מבצע: חמישים אלף "בלבד" למטר / טור

השוק החרדי רווי בהצעות להשקעה, ויש גם המון משקיעים מכלום ושום דבר, החל מעסקאות 10/90 (עשר אחוז מרוויחים תשעים מפסידים) ועד לרכישת קרקעות על הירח במחיר של פריים לוקיישן, זה לעומת זה עשה הקב"ה שיהיו לנו גם מתריעים בשער כדוגמת איצ'ה דזיאלובסקי, יענקי רייניץ ודומיהם, ברוך שמסר עולמו לשומרים.

מקובל לחשוב ולהגיד שרק אצלנו כולם תמימים ואפשר למכור לנו חתול במחיר שק, אך בירור קצר מעלה כי אנחנו שפויים בהחלט ביחס למה שקורה בצד השני של הכביש, שם החבר'ה מהמרים הרבה יותר ובכסף אמיתי (העוקצים הגדולים נעשים בד"כ באמצעות טלפונים חכמים), אז הפעם אנחנו עם צרות של אחרים, תמיד נוח יותר לכתוב על צבע הדשא של השכן מאשר להיכנס לפינה של משמעות האפשרות למינוי הרב אייכלר כשר השיכון לשבוע וחצי.

כל מי שעובר בנתיבי איילון בשבועיים האחרונים נתקל בשלטים בגודל של גורד שחקים עם משפט אחד בסגנון "הנחה 35% לא תקנה?" ומספר טלפון קצר, התקשרתי.

מדובר בחברת גינדי שנחשבת בין הטובות במשק (אם כי אין בכך שום ראיה, גם חברת חנן מור ז"ל הייתה בשורה הראשונה עד לפני כמה חודשים), והם בונים מגדלי ענק במחיר מבצע של – תחזיקו חזק – חמישים אלף למטר!

אני תמה באזני הנציג: לזה אתם קוראים הנחה של 35%?

הכל יחסי כידוע, הוא עונה, תבדוק אצל השכנים, בדקתי והוא צודק חלקית, במגדלים מסביב מדברים על שמונים אלף למטר, ובמקרים מסויימים אף מאה אלף למטר אחד בודד! זה מה משלמים על דירה עם נוף מלא לים כדי ליהנות כל יום מהתענוג של סגירת כל התריסים מהצהריים על מנת שלא להסתנוור משמש הים.

מדובר באחד המכרזים המוצלחים ביותר בשנים האחרונות. כידוע, פינתה המדינה את שדה התעופה שדה דב, אשר שכן למרגלות חופי הים התיכון, וכך התפנה מגרש ענק במיקום הטוב ביותר בתל אביב (כמובן, מה שהם מחשיבים טוב הוא ההיפך הגמור בעייננו), נערכו מספר מכרזים על קרקע לכאלפיים וחמש מאות דירות, בלי אף דירה להגרלות (מלבד כמה מאות דירות בזול ביוזמת "דירה להשכיר" עם היו"ר הבלתי נלאה ידידי חיים פרוימוביץ הויז'ניצאי והשבוע הצטרף כמנכ"ל חיים נוסבוים מחסידי גור – כשיש שר שיכון יש תוצאות), והמחירים שהציעו הזוכים היו מרשימים. הבה נצלול אליהם לדקה, כדי להבין את מכלול העסקה המדוברת ביותר במדינה.

ניקח לדוגמה את המתחם המדובר של גינדי, המגרש הקטן של 82 דירות, מחיר הזכייה היה 300 מיליון (עדיף כך מאשר המון אפסים מבלבלים), חשבון פשוט מעלה שמחיר כל דירה הוא 3.5 מיליון וזה עוד לפני הטרקטור הראשון, אלא רק עבור המגרש!

נו, כשבונים במחירים כאלו אי אפשר לבנות בסטנדרטים של בני ברק, אלא מדובר גם במחירי בנייה גבוהים בהרבה ממה שתיארנו כאן בשבוע שעבר, כך שאנחנו מדברים על מחיר של 5 מיליון עלות לקבלן כולל רווח מינימלי לתפעול העסק, כאשר אם נחלק אותו למאה מטר ברוטו אנחנו מגיעים למחיר של 49 אלף למטר כפי שהם מציעים.

הו, אז עכשיו אנחנו מבינים למה השכנים לוקחים מאה אלף למטר, אבל יש לנו כעת שאלה הפוכה: אם עולה לקבלן 50 אלף למטר איך הוא מוכר באותו מחיר?

התשובה היא: תזרים המזומנים, הקבלן נדרש לשלם כבר בשבועות הקרובים סכום של חמישים מיליון, גם אם נניח שהבנק מלווה לו את זה בקלות (לא בטוח) הרי שהריבית כאן – בהנחה שהבנייה תיקח שבע שנים (ושלא יספרו לכם סיפורים על קרקעות שזכו בהם אתמול ומחר כבר מוסרים מפתחות, זה הזמן שלוקח פרויקט חילוני מסוג זה) – היא גבוהה כמעט כמו הבניין עצמו, ולכן עדיף לפעמים לקבלן למכור בזול מאשר להמתין.

האם לקפוץ ולקנות?

איני מאמין שבין עשרת הקוראים יש מישהו שמתכנן לגור במקום כזה גם אם יתנו לו מיליון ₪ לכל חדרון, קל וחומר כשדורשים ממנו סכומים כאלו.

הכוונה בטור הזה לא הייתה להציע הצעה מעשית לרכישה, אלא קודם כל מחויבות לכתוב כל שבוע נושא חדש, וזה קשה אחרי שבע שנים שהם שלוש מאות שבועות, וגם ובעיקר להכניס את הקורא היקר לנושא ולפתוח לו צוהר להבנת התחום המרתק, ולאו דווקא הצעה לרכישה.

ואם בכל זאת ישאלני הקורא האם כדאית העסקה להשקעה – איני יודע מה לענות לו, מדובר בסכומים גבוהים מאוד כך שגם אם יש הנחה של 20/80 עדיין מדובר במיליון ש"ח ששמים עכשיו ורואים רק עוד שבע שנים, מס הרכישה הוא מאות אלפים (גם במקרה של דירה יחידה) כך שההפרש צריך להיות ממש משמעותי כדי להרוויח, בהחלט ייתכן שמי שישקיע שם עכשיו ישמח מאוד, בדיוק כמו שייתכן ההיפך הגמור, הימורים ונבואות אינם התחום שלי אלא נדל"ן, כך שבאותה מידה במקום לשלם על ייעוץ אפשר להחליט על פי "אן-דן-דינו" (שיטה מוכחת להכרעת ספקות בעסקים, תשאלו את ילדכם, הם יסבירו לכם את הכוונה).

אך אם החלטתם להשקיע שם, עדיף לבדוק היטיב מה מוכרים לכם, לא די בכך שהבניין יהיה במרחק הליכה מהים, היוקרה אצל אחינו התועים נמדדת בשאלה אחת עיקרית: האם הדירה רואה ים ועד כמה? ולכן צריך לבדוק היטיב, בעיקר כאשר מדובר בקומות נמוכות שמוכרים לכם דירה עם נוף לים בגדר "סמוך ונראה" ולא דירה שהיא בגדר "סמוך אעפ"י שאינו נראה"…

בהצלחה.