הטור הזה עומד כנראה לעצבן כמה אנשים ולהציל הרבה אחרים, נדבר היום על פריסייל (רכישה מוקדמת, בד"כ לפני תחילת הבנייה, בתנאי תשלום מיוחדים) ונכלול בתוך זה את כל סוגי רכישת הדירות על הנייר או באמצע הבנייה, לא נתמקד ברכישת דירה למגורים או עם אפשרות למגורים, אלא במקומות מרוחקים או מגדלי ענק, שרק משיח צדקנו יוכל לגרום לאנ"ש להתגורר בהם, וכל המטרה היא השקעה נטו.
נתחיל עם החיובי: כפי שכבר כתבנו כאן בתחילת האופנה הזו, הפריסייל כשלעצמו יכול להיות מצוין, המשרד שלנו ליווה מאות לקוחות כאלו, מתוכם עשרות שהבשילו לחוזים, ורבים מהם עומדים להרוויח כסף רב מההחלטה, כמו למשל רבים שרכשו בפרוייקט כתר הרמה ברמה ד', בעיקר אלו שרכשו ישירות מהחברה ובלי תיווך, אפשר בהחלט להרוויח אם עומדים בארבעת המ"מים שהצבנו: מחיר, מדדים, מימון, מיסוי.
אם המחיר הוא טוב (לא חייב מציאה, אבל לפחות שלא יותר יקר מהשוק), ואין מדדים (או לפחות גידור מדדים) יש מימון בנקאי סביר (עם עדיפות להסבת ערבויות), ואין צפי למסים גבוהים (בעיקר דירה ראשונה), אז אפשר לגשת בשמחה, ויהי נועם ברכה במעשה ידיכם.
אך יש את אלו שרוכשים בערים ושכונות חילוניות, זכותו של כל אחד לרכוש איפה שהוא רוצה, אלא שבמהלך הזמן הבנתי שאנחנו חיים כאן במה שנקרא שתי מדינות לשני עמים, שפתנו שונה משל הציבור החילוני (ברוך השם) וגם הצרכים הנדל"ניים, כדאי שנכיר חלק מההבדלים, בגשתנו לרכישה כזו.
אך לפני כן, הקדמה משפטית קצרה וסיפור אישי שהביא אותי לכתיבת טור זה:
ההקדמה היא בסגנון של העיתונים "אין המערכת אחראית על תוכן המודעות וכו'", זה שפלוני ביקש ממני כעורך דין לבדוק את החוקיות של חוזה מסויים וגם להגמיש את החוזה לצידו כמה שיותר, אינו אומר שבדקתי גם את הרווחיות והכדאיות של העיסקה, אנחנו מבצעים במשרד בכל שבוע חוזים כאלו, בשכר טרחה נמוך מאוד (היות שאין עבודה כמעט מלבד קריאת החוזים ומו"מ) ואכן מגיעים להישגים יפים, אך אין שום אפשרות שנבדוק בנוסף לכך גם את הכדאיות, בשביל זה צריך להכיר את המקום היטיב וגם לקבל תוספת שכ"ט, ואנ"ש כידוע לא נוהגים בדרך כלל לשלם על בדיקת כדאיות לנדל"ן, כי כל אחד הוא הכי חכם ומבין ומעדיף להקשיב למשווק בלי בדיקות.
והסיפור שהביא אותי לכאן, ארע לפני מספר שבועות: הוזמנתי לחתימת חוזה פריסייל במגדל מסויים, המגדל ממוקם באיזור חילוני מאוד וצופה על הים, הוזמנתי לשעה 11 לפנה"צ, וכמנהג בעלי בתים חשובים אחרתי בחצי שעה, עוד הספקתי לראות את המשפחה שיצאה מחתימת החוזה (אלו שהוזמנו לעשר) ובסוף החוזה שלנו כבר ראיתי את המשפחה שהוזמנו לחתום ב12 ובחדר המתנה הקדימו כבר לבוא אלו משעה 13.
חתימות בסרט נע זה דבר מקובל, בפרט עם החתימות הדיגטליות החדשות, מה שהדהים אותי היה המכנה המשותף של כל הלקוחות: כולם היו חרדים!
כל מאות הדיירים יכולים להיות רק חילונים, אין שום סיכוי שיהודי חרדי יוכל לגור שם, והנה רוב המשקיעים הם חרדים.
הבעתי את פליאתי בפני נציג הפרוייקט, יהודי טוב ונחמד, והוא הגיב ספונטנית שהחרדים הם הכי חכמים ולכן הם יודעים לזהות את ההזדמנויות לפני כולם וכו'.
כאשר הוא ראה שאיני ממהר לקנות את החנופה על רוב חכמתנו, הוא הנמיך טיפה את הקול, ולחש לי הערה אנטישמית קלאסית: "אתה הרי יודע שיש מלחמה בחוץ, לאף אחד אין ראש לקנות נדל"ן, רק מגזר אחד, אתה יודע, נו, אתם הרי לא בצבא אז יש לכם זמן וראש לזה"…
לא רציתי להעכיר את האוירה אז עשיתי מה שלמדתי לעשות מתי שמדברים על חרדים וצבא: העברתי נושא, שלא להיכנס לוויכוח מיותר על דברי הבלע השקריים: בסופ"ש הזה התקיים יריד נדל"ן של יד2 ענק עם אלפי משתתפים לא חרדים, והלמ"ס מדבר על זינוק במכירת דירות, גם ביחס לתקופה שלפני המלחמה, כך שהדברים לא קשורים כלל במצב הנוכחי.
