בין העיר העשירה לעיר הענייה: 3 חידות ותשובה אחת / עו"ד נתן רוזנבלט

אפתח ב-3 נתונים שלא ידעתם על מודיעין עילית, עיר מגוריי, וזה די נכון גם לבית שמש/אלעד/ביתר וכו':

1) עפ"י נתונים רשמיים, היישוב עם ההכנסות הגבוהות ביותר לשכירים, הוא כפר אורנים, הצמוד למודיעין עילית, היישוב עם ההכנסה הנמוכה ביותר לנפש, הוא מודיעין עילית (פחות מכל הערבים) הצמוד לכפר אורנים, למרות זאת, מחיר קוטג' בכפר אורנים (אין דירות רגילות בכפר אורנים) הוא נמוך מאשר קוטג' זהה בעיר החרדית הצמודה!

2) למרות שהמחיר לקניית דירה בעיר הוא בשמיים וכבר מתחיל להתקרב ל-2 מיליון לדירת 3 חדרים, הרי שמחירי השכירות נמוכים ביותר, עד 1800 ש"ח לדירה קטנה (מה שקוראים בטעות יחידה, בעפולה וירוחם החרדים גרים בדירות 55 מטר וקוראים לזה 3 חדרים) ויש היצע רב של דירות כאלו, ריקות וממתינות לשוכרים.

3) מספר הדירות בעיר השייכות למשקיעים הוא עצום ביחס לערים אחרות, עשרות אחוזים מהדירות בעיר שייכות לאנשים שיש להם עוד דירה, וזאת למרות העניות כביכול של מודיעין עילית (מקום אחרון בארץ בבעלי רכב למשל, בבניין שלי 30 דיירים [כולל הנורבגים על הגג ומהצד] וסה"כ 2 רכבים, החנייה הענקית והריקה משמשת למכירה השבועית).

כיצד מסתדרים כל הנתונים הללו ביחד? איך ייתכן שבעיר הענייה ביותר יש הכי הרבה משקיעי נדל"ן יחסית, ואיך תסבירו את העובדה כי מחירי הנדל"ן של העיר הענייה ביותר יקרים יותר מהיישוב הצמוד בעל האוכלוסיה העשירה ביותר, אם יש כזו מצוקת דיור שהמחירים עולים לשמיים איך ייתכן שהשכירות מתקרבת לאדמה וכל כך הרבה דירות עומדות ריקות?

3 שאלות, 3 תופעות מוזרות, ותשובה אחת, פשוטה ביותר,

במילה אחת: משכנתאות.

הציבור שלנו הפסיק לרכוש דירות מכספי חסכונות או ירושות או אפילו הלוואות מגמ"חים, אלא עברנו לרכישות מבוססות משכנתאות, וזאת בניגוד למה שהיה מקובל בעבר. אנחנו היום יודעים 'לקמבן' את הבנקים ולהוציא מהם את המקסימום, הן בריביות טובות, ובעיקר בהקטנת ההון העצמי עד המינימום החוקי, ואז נותנים עוד קווץ' קטן ומקבלים הלוואה משלימה מהבנק על עוד חלק מההון העצמי, כך אנחנו צריכים להביא לעסקה את אותם 400,000 ש"ח שנהגנו להביא לפני המון המון שנים (חמש ליתר דיוק) כשהדירה עלתה 800,000 ש"ח, ההון שלנו נותר אותו הון, רק המשכנתא היא זו שהכפילה ושילשה את עצמה.

ולכן המחירים עולים ועולים, כי אנחנו לא "מרגישים" את התשלום, אלא מקסימום עוד קצת לחץ על הבנק והכסף בדרך. ולכן הדירות נמכרות במחירים כאלו למרות שהן לא באמת שוות את זה, ולמרות שאפשר לשכור כאן דירת 60 מטר באלפיים ומשהו, (מתוכן ניתן לקבל בסיוע בשכר דירה) אנחנו נעדיף לקחת את המשכנתא "שהרי עדיף שהכסף לא ילך לפח אלא למשכנתא", וכך לוקחים על עצמינו עוד ועוד החזרים חודשיים, ואם בעבר הרחוק (חמש שנים כאמור) התשלום החודשי היה אלפיים ש"ח היום זה שבעת אלפים ש"ח.

וכאן הסכנה! משום שבכפר האורנים התושבים מרוויחים בדרך כלל כמה עשרות אלפי ש"ח, הריבית עולה או יורדת הם לא ירגישו את זה, אבל אצלינו זה הולך למסלול התרסקות. גם היום המצב קשה – גם עובדי הייטק הבודדים ביותר שמרוויחים 15,000 ₪ נטו לא יכולים לפרגן לעצמם שמחצית מהסכום ילך למשכנתא, וזו רק ההתחלה.

כי משהו קורה בשוק, ריבית הפריים שכבר לא עלתה שנים, עלתה בחדות ל-0.35% באפריל האחרון וגם המדד עלה בכמעט אחוז שלם, זה נורא פעמיים, גם בגלל שצריך מעכשיו להחזיר עוד כמה מאות שקלים וזה קשה, וגם ובעיקר כי זה מראה לדעתי על מגמה. היום (23/5/22) צפוי בנק ישראל לדווח על שערי הריבית, אם ובהנחה שתהיה עוד עלייה קטנה, זו כבר מגמה, שאומרת כי בתוך תקופה קצרה המשכנתא הזאת תתייקר למימדים שהקונים כבר יתקשו לנשום.

אם נוסיף לכך את הצפי שלנו לירידת מחירי הדירות (מה שקרה לשכירות יקרה לדעתי גם לרכישות) והצפי לעליית מחירי הצריכה, המשכורות דווקא לא צפויות לעלות בקרוב, מדברים אפילו על דיאטה מסוימת והערכה כי ההיי טק יחזור למימדים טבעיים, המסקנה היא, כי כעת זה הזמן להירגע ולא לרכוש דירה, זה נעשה קשה עד בלתי אפשרי.

יועצי המשכנתאות הם אנשים מבורכים העושים מלאכתם נאמנה, המקצוענים שביניהם יכולים להפוך אדום לירוק וקיר אטום לכספומט, אך טרם פגשתי יועץ אחד, אחד, שגם יעזור לי אחר כך להחזיר מידי חודש את המשכנתא. לכן כדאי עכשיו לנוח ולחשב מסלול מחדש.

ההמלצה הזו היא למשקיעים ולקונים "רגילים", אם יש לכם אפשרות להוציא תעודת זכאות, אז בכלל אין לכם מה לחפש היום בשוק. רק שוטה יוותר על ההגרלות המצוינות העומדות לצאת בעוד חודש וחצי, יש שם מלאי גדול של דירות באלעד ובית שמש, צריך  לשבת ולהמתין: או שתזכו בעז"ה בדירה מצוינת או שבעז"ה המחירים של הדירות יירדו – המוקדם מבניהם.