המלחמה והנדל"ן – שאלות משפטיות / עו"ד נתן רוזנבלט

למרות הקושי והכאב, החיים צריכים להמשיך. אנשים צריכים דירות, אנשים צריכים להשקיע ואנשים אחרים צריכים למכור. הנקמה האמיתית היא בהמשך בניית הארץ: על כל קרבן עוד בניין ועל כל שבוי – ישוב. ולמלחמה הזו תהיינה השלכות על כל העוסקים בנדל"ן: מקונים ומוכרים, שוכרים ומשכירים, ועד קבלנים ומשקיעים.

אנסה לגעת בנקודות המשפטיות הייחודיות לתקופה כזו, ובעניין הזה צריך לחלק בין סוגים שונים של אנשים: אלו שחושבים לקנות או למכור ורוצים לדעת מה הם צריכים לשים לב, אלו שכבר קנו או מכרו ופתאום מבינים שהם או הצד השני לא יוכלו לעמוד בהסכם לאור המלחמה, ואלו שמושקעים בדרום בדירות שעומדות ריקות ושואלים את עצמם מה עושים. שאלות שונות, תשובות שונות.

כולנו מכירים את הסעיף המפורסם בכל חוזי הנדל"ן, שאם יחול "כח עליון" הרי שהחוזה, או לפחות בכל הנוגע למועדים וכדומה, בטל (בסוגריים: אני הייתי משנה את הניסוח, אנו מאמינים שהוא לבדו עושה ויעשה והכל זה כח עליון, לא רק אירועים מיוחדים).

מקורו של הסעיף הזה הוא בסעיף מפורסם בחוק החוזים (תרופות). סעיף 18 לחוק קובע (בשפה חופשית), כי חוזה שאי אפשר לקיימו בשל נסיבות שלא יכלו לצפותן מראש, בטל. לזה קוראים בחוזים "כח עליון".

החוק מעמיד שלושה תנאים מצטברים כדי שנוכל לבטל חוק מחמת כח עליון כזה:

א) הוא לא היה צפוי ולא ניתן לצפותו.
ב) הוא בלתי ניתן למניעה.
ג) הוא קשור למניעת קיום החוזה (שיהיה ברור: המלחמה אינה תירוץ לכל הפרת חוזה).

השאלה העיקרית שנותרה היא: האם מלחמה היא כח עליון?

השכל הבריא אומר שמלחמה היא בוודאי כח עליון ובלתי צפוי, כך אני חושב וכנראה גם הקוראים. אבל תופתעו לשמוע שבית המשפט העליון סבור אחרת. בשורה של פסקי דין קבע ביהמ"ש, כי מלחמה במדינה למודת מלחמות הוא אירוע צפוי והיה על הצדדים לחשוב עליו…

קחו למשל את פסה"ד של השופט לנדוי בערעור אזרחי 865/75 לופז נ' שושני, בין השותפים לופז ושושני נכרת חוזה מסוים למכירת מניות, אלא שמר לופז לא יכל לקיימו מסיבה טכנית: מלחמה פתאומית פרצה ביום הכיפורים ומר לופז נפל בה.

ביהמ"ש העליון פסק כי ההסכם צריך להתקיים וכי – שימו לב לשטיקל מוסר – מוות, גם של אדם צעיר ובריא במצב גיוס, אינו אירוע בלתי צפוי. והעניין הטכני? זה, אומר ביהמ"ש, לא מעכב, היורשים יקיימו את ההסכם (אגב, בזה הם צודקים, כבר ארע, גם אצלי, שבין החתימה לקיום – אחד הצדדים פרש למנוחה עד ביאג"צ, והחוזה התקיים הלאה ע"י היורשים, בין אם רצו ובין אם לאו).

מצד שני ברור, כי גם מי שחושב תמיד על מלחמות וסבור כי הן צפויות, לא חושב שמלחמה זו הייתה יכולה להיות צפויה (בעיניים של אדם סביר, לגבי כוחות הביטחון יש להמתין כמה שנים למסקנות וועדת החקירה הממלכתית שוודאי תקום בשש אחרי המלחמה).

אז מה יפסוק ביהמ"ש במקרה דנן? לעניות דעתי כלל לא בטוח שיפסוק באופן גורף לכאן או לכאן.