האמת, כמו תמיד, היא עצובה יותר: אי ההבנה שלנו בצרכי הנדל"ן של הציבור החילוני, מביאה לכך שאפשר לפעמים למכור לנו לוקשים במחיר של דירה.
אז לכל מי ששוקל להשקיע במקומות כאלו, שיהיה לו לבריאות ולהצלחה, השורות הבאות לא באות חלילה להוריד את החשק, אלא לתת כיוון חיובי, על מה לשים דגש על מנת למקסם את הרווח:
הנושא הראשון זה קומות: הראש שלנו עובד הפוך לחלוטין מהראש שלהם בהרבה דברים וזה אחד מהם. ניקח לדוגמה את אחיסמך: ניתן להשיג דירות 3 חדרים ב1.6 מיליון, אבל זה רק בקומות 7 ומעלה, משום שאצלינו ככל שהקומה עולה המחיר יורד, בשל הקושי לעלות בשבת. לאחינו התועים אין את העניין הזה, ובגלל שזה ערב ראש השנה נלמד עליהם זכות שהם סומכים על מעלית שבת… אצלם, ככל שהקומה גבוהה יותר המחיר גבוה יותר. ולכן ראיתי אברכים שמתלהבים לרכוש דירה בפרוייקט מסויים שאמנם לקומות הגבוהות יש נוף לים (בזווית מסויימת וביום בהיר) אך הקומות התחתונות שוות הרבה פחות, כך שכאשר מראים לכם שהקבלן מכר כבר את הדירות למעלה לפי נניח 40,000 שח למטר, אין זה אומר שאתם תקבלו את זה או קרוב לזה. המסקנה: או שתקנו קומה גבוהה (בהתייעצות עם מו"צ שלכם) או שתקחו קומה נמוכה אבל תדאגו שזה משתקף במחיר.
הנושא השני זה אופציות, אצלינו כאשר בודקים דירה מחפשים קודם כל את האופציות ואת הגגות, אצלם אין לדברים הללו כל שווי וערך כמעט, בעצמי נפלתי בזה כשרכשתי דירה קטנה בחיפה משום שהגג והחצרות של כל הבניין רשומים בטאבו על שם הדירה, דבר כזה במודיעין עילית ובני ברק שווה הון אך בחיפה אין לו שווי רב, משום שאיש אינו בונה באמת אלא מגיע לגור וזהו. המסקנה: אם מוכרים לך דירה עם גג או מרפסת ענקית "שאפשר לסגור לחדרים" זה לא תמיד שווה תוספת כסף.
השלישי זה כיווני האויר: בעוד אנחנו מכירים בבני ברק וביתר רק בניינים עם 4 דירות בקומה, הרי שבמגדלים זה מאוד מצוי שיש 6 דירות בקומה (בבני ברק החדשה כבר יש את זה, את החסרונות אנחנו לומדים מהר), הדירות הללו מצויינות למי שהן מתאימות לו, אך אין להן ביקוש גדול ומטבע הדברים המחירים יהיו זולים בהרבה מהשוק בשל העובדה שיש להן רק כיוון אויר אחד. המסנקה: תחשבו אם הייתם רוצים לגור בדירה עם כיוון אויר אחד, אתם לא? אז גם הקונים והשוכרים לא רוצים.
הנושא הרביעי הוא חסר תקדים אז איני יודע איך לחשב אותו מראש: מדובר במגדלי ענק שמחצית מהקונים זכו בהגרלה ולרובם אין בכלל חשק לגור שם, והמחצית השנייה זה בעיקר משקיעים, כמוכם, אלו ואלו רק ממתינים לרגע שאפשר להשכיר, ואח"כ בהתאמה ביום אחד שאפשר למכור, עכשיו נחשוב מה קורה לשכונת בן שמן למשל בלוד (סליחה על הדוגמה, כל כך רציתי שיהיה חרדי חבל על דאבדין), כאשר בבת אחת יעמדו למכירה או השכרה 500 דירות, מה זה יעשה למחיר. המסקנה: תשתדלו פחות להתרכז בפרוייקט שכולו השקעה ויותר להיות משקיעים בודדים בתוך ים של מגורים.
העצות הללו אינן מחליפות את ארבעת המ"מים הרגילים אלא מוסיפים עליהם דקדוק, בעיקר בעניין המחיר, וכך תוכלו להרוויח הרבה מאוד.
ועוד משהו: זה מובן מאליו, אך גם המובן צריך שייאמר: כל מה שכותבים כאן כהמלצה להשקעה בנדל"ן אינו נוגע כלל לכל מי שיש בידו תעודת זכאות כחסר דיור, מי שיש לו כזה דבר והוא הולך להשקיע, שיהיה לו לבריאות, אך לדעתי הוא עושה את שטות חייו ועתיד להצטער על כך מאוד מאוד.
נ.ב. המאמר על באר שבע היכה גלים (כנראה שיש בכל זאת יותר מעשרה קוראים לטור) הייתי שם השבוע והתלהבתי מאוד, אך העיקר היה בביקור אצל הצדיק רבי פנחס אבוחצירה שברך מאוד את היזמה, כל מי שחושב שיכול לעניין אשמח לשמוע [email protected]
ועוד נ.ב. לפני שבועיים פרסמנו כאן על אפשרות סיוע בשכר דירה, המון אנשים שלחו שאלות ואין לי מושג מה לענות, מי שיש לו מושג ורוצה זכויות לראש השנה – שיפנה אליי במייל ונעשה משהו.
