התחזית לקיץ: התייקרות הדירות / עו"ד נתן רוזנבלט

לפני עשוריים עבדתי בחברת בנייה שהייתה אז הגדולה בארץ. המנהל שלנו היה בן אדם לא דתי וזה יצר כמה רגעים מעניינים. אחד מהם היה שהוא התרגל לכך שכל דבר אנחנו מסייגים עם המילים "בלי נדר", בלא שהוא הבין את המשמעות. יום אחד, באסיפת היערכות הוא הכריז במעמד כל העובדים שיש להתכונן לעונת הגשמים, "לפי התחזית ירדו הרבה גשמים, אבל כפי שנתן אומר, זה רק בלי נדר". הוא לא הבין מדוע כל העובדים הדתיים פורצים בצחוק.

אז הרי התחזית, אבל בלי נדר. כלומר ייתכנו שינויים, כי בכל זאת אנחנו בארץ הכי לא צפויה, ובעיתוי הכי לא צפוי. אז שום דבר לא לגמרי צפוי, וכל האמור הוא בכלים הרגילים של עולם כמנהגו נוהג ובתנאי שלום יחסית.

לפני כשנה וחצי צפינו כאן את גל הירידות הגדול שמלווה אותנו ברוך השם למעלה מחצי שנה. גם אז זה היה "בלי נדר" והסתמך על ניתוח פשוט של הנתונים: הצפה של התחלות בנייה, זכיות במכרזים בהיקפים חסרי תקדים, ובעיקר – בכל הנוגע לציבור שלנו – הגרלות ענק אשר גרמו גם למי שלא זכה, להישאר על הגדר ואף לקשור עצמו חזק אליה.

אמנם הייתה גם עליית ריבית דרמטית ומלחמה עוד יותר דרמטית, אך לדעתי הקשר למחירי הדירות הוא לא חד משמעי. טרם פגשתי את הזוג שזכה בדירה ומודיע שהוא מוותר על הדירה, היות שיכל לשלם בקלות משכנתא של 5000 ₪ אך לא מסוגל בשום אופן לשלם 5500 ₪.

עיקר הסיבה לירידה, הרבה הגרלות ומעט קונים.

עכשיו הכל מתהפך: אין הרבה מכרזים, וגם המעט שיש, לא תמיד זוכה לביקושים של קבלנים. מכרזים רבים חוזרים למדינה כלעומת שצצו. קבלנים לא רוצים להתחייב, גם בגלל הריבית הבלתי אפשרית (בזכייה סטנדרטית של מאה מיליון ₪ הוא זורק לפח קרוב למיליון שח לחודש על ריביות והוצאות עקיפות), גם בשל החשש מהיעדר קונים, וגם ובעיקר בשל הפחד מהבלתי נודע: איש אינו יודע מה ילד יום, כמה יעלה מטר בנייה ומה תהיה רמת הביקושים.

וכשאין מספיק מכרזים מוצלחים, אין די דירות להגרלות. ובינתיים עוד ועוד מתחתנים ואין להם דירות. לאט לאט הקרח נשבר ואנשים מתחילים לרכוש דירות בפרויקטים שונים או ביד שנייה.

גם הפרסום המאסיבי עושה את שלו. בציבור שמאמין לכל מילה שכתובה בעיתון, מודעת עמוד צבעונית שמספרת שראש ישיבה פלוני תומך בפרוייקט מסוים, נתפסת כקול קורא מטעם מרנן ורבנן, כמעט כמו חובת ההצבעה בבחירות השונות. מודעות מספרות על כך שנמכרו כבר רוב הדירות (15% ליתר דיוק) ונותרו דירות בודדות (85%) גורמת לכולם לרוץ לקנות.

לא שזה מומלץ, ממש ממש לא תמיד (לפעמים כן). אין ספור אברכים שנמאס להם להמתין והם רכשו דירה כלשהי, זכו בדירה מייד אחר כך וברוב המקרים לא ניתן היה לעשות כלום.

הידיעה שאילו היית ממתין עוד קצת מרור היית זוכה לשולחן עורך, מתסכלת. חלק מתפקידי הלא מוגדר, הוא להיות זה שמבשר כל יום לטלפונים עצובים שאין מה לעשות עם הזכייה בראשון לציון, כי בדיוק קנו דירה במצפה רמון לפני חודשיים.

אך המציאות היא שרבים עושים ויעשו זאת, וכך נוצר ביקוש שהולך וגובר. בימים של ערב החג חווינו במשרד שלנו (שעוסק כמעט רק בעריכת חוזי מכר) מבול של עסקאות שלא ראינו כבר מאז החולדה הארורה שאכלה את העטלף בעיר וואן בסין ושיבשה סדרי עולם.

וכשיש ביקוש ואין מספיק היצע (כי מכרזים מעטים מידי יצאו, ומכרזים רבים מידי הושבו ריקם) אנחנו כבר יודעים מה התוצאה הצפויה.

האם כעת זה הזמן לרכוש דירה? נראה שכן. כמעט כל דירה שנרכוש במחירים של היום, תימכר בהרבה יותר להערכתי בעוד פחות משנה.

האם זה מצדיק הפסד של הזכות להגרלה? האם זה מצדיק לשלם מס רכישה גבוה לצורכי השקעה? האם שווה לקחת לצורך כך הלוואה יקרה (נניח שהדירה תתייקר בחמישה אחוז בשנה ושילמת שישה אחוזי ריבית = הפסדת כסף למרות עלייה תלולה במחירים)?

על כל השאלות הללו אין כמובן תשובה ברורה. ברוב הפעמים שב ואל תעשה עדיף. מספר האנשים שחטפו דירה ואחר כך התחרטו כאמור, רב הרבה מאלו שהתחרטו על כך שלא חטפו את המציאות המדומות.

אך ישנם מקרים יוצאים מהכלל.

למשל כאשר מדובר באיזה מציאה נדירה (באמת, לא בתיווכית מדוברת), או שמדובר ברכישה שאינה מזיקה להגרלות (למשל, פחות משליש דירה, קבוצת רכישה, ועוד כיוצא באלו), או כאלו שבכל מקרה אין להם זכאות מכל סיבה שהיא. במקרה כזה כדאי לכאורה להזדרז לפני נסיקת המחירים. כל הפריסיילים שחוגגים כעת בשוק, לא יהיו כאן להערכתי בקרוב.

לסיכום: אם אתם מאותם אלפים (להשערתי בערך רבבת משפחות חרדיות במצב הזה) שיושבים על הגדר וממתינים להגרלה הבאה או למישהו שיצא מהתור ויזכה אתכם בדירה, מומלץ בהחלט לשקול רכישה באופן שלא תוציא אתכם מרשימת הזכאים. אם לא תמצאו כזה דבר, כדאי להתייעץ עם מורה דרככם (ואם הוא שייך למפלגה הנכונה, אז שירים טלפון לגולדקנופף שיזרז ת'עניינים), כי ייתכן בהחלט שהתוחלת הממושכת אינה מצדיקה את עליית המחירים הצפויה.