנס לשוק הקרקעות, בשל החשש שהקרקע בה ישקיעו לעולם לא תופשר לבנייה. זהו חשש לגיטימי, אך ניתן להתמודד איתו באמצעות תהליך קבלת החלטות מושכל.
המפתח הוא לשאול את השאלות הנכונות עוד לפני שרוכשים קרקע לבנייה: מה הסטטוס התכנוני של הקרקע? אילו תוכניות חלות עליה? מהו צפי ההפשרה? כמו כן, בחירת חברה יזמית מנוסה ואמינה יכולה לעשות את ההבדל. השקעה מושכלת, המגובה במחקר מקיף ובליווי אנשי מקצוע, עשויה לשפר משמעותית את הסיכויים להשקעה מניבה בשוק הקרקעות.
אחד הרעיונות שהפכו את הקרקעות לפופולריות הוא רעיון מכירה לפי יחידה ולא לפי מטר,
כך אתה קונה בעצם את הפוטנציאל ולא את האדמה.
יש כאלה שקוראים לזה זכות לדירה .
במקרה כזה חייב לבדוק מה נוסח הסכם השיתוף.