אפיק חדש בהשקעות נדל"ן / עו"ד נתן רוזנבלט

המאמר הזה עומד לשנות לחלק מהקוראים את מה שהם יודעים על השקעות נדל"ן, ולפתוח פתח חדש להשקעה, לא סוף הקללה של "בזיעת אפך" אך בהחלט עוד סוג של השתדלות.

השנה האחרונה הייתה רבת תהפוכות בשוק השקעות הנדל"ן: ריביות נסקו, שרים התחלפו, ומחירים ירדו. כל שוק הדירות עושה עכשיו "בין הזמנים", כלומר עדיין יש עסקאות פה ושם ואפילו עסקאות מוצלחות, אבל זה לא זה, בוודאי לא לעומת מה שהיה פעם.

רכישת דירה להשקעה היום בפריפריה היא לא תמיד עסקה מומלצת בתקופה הזו, בה אתה עתיד לשלם על הריביות (להבדיל מתשלומי הקרן של המשכנתא שחוזרים אליך) הרבה יותר מהשכירות, ובסוף לגלות שכל הקושי היה לשווא וכי מחיר הדירה רק ירד בינתיים.

במצב כזה מחפשים אלטרנטיבה להשקעות המסורתיות, (כמו 20/80 שדובר כאן, אגב יש לי הצעה מאוד טובה למעוניינים שהתקשרו ושכחתי לרשום), אבל בעוד הציבור הכללי מסיט את השקעותיו למקומות שונים, אנחנו – שכל ההשקעה שלנו היא למען נוכל לרכוש דירה בעתיד לילדינו – חייבים להישאר צמודים לקרקע, ובשביל זה יש לנו את ההצעה החדשה: השתתפות בהגרלה על צמודי קרקע.

מי שמכיר את התחום לא יקרא כאן דברים חדשים, לצד הטור הזה יש כתבות יותר מעניינות, אין לי מה לחדש בעניין עילת הסבירות וחוק הנבצרות, מטרתי כאן להציג ז'אנר חדש בהשקעות, בכל אופן חדש בשבילי (אין לי ניסיון רב בתחום מעבר לייצוג של כמה זוכים, וייתכן שאני טועה בחלק מפרטי הפרטים), שלאחרונה יותר ויותר אנ"ש נכנסים אליו, וחלקם גם מרוויחים יפה.

הרעיון הוא פשוט מאוד: רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) עורכת מפעם לפעם מכרזים בערים שונות בארץ ובהם משווקים בו זמנית כמה עשרות או יותר, של יחידות קרקע לשם בניית בית צמוד קרקע מעליו, בד"כ סדר גודל של חצי דונם ליחידה, בהחלט חתיכה הראויה להתכבד. כל אחד יכול להירשם, ובמידה והוא זוכה הוא משלם סכום מסוים על המגרש (הסכום שהוא כתב בהצעה שלו למכרז), עוד סכום על הפיתוח (קבוע מראש בתנאי המכרז) וזהו בעיקרון, הקרקע שלו והוא יכול למכור אותה.

העיקרון העסקי פשוט גם הוא: ערך קרקע שאיננה מפותחת מששת ימי בראשית הוא נמוך יחסית, אך לאחר שנתיים שלוש של השקעה מאסיבית של רמ"י, פתאום המקום מקבל צורה ואתה הופך להיות מבעל זכויות של גוש/חלקה אי שם בדרום, לבעלים של מגרש מוכן לבנייה מיידית בלב יישוב פורח, כמובן שהמחיר הוא כבר שונה לחלוטין, הרווח הזה הוא שלך, מזל טוב.

לא כל הרווח כמובן, כי המדינה צריכה גם להרוויח (מעבר לסכומים ששילמת על הקרקע והפיתוח והיטלים בכל שום וחניכא דאית ליה, שהכל הלך אליה) ולכן 25% מהרווח ילך למס שבח, עוד כמה אחוזים למס רכישה, גם העירייה צריכה לחיות ממשהו אז ממציאים היטל השבחה, אבל עדיין, איך אבי שליט"א מברך אותי? שתרוויח הרבה ותשלם הרבה מסים (החלק השני מקויים ב"ה)…

מה היתרונות של זה על פני השקעת נדל"ן "רגילה"? הרבה! ראשית, אתה לא עוסק עם שוכרים/שכנים/מתווכים/מאכערים ואפילו עו"ד לא בטוח שאתה צריך (אם כבר, אתם יודעים את מי לקחת), כל מה שצריך זה כסף, והרבה. מעבר לכך הכל זורם בעזרת השם על מי מנוחות, ואתה יכול לשבת ולהמתין לטלפון מהמתווך המקומי (מאיפה יש להם את השמות? תיכף תראו, זה לא קשה) שיש לו קונה שיגאל ממך את הקרקע בכהנה וכהנה.

ויש עוד משהו: לא זכית? לא קרה כלום, יש עוד מכרזים להתמודד עליהם. כן זכית והתחרטת? גם לא נורא, בניגוד למכרזים אחרים, כאן אתה מפקיד רק צ'ק אחד של 5000 (₪) ואם התחרטת, אתה יכול לקחתו בחזרה בדר"כ ללא שום נזק, (בחלק קטן מהמכרזים אתה מפסיד את הצ'ק הזה, אבל זה באמת סכום זניח יחסית).

