נתן שוורץ, מנכ"ל קבוצת נשר נדל"ן
כולם יודעים שמחירי הנדל"ן בישראל יקרים וממשיכים להתייקר בהתמדה, כאשר רק הקצב משתנה מתקופה לתקופה. אירועים כמו מגפת הקורונה והעלאת הריבית הצליחו לעצור את המגמה לתקופות קצרות בלבד, ולאחריהן המחירים הדביקו את הפער ואף השאירו "עודף".
ברור שיש מחסור חמור בדירות והביקוש עולה על ההיצע פי כמה וכמה. אך לצד זה ישנן לא מעט סיבות "נסתרות" התומכות בהמשך עליית מחירי הנדל"ן, חלקן קבועות וחלקן כרוכות במצב הביטחוני.
להלן עשרת הסיבות המרכזיות וגם פתרון אחד אפשרי לרבבות זוגות הצעירים שחלום הבית הולך ומתרחק מהם כל הזמן.
- פקקים – זמני הנסיעה בכבישי ישראל כפולים מהמקובל במטרופולינים מובילים בעולם. העובדים מבינים היטב את משמעות שריפת הזמן והדלק הלוך וחזור מדי יום, ומעקשים על מגורים קרוב ל'מדינת תל אביב', מה שגורר עליית מחירים במרכז הארץ.
- ארנונה – מודל חישוב הארנונה בישראל מתמרץ רשויות המקומיות להעדיף פרויקטים למסחר ותעסוקה על פני קידום שכונות מגורים ומתמחי פינוי בינוי. שטחי המסחר מספקים ארנונה עסקית גבוהה לרשות ואינם דורשים תשתיות יקרות כמו בנייה למגורים.
- טורקיה – 50% מעלות בניית דירה נובעת מעלות הבטון והברזל הנדרשים לבנייה. הייבוא העיקרי מטורקיה לישראל הינו של מוצרי בנייה, והגבלת המסחר עם טורקיה כבר מייקרת משמעותית את מדד תשומות הבנייה.
- מע"מ – עליית המע"מ בשנת 2025 תוסיף על האינפלציה השנתית הגבוהה גם כך תוספת של אחוז במחיר כל דירה. הדבר ישפיע לא רק על קונים חדשים אלא גם על אלו שכבר קנו דירה ויצטרכו להוסיף אחוז על התשלומים שיועברו החל מתחילת שנת המס הקרובה.
- עובדים – 100,000 עובדים בעלי היתר מיהודה ושומרון "נעלמו" מפרוץ המלחמה ותעשיית הבנייה בישראל פונה לאלטרנטיבות, שהן לרוב יקרות יותר ואיטיות יותר. מדובר בפער של עשרות אחוזים בעלויות, המתגלגלות בסופו של דבר אל הלקוח.
- מילואים – לא מעט אנשי מקצוע חיוניים בענף הבנייה מגויסים לתקופות ארוכות למילואים. גם ציוד מכני כבד ויקר, בעיקר של חברות תשתית גדולות, הועבר לשירות צה"ל בצפון ובדרום, וחסרונו מורגש במאות אתרי בנייה גדולים ברחבי הארץ.
- עלייה – המלחמה משפיעה גם על יהודי התפוצות, החווים עלייה חדה באנטישמיות, בעיקר באירופה ובארה"ב. כתוצאה מכך מתחזקת מגמת העלייה לישראל, מה שמייצר ביקושים נוספים לדירות, במיוחד באזורים המועדפים על העולים.
- ריבית – העלאת הריבית במשק הינו כלי אפקטיבי יחסית במאבק במחירי הדיור. אולם, במצב של מלחמה ואופק כלכלי מעורפל נמנע בנק ישראל מהמשך ייקור הריבית, דבר שמוריד צרכנים רבים מהגדר ומחזיר אותם לשוק הנדל"ן.
- ממ"ד – לא צריך להסביר למה הביקוש לדירות עם ממ"ד זינק פלאים בשנה האחרונה. משפחות רבות שבעבר הסכימו לרכוש דירה ישנה, בלי מרחב דירתי מוגן, היום מתעקשות על דירה חדשה עם ממ"ד תקני, וחלקן אף עוברות דירה מסיבה זו.
- יציבות – העדר תכנית ממשלתית אפקטיבית למלחמה במחירי הדיור מביא משפחות רבות להחלטה לקפוץ לדירה חרף המחירים הגבוהים. הדבר כמובן מתדלק את המשך עלויות המחירים לא רק במרכז הארץ אלא גם בפריפריה הקרובה והרחוקה.
פתרון אפשרי ומתבקש: התחדשות עירונית. לפשט תהליכים, להסיר בירוקרטיות, לזרז אישורים ולהוריד עלויות רגולטוריות. עשרות אלפי בניינים ישנים ונמוכים במרכזי הערים יכולים וצריכים להפוך לרבי קומות חדשים ומתקדמים שיעניקו לזוגות הצעירים סיכוי אמיתי להגיע לקורת גג. כי לכולם מגיע להגשים את חלום הבית בישראל.
מעניין עד להיכן יכול לטפס מחיר דירה עממית בארץ.כל עוד הדיור הפך לפרה חולבת לאוצר המחירים יטפסו עוד ועוד.לכן הממשלות לא עוצרות את עליות המחירים. הבעיה שגם השכירויות עלו ואנשים זקוקים לקורת גג.תוסיפו את יוקר המחיה בכל התחומים ,וכך נעשה קשה יותר ויותר לחיות כאן.
והמשרד תיווך הכי ישר בבני ברק, שחושב ומחייך רק לטובת הלקוחות, ומוכר בכל מחיר, ומשכנע שהמחירים רק יעלו… אם תקנו דרכו דירה בתנאים מעולים שלא יחזרו…. תותים
רוב המקומות של 10/90 או 20/80 המחירים יותר יקרים מדירות חדשות יד 2,
סוף מעשה במחשבה תחילה
כתבה לא מקצועית. נתונים שאינם קשורים למציאות.
עלות הבנייה אינה מושפעת 50 אחוז משווי הבטון והברזל, השלד זה החלק הזול בסיפור שרק כ7 אחוז ממחיר בניה זה הבטון וברזל. לצורך השוואה : מחיר כולל למר בניה עולה 9 אלף שח ומחיר השלד עולה 2700 שח כולל איטום וחיפוי אבן, כך שמתוך מחיר השלד יש נגזרת של 30עד 40 אחוז חומר שחור .
יותר מ50 אחוז מערך הדירה זה מיסים. בניה עולה סהכ 9 אלף שח. דירה בתל אביב עולה למר יותר מ70 אלף שח.