קחו לדוגמה, אירוע שהזקנים שבינינו עוד זוכרים אותו, מדובר בפרוץ מגיפת הקורונה, מדובר בוודאי באירוע בלתי צפוי, שאיש לא יכל למנוע או לצפות (מלבד כמה מדענים בסין אולי). עד לרגע זה, למרות שחלפו כבר שנים ואין ספור תיקים ממתינים להכרעה הזו, טרם ניתנה הכרעה ברורה וחד משמעית ע"י ביהמ"ש העליון.

והשאלה הנשאלת, איך ייתכן שאותו בג"ץ, אשר שש תמיד אלי קרב ויודע לקבוע את רמת הסבירות של החלטת שר פלוני, והשבוע הגדיל ראש כאשר התערב לצה"ל תוך כדי לחימה, פתאום כשזה מגיע לתפקידו האמתי שהוא הכרעה בסכסוכים אזרחיים, אין לו דעה?

הסיבה: החוק הזה נוגד את הכלל הידוע שהשופטים אוהבים, ואוהבים לצטטו בלטינית: "PACTA SUNT SERVANDA" – הסכמים צריך – לכבד ולא משנה מה קורה. מזכיר קצת את פרשת השבוע בה אנחנו קוראים על מדינה, עם מערכת משפט, שבה החוק היה מעל האנושיות.

בקיצור: פשוט זה לא הולך להיות.

אך עקב הכאוס הגדול נראה כי מה שיקרה עוד לפני ביהמ"ש זה הכנסת, אשר כבר התחילה בהליך חקיקה מזורז של הוראת שעה ספציפית עם התייחסות לבעיות העיקריות שהתעוררו בגין המלחמה. כמובן שהחוק לא אמור לכסות את כל החורים שנוצרו, אבל הוא בהחלט ייתן כיוון לבתי המשפט (אלו שמעניין אותם בכלל מה חושב המחוקק).

אז למעשה, איפה זה תופס אותנו?

כל אחד במצב שלו, וננסה לפרט כמה דוגמאות:

א) אם אתה בעל נכס והשוכר מנסה להתחמק מתשלום (כמו המקרה בחיפה שהשוכרת חטופה בעזה ובעל הבית דורש את כספו מהשותפה, ואגב מבחינה משפטית הוא צודק), או שאתה השוכר ולא יכול לשלם כי פוטרת נגיד מעבודתך כמלצר או גויסת למילואים. בכל המקרים הללו פשוט תמתין, נראה איך יתבהרו העניינים, אין לך ממילא הרבה מה לעשות בעניין.

רוב הסיכויים כי הפעם ביהמ"ש יקבל באופן גורף את הקביעה כי המלחמה הזו הינה יוצאת דופן ומשדדת מערכות, אך זה לא בטוח. לכן, אם אין צורך לקבל החלטות, מומלץ פשוט להמתין.

ב) אם קנית דירה ואתה לא יכול לעמוד בתשלומים כי הבנק סגור או פועל על חצי בטרייה. אותו כנ"ל אם הקבלן שלך לא יכול לעמוד בזמנים ופתאום לא רוצה לשלם שכירות בתירוץ של כח עליון, או שאתה בעצמך קבלן (יש קבלנים שקוראים את הטור בקביעות – לפחות על אחד מהם אני יודע בוודאות) לכל אלו התשובה כנ"ל: המתינו.

ג) אבל דבר אחד ברור וזה מטרת הטור, כי זה עלול לעלות במאות אלפים: אם אתה קונה או מוכר עכשיו דירה או כל חוזה אחר שתחתום עכשיו, אתה חייב להתייחס ברצינות לכל תרחיש אפשרי ב ח ו ז ה, קח עו"ד מומחה לחוזים שינסה להכניס לחוזה כל אפשרות הזויה.

מדובר בעניין קריטי, שכן כפי שראינו לעיל, אחד התנאים לקיום כח עליון הינו שהוא לא היה צפוי, אם אתה חותם כעת על חוזה בלי להתייחס למלחמה שאתה כבר יודע עליה – ייקשה עליך בהמשך לטעון בקשר למלחמה.

רק הערה אחת: כל האמור הוא רק לפי החוק, ההלכה היא שונה לחלוטין ומתחשבת הרבה יותר בנסיבות. טוב, התורה ניתנה בלשון הקודש ולא בלטינית.

הקב"ה ימלא לשוננו רינה, ואחר כך ישיב שופטינו כבראשונה, אז יקרא לך עיר הצדק קריה נאמנה.