הסיכויים: משתנים ממכרז למכרז, קחו למשל מכרז ענק שאנחנו בעיצומו, בעיר אופקים, יש שם כמה מאות דירות, מתוכם קרוב למאתיים זכיות מתאימות לאנ"ש, סיכוי גבוה, גם המחיר: הסכום של יחידה יגיע כנראה ל-1.2 מיליון, אך השווי שלו לאחר הפיתוח הסופי יהיה גבוה בהרבה כנראה.

זה קצת מזכיר את ההגרלות של מחיר למשתכן, אם מסתכלים על כל מכרז בפני עצמו אז הם לא גבוהים (אחרי הטור הזה הם יהיו כנראה עוד פחות גבוהים… נא לא לשלוח לי מיילים בסגנון: "למה אתה מגלה את סודות המקצוע לכולם" – מטרתי היא לעזור לכלל הציבור), אך אם מסתכלים על המכלול של כמה וכמה מכרזים בו זמנית או בהפרשי זמן קצרים, ניתן לקבוע בסבירות גבוהה, כי מי שיתמודד פעם אחר פעם בכל מקום אפשרי, בסופו של דבר תוך חצי שנה שנה הוא יהיה בפנים ויזכה באחת ההגרלות.

אז איפה הקטצ'? יש כמה, נתחיל עם העניין הכספי: ברגע שזכית אתה צריך לשלם תוך שלושה חודשים את כל הסכום, אם יש לך יועץ משכנתאות טוב ורקורד טוב בבנק, תוכל לקבל משכנתא על רוב הסכום, אך עדיין צריך הרבה כסף (תלוי במכרז, בכל מקרה מדובר במאות אלפים) כהון עצמי, בעוד את הרווח אתה תראה רק אחרי כמה שנים, ובינתיים אין שכירות ואין הכנסות – יש רק ריביות לשלם כל חודש. עכשיו, אם מקור הכסף הוא ב"פעקאלאך" שמאחורי המקרר או מירושה – אין בעיה, טוב חמשין דעבדן ממאתן דלא עבדן, אך אם לקחתם הלוואה בנקאית, שהיא מאוד מאוד יקרה היום, זה כבר מתחיל לגרד את הרווח, שייתכן כי בסוף לא יהיה בכלל. נניח אם אתם משלמים 7% (סביר) ואתם ממתינים שנתיים לסיום הפיתוח (גם סביר) אז שילמתם 14% , אם הקרקע התייקרה בינתיים "רק" ב13% (ממש סביר) אז הפסדת כסף.

שנית, כמו בכל השקעה ספקולטיבית, הכל מבוסס הנחה כי הקרקעות יתייקרו, כך אכן הסבירות, אבל רק המגיד מראשית אחרית יודע מה יהיה כאן מחר, ואם המחירים ירדו או אפילו רק ייתקעו, הפסדת הרבה כסף.

שלישית, המסים, בניגוד לדירות כאן אין פטורים, לא ממדדים (שרגועים כמו ילדים בחופש) ולא ממסים, בד"כ (יש חריגים) תשלמו יפה מאוד עוד 5-6% מס רכישה (70,000 ויותר במקרה אופקים) ועוד כמה מסים (כמו פיקדון לעירייה – עוד כמה רבבות שלא תמיד חוזרים) בלי שטיקים ובלי טריקים, אנשים שוכחים את הפרט הזה ולא מבינים איך ייתכן שמכרתי ברבע מיליון יותר ממה שקניתי ולא הרווחתי כמעט כלום.

רביעית, המכירה שתיארנו לעיל היא לא פשוטה כמו מכירה של דירה יד שנייה בדימונה, כאן צריך אישור של רמ"י למכירה, לפעמים זה עולה הרבה כסף ולפעמים זה מעורר קשיים נוספים.

וחמישית, בניגוד ללוטו, כאן כל המדינה יודעת שזכית. כל זכייה נרשמת באותיות שחורות על גבי גוגל, ואם לא קוראים לך משה כהן, אז כל אחד יכול לדעת בדיוק במה ובכמה זכית, לא רעיון טוב לאנשים ששונאים שמש.

אגב, שיטוט קל בשמות, מעלה בסבירות גבוהה, כי הציבור החרדי מעורב בזה הרבה יותר מחלקו באוכלוסייה: אתה מזהה את השמות של חיים זעליג זעליגוביץ אחד אחרי השני, ביניהם גם שמות מפורסמים של כרישי הנדל"ן החרדים (מי שחי באקווריום הזה יודע מי שוחה לצידו) ומה שטוב להם טוב גם לך.

השתכנעת? זה לא מספיק: נא לוודא שיש לך אפשרות לגייס כמה מאות אלפים הון עצמי ולקבל משכנתא על השאר, אחרת חבל"ז. אם זה עדיין מעניין אותך, אז יש עוד פרטים רבים שצריך לדעת לפני ההגשה אך המקום כאן מוגבל לאלף מילה, אם תרצו להתמודד על מכרז כזה, אשמח לסייע לכם (לא בחינם) במייל שלי [email protected]