כיצד תשפיע המלחמה על הדירות? / טור נדל"ן

בשבוע שעבר העורך אמר שאין טעם לכתוב טור נדל"ן והוא צדק, הראש של כולנו היה בטילים והצנטריפוגות, דאגנו וחששנו וברוך השם ככל שעובר הזמן מבינים את הניסים הגדולים ומתרגלים אליהם, ואז שבים לחשוב על הבעיה התמידית: דירות.

כל אחד שואל את עצמו כיצד תשפיע המלחמה על מחיר הדירות? כמובן שהאינטרסים של השואל שונים ובעקבות כך גם התשובה בדרך כלל: המשקיע שיש לו כמה דירות ישמח לשמוע ולחשוב שהמחירים יזנקו קדימה ואילו האברך הממתין לדירתו הראשונה כמובן ירצה לשמוע את ההיפך.

ושניהם צודקים.

אי אפשר באמת לדעת ושתי האפשרויות די סבירות, מצד אחד תיתכן ירידה מסוימת, זה אכן קרה בחרבות ברזל ואפילו לפני המלחמה, כאשר חלה התמתנות ובמקומות רבים אף ירידה משמעותית במחירי הדירות, על חריש כבר דיברנו אך כדאי להזכיר שוב: דירות חדשות שמחירן ירד סתם ככה באיזה שלוש מאות אלף ₪, זה יכול לקרות לכל מקום ויש מקומות שזה אכן קרה.

מאידך, מלחמה משמעותה עצירת הבנייה, או הבאת סינים יקרים לבנייה יקרה, ואחרי המלחמה אולי יירדו הריביות ואז הביקוש יגבר ויקפיץ את המחירים בזינוק חד למעלה.

וייתכן גם ששניהם יקרו, כלומר יהיו מקומות שהמחירים יעלו בחדות, כגון אצבע הגליל שפתאום יחושו כמקום הבטוח ביותר בארץ, בדרום זה קצת יותר מורכב משום שגם אם החמאס ימוטט לחלוטין ויוחלף באיזה מוחמד אחר (סיכוי קלוש) הרי שברור שגם הוא לא יהיה אוהב ישראל וגם ברור שימשיכו מידי פעם לטפטף פה ושם כמה רקטות שיפגעו בביטחון העצמי של התושבים וכתוצאה מכך במחירים.

המלחמה תוריד דרמטית את הפעילות במשק אחרי מה שחרבות ברזל הורידה, המצב הכלכלי בשטח קשה. עסקים נפלו בהכנסות בעשרות אחוזים רבים, הפיצוי של המדינה לא באמת יעזור לעסק שמלכתחילה חי בחוסר יציבות ושקוע בחובות, אולי יבין נגיד בנק ישראל שאין צורך יותר לחנוק את המשק ושאולי כדאי להרפות קצת ולהפחית ריביות, כדי ליצור ביקושים שיצילו את העסקים שניתן להציל.

הורדת הריבית הצפויה תפחית משמעותית את העול של כל אחד מאיתנו למשכנתא וגם תקל עלינו לרכוש דירה, הבעיה היא שהפחתה תדרבן גם את המשקיעים לרוץ לשוק הדירות ולרכוש עוד ועוד וההצפה הזו אנחנו יודעים לאן היא מובילה – פלונטר.

וכאמור, היעדר הפועלים אמורה לייקר מאוד את הדירות, נכון אפשר לקחת סינים, הם עובדים מצוינים ולא צריכים לנוח כל שעה ולהתפלל כל שעתיים, גם פחות מקפידים שלא ללכת ארבע אמות בלי "מטילת ידיים" כמו בני דודנו הקרובים מהכפרים, אך מצד שני הם יקרים להחריד, מחיר העסקתו של סיני לא מקצוען במיוחד מתקרב לעשרים אלף ₪ לחודש (!) הישראלי הממוצע לא מגיע לזה והפלסטינאי אפילו לא חלם על כך.

והקבלנים לא יספגו לבד את העלויות, אנחנו כמובן נשלם אותן, כך שיש לנו כבר איזה מאה אלף תוספת לכל דירה, אם נחשב עלויות שונות נוספות עקב המלחמה כגון חודשים ארוכים של שכירות ציוד יקר ללא עבודה, נגיע לתוספת של 150,000 לדירה רק בשביל כיסוי העלויות והקבלנים כידוע לא גמ"חים, כך שעלויות בניית הדירות החדשות צפויים בהחלט לעלות משמעותית.

אז אם העלויות עולות מדוע בכל זאת לא בטוח שמחירי הדירות יזנקו בחדות?

התשובה מצויה בחלק השני של נזקי המלחמה: יכולת הקנייה של הישראלי הממוצע אמורה להיפגע מהמלחמה הזו, בין אם הפסד הכנסות (על ישיבה בממ"ד איש לא משלם לך, לא עובדים חודשים ויש משכנתא או שכירות בפינה, התוצאה = ירידה הכרחית ברמת ההכנסות) ובין אם באופן של הגדלת המיסוי: הגדלת המע"מ הוא רק צעד ראשוני לכיסוי הוצאות המלחמה, ידרשו צעדים נוספים וחריפים בהרבה, אשר יגרמו לירידה ברמת השכר.

וכשאנשים מרוויחים פחות הם קונים פחות, כולל דירות, וזה אמור לגרום לירידה או לפחות למיתון עליית המחירים הצפויה מהעסקת הסינים והעלויות הנוספות.

לסיכום:

אין בעולם מי שיודע האם המחירים יעלו או ירדו, ובכמה.

יחד עם זאת ניתן לשער בזהירות, כי בצפון הרחוק המחירים יעלו דרמטית לאור הרגיעה הביטחונית הצפויה, ובשאר הארץ המחירים די יישארו באותו מקום עם עלייה מינורית מתונה, ולא תהיה למלחמה השפעה קיצונית במיוחד.