כאשר ההורים שלנו קנו לנו דירות כל החיים שלנו היו צמודים לדולר. הצעירים שבינינו לא זוכרים איך הכל התנהל כאן, כאילו אין שקל בכלל: משכורות, דירות, הלוואות, וכן הלאה – הכל כאילו אנחנו הכוכב החמישים ואחד של הגולדענע מדינע (ארץ הזהב).
אך היום אפילו הגמ"חים הגדולים כבר לא מדברים על דולרים וגם הקטנים כבר עוברים לשקל, והסיבה לכך היא משום שבעבר הייתה סוג של הנחת יסוד שהדולר לא יכול לרדת אלא רק לעלות וזה היה נכון לאינפלציה של ימי ילדותי, כאשר בקבוק קנקל (זה האבא של המשקה הלאומי של קרית ספר – קריסטל) עלה 1400 שקלים, היום כולם יודעים שהדולר יכול ללכת לשני הכיוונים.
וכרגע הוא בירידה, לא סתם ירידה אלא צניחה חופשית, הזוגות של היום – אלו שעבורם אנו עוסקים כאן – לא הכירו מעולם כאלו סכומים נמוכים, כשהם נולדו הדולר הגיע כבר לחמישה שקלים ויותר והנה הוא מגרד את השלושה שקלים ותיכף גם עלול לרדת גם משם.
למה זה קורה?
אפשר להתפלסף על פני שלושה טורים למה זה קורה ומה המשמעות של זה, אך כאן זה לא מדור כלכלה משעמם אלא נדל"ן תוסס לצרכי הכנסת כלה, אז לכן נגיד רק משפט אחד שנוגע אלינו: עכשיו לכאורה זה הזמן לבדוק אפשרות של השקעה בנדל"ן ארה"ב ואידך זיל גמור.
עוד נקודה אחת מתווספת לעניין הזה:
רבבות משפחות בישראל נמצאות במצב של בין הודעה על זכייה (או זכייה קרובה – זה נושא שחייבים עליו לפחות טור אחד, ים של דמעות היה יכול להימנע אילו אנשים היו יודעים את הסוד) לבין בחירת הדירה. ככל שעובר הזמן, יותר ויותר נכנסים ללופ הזה ולהערכתי אלפי משפחות חרדיות נמצאות נכון להרגע במצב הבלתי אפשרי.
מצד אחד רוצים לעשות משהו עם ההבטחה של השווער שליט"א, לפני שהוא ישכח שהוא התחייב משהו, ומצד שני אסור לקנות שום דבר – כל הסיפורים על שליש דירה לא מתאימים לכל אחד, הן משום שקשה להיות תלוי בפקיד במשרד האוצר שעלול כל בוקר להתעורר על צד שמאל ולפסול את זה והמון אנשים יבכו, והן משום שקדירה דבי שותפי נראית בדיוק כפי שחז"ל תיארו, גם שוק ההון לא א'גרויסע מציאה שכן איני מכיר אבא שישים את הכסף של דירת הילד שם.
אז מה כן עושים כדי לשמור על ערך הכסף ולהקל את עול השכירות?
כאן מגיע לכאורה הפתרון של ההשקעה בארצות הברית, הסיפור לכאורה פשוט: אתה קונה בית איפשהו בארה"ב בסכום שההורים הקציבו להון העצמי, נניח שלוש מאות אלף ₪ , פעם זה היה שישים אלף דולר היום זה מאה אלף, בסכום כזה ניתן בהחלט להשיג נכס לא משהו אך בכל זאת משהו, והשכירות מתחילה לזרום ולשלם את השכירות של החניית-נחים (חניה שהפכה ליח"ד בגודל של חניה עם נוף לטויוטה של השכן).
איך שגלגל מתהפך: במקום שהגבירים יגיעו מהתם להכא ויקנו אותנו, הדולר הנמוך הופך כל אחד מאיתנו לגביר כשהוא נוסע לארה"ב, כח הקנייה של הישראלי בארה"ב כמעט והוכפל בתוך כמה שנים וזה יוצר את ההזדמנות הנדירה לדירה.
ובינתיים יקרה אחד מהשלושה: אם המחיר יישאר אותו דבר הרווחנו שנים של שכירות, אם המחיר יעלה הרווחנו עוד יותר, ואם גם הדולר יעלה אז הרווח יהיה כפול ומכופל ליהודים הייתה אורה ושמחה ודולרים – כן יהיה לנו.
כל זה לכאורה, בפועל החיים מורכבים בהרבה, שכן דירות יודעות לרדת גם בארה"ב והדולר טרם אמר את מילתו האחרונה, כך שבהחלט תיתכן אפשרות להפסיד כסף מהעסקה אך זו הבעיה הקטנה.
