פוסט יוצא דופן שפרסמה אתמול (מוצ"ש) גלית בן נאים, סגנית הכלכלן הראשי במשרד האוצר, מציג תמונה מדאיגה ממצב שוק הנדל"ן הישראלי בראשית 2026 – ומעורר שאלות קשות על יציבות הענף.
המכירות בשפל, המלאי בשיא
בחודש ינואר נמכרו בשוק החופשי 1,668 דירות חדשות בלבד – אחת הרמות הנמוכות שנרשמו בשנתיים האחרונות. לשם השוואה, מכירות נמוכות יותר נרשמו רק ביוני אשתקד, עם פרוץ מבצע "עם כלביא". תזרים המזומנים החודשי של הקבלנים עומד כיום על כ-400 מיליון שקל בלבד.
בד בבד, מספר הדירות החדשות שטרם נמכרו הגיע בסוף ינואר לשיא של 86,291 יחידות – ולדברי בן נאים, המספר האמיתי גבוה אף יותר, שכן נתון זה אינו כולל דירות שרכישתן בוטלה.
גל ביטולים מואץ גם במרכז הארץ
הנתון המדאיג ביותר שחשפה בן נאים נוגע לביטולי עסקאות. בשנת 2021, שנת השיא בשוק, עמד שיעור הביטולים על חצי אחוז בלבד. לעומת זאת, מעסקאות 2025 – שחלקן נחתמו לפני חודשים ספורים בלבד – כבר בוטלו 132 עסקאות, המשקפות שיעור של 0.6% – כפל מהשיעור שנמדד לפני שלושה חודשים. מעסקאות 2024 בוטלו כבר 562 עסקאות, גידול של 22% בהשוואה לנתון דצמבר אשתקד.
בן נאים מציינת כי הביטולים אינם מרוכזים עוד רק בפריפריה: באזור המרכז בוטלו מתחילת מרץ 130 עסקאות מאלו שנחתמו ב-2024–2025, וקצב הגידול שם בולט אף יותר מאשר בדרום.
"לא הבינו לאן הם נכנסים"
כדי להבין את הרקע לביטולים, לדבריה, צללה בן נאים למכתבי הביטול שהגיעו לידי משרד האוצר. אחד מהם, כך היא כותבת, עיכב אותה דקות ארוכות. רוכשים שרכשו דירה באחת מערי המרכז בשנת 2024, שילמו 10% ממחיר הדירה במועד החתימה – כסף שלפי החוק אינם זכאים לקבל בחזרה במקרה של ביטול – וגילו בדיעבד שהעסקה גדולה עליהם מבחינה כלכלית.
"אנשים לא באמת הבינו לאן הם נכנסים," כתבה בן נאים, והוסיפה כי קבלנים נוטים כיום פחות מבעבר לוותר על דמי הביטול – מה שלדבריה מובן לנוכח לחץ התזרים בו הם שרויים.
בן נאים מפנה אצבע גם לתופעת מבצעי המימון מסוג 10/90 שהתרחבו בשנים האחרונות, ומזהירה כי עיקר הביטולים בגינם טרם הגיע – שכן מועדי המסירה של אותן עסקאות עוד לפנינו.
הזווית החרדית: מינוף מסוכן וסיכון לגמ"חים
הנתונים של בן נאים צריכים להדליק נורה אדומה בוהקת דווקא בריכוזים החרדיים. במגזר שבו רכישת דירה היא חובה בסיסית והמודל הכלכלי נשען לא פעם על הלוואות גמ"חים ומינוף כבד, מבצעי ה-10/90 הפכו לפתרון קסם עבור זוגות צעירים.
אולם, בערים כמו בית שמש, אלעד והשכונות החדשות באחיסמך, החשש מ"אפקט הדומינו" הוא ממשי. אם ההון העצמי הראשוני הגיע מהלוואת גמ"ח והעסקה מתבטלת בגלל חוסר יכולת להשלים את ה-90% הנותרים, המשפחה נותרת עם חוב עמוק לגמ"ח אך ללא הנכס.
בנוסף, בן נאים חושפת כי תזרים המזומנים של הקבלנים נחנק ועומד על כ-400 מיליון ש"ח בלבד בחודש. במצב כזה, גם קבלנים שהיו בעבר "גמישים" עם הציבור, עומדים כעת על קוצו של יוד וגובים דמי ביטול מקסימליים כדי לשרוד בעצמם.
סיכום: סוף מעשה במחשבה תחילה
המסר של סגנית הכלכלן הראשי ברור: השוק רווי בדירות לא מכורות (שיא של 86,291 דירות לפי הלמ"ס, וזה עוד לפני ספירת הביטולים), והסיכון עובר לכתפי הרוכשים. "כאשר רצים אחרי חלום הדירה אין מספיק זמן לחשוב", היא מסכמת, "כאילו שגם כאן יש לנו רק דקה וחצי לא לחשוף את עצמנו לסיכון גבוה מדי".