הבעיה הגדולה זה האמינות.
יש לי רזומה עשיר במכירת בתים בארה"ב לאברכים בארץ ישראל, הימים היו מיד אחר הסאב-פריים בתשס"ו כאשר מחיר הבתים בערים מסויימות בניו ג'רסי (ולא רק, אלא שדיבר הכתוב בהווה) ירדו להרבה פחות מחמישים אלף דולר לבית פרטי על גינה וכו', זו הייתה תקופה מעולה.
זה לי עשוריים וחצי בנדל"ן ויש לי כלל ברזל: מעולם לא שיווקתי דירה לאדם – ומדובר להערכתי ביותר מאלף – אם לא שראיתיה במו עיני, בין אם בעצמי או בידי יהודי יר"ש שעובד אצלי ומחויב לי!
הכלל הזה הביא לכך שמצאתי את עצמי יושב על מטוסים בקו ת"א-נ"י לעיתים תכופות ובודק את הנכסים עצמם. מהר מאוד גיליתי שהדירות הזולות שמוכרים לאברכי ארץ ישראל נמצאות בשכונות שאין שם אדם לבן ודי למבין. הספיקה לי האנגלית החלשה שלי (שעדיין טובה מהעברית של השוכרים שם), כדי להבין את המצב – והגוי מסיח לפי תומו כל מה שהמתווך הסתיר, אך עדיין זה בד"כ טוב וכדאי כי השכירות שם מגיעה בד"כ מהממשלה, אך צריך לדעת את הנקודה הזו כהקדמה.
זה למה לא על כל אחד נוכל לסמוך.
אך מה שגרם לי להפסיק עם זה היה אירוע טראומתי שעברנו, כאשר יזם חרדי יר"ש מצא פרוייקט של חמישים דירות אותן הוא קנה בזיל הזול ושיפץ ברמה גבוהה מאוד. הייתי בבניין הזה כמה פעמים ושמחתי מאוד לשווק אותו לאברכי מודיעין עילית והכל היה נראה וורוד.
כאן מגיעים לנקודה בעייתית: הבתים בארה"ב משום מה (בעיקר משיקולי ביטוח ומיסוי) אינן רשומות על שם הקונה מישראל אלא על שם חברה שמקימים לצורך העניין ובעל הדירה הוא בעל המניות שלה. העניין הוא, למשל, במקרה הזה שהיינו צריכים לתת למנהל הבניין אישור שהוא מנהל החברה, כדי שיוכל לפעול מול הרשויות בכל מה שצריך, וכאשר המנהל הזה הסתבך בחובות – בעניינים אישיים שלו – כל החברה נקלעה למערבולת והבנק רצה לממש את הבניין לצורך חובות אותו מנהל.
נס גדול היה כאן שהיזם הזה, כאמור יר"ש, הכניס את ידו לכיס ושילם הון תועפות עבור טובי המשפטנים בארה"ב לטפל בעניין ולהוכיח שהבניין אינו קשור לחובות המנהל, על הטוב ייזכר בן דודי הגר"ש רוזנבלט שליט"א רבה של בני ברק, שהכיר חלק מהמשקיעים ועל פי עצותיו והדרכותיו הצליח היזם להציל ברגע האחרון את כספם של הלקוחות שלי, רווחים כבר לא היו שם והטעם המר נשאר בפה לאורך שנים.
לפיכך אמרתי מראש כי הנושא של האמינות הוא החשוב ביותר, משום שבניגוד לארץ, שם אתה חייב לתת למנהל הנכס לעשות ככל העולה על רוחו ולסמוך עליו, לא רק שיהיה ישר כסרגל אלא שיהיה גם יציב כבטון ושלא יקרה חלילה מה שקרה לנו. ואגב, באותה עיר שעסקתי במכירת בתים פרטיים (טרנטון) היו באותה תקופה שני אברכים מלייקווד הסמוכה ששיווקו נכסים לאברכים בארץ והסתבכו, מאות משפחות חרדיות הפסידו את כל כספם.
אז הכי קל לשלול את כל אמריקה בגלל החוויה השלילית שלי, אך ההזדמנות הגדולה שיש כאן מצדיקה מאמץ בלחפש את האופן שבו אפשר וכדאי ומומלץ להשקיע בנדל"ן בארצות הדולרים.
בפעם הבאה בלי נדר נכתוב על הייחודיות של השוק האמריקאי ואיך בוחרים נכס טוב, כיצד קונים אותו ובאיזה אופן להוציא ממנו את המירב – בס"ד.
נ.ב. אשמח לקבל רעיונות בעניין של השקעות נדל"ן בארה"ב לצורך המאמר הבא, בפרט בנקודה של איך אפשר להרגיע את החששות, יישר כח